بازي تورم‌سازها در بازار اجاره، در حالي كماكان در حساس‌ترين بخش بازار مسكن ادامه دارد كه شروع زودهنگام فصل جابه‌جايي مستاجرها، با يك نشانه آماري از تحولات اين بازار نيز همزمان شده است.
آن‌طور كه فعالان بازار اجاره شهر تهران اعلام مي‌كنند امسال، مستاجرها زودتر از سال‌هاي قبل به فكر جابه‌جايي يا تمديد قرارداد سال قبل خود با موجرها افتاده‌اند. نگراني درباره رشد بيشتر اجاره‌بها در ماه‌هاي بعد و اميدواري مستاجرها براي اجاره مسكن با بهاي مناسب‌تر در بهار، نسبت به تابستان، آنها را به جست‌وجوي زودتر از موعد در اين بازار متمايل كرده است. از ارديبهشت ماه امسال، تعداد قابل توجهي از مستاجرها روانه بازار شدند تا ضمن رصد شرايط ۱۴۰۴ حساس‌ترين بخش بازار مسكن، تصميم خود را براي تمديد قرارداد سال قبل يا جابه‌جايي در اين بازار نهايي كنند.
در حالي كه واسطه‌هاي بازار مسكن تهران از ادامه رشد اجاره‌بها در سال جاري و به تبع آن ادامه شرايط دشوار براي مستاجرها ناشي از مبالغ سنگين اجاره‌بها خبر مي‌دهند، اما آمارهاي جديد نشان مي‌دهد ارديبهشت ماه امسال، تب ۴۰ درصدي اجاره‌بها اندكي فروكش كرد. براساس تازه‌ترين آمار اعلام شده از سوي مركز آمار ايران، شاخص اجاره‌بهاي مسكن در شهرهاي كشور در دومين ماه از فصل بهار ۱۴۰۴ نسبت به مدت مشابه سال قبل (ارديبهشت ۱۴۰۳)، ۳۶.۹ درصد رشد كرده است. اين ميزان رشد اگرچه عدد بالايي به لحاظ تورم اجاره محسوب مي‌شود، اما رشد نقطه به نقطه اجاره مسكن براساس شاخص اعلام شده از سوي مركز آمار، در ارديبهشت ماه امسال كمترين ميزان طي ۳۰ ماه اخير بوده است. همچنين در حالي كه تورم سالانه شاخص اجاره مسكن در ۱۲ ماه گذشته همواره بالاتر از ۴۰ درصد بود، اما در ارديبهشت ماه اين ميزان با عقب‌نشيني جزيي به سطح ۳۹.۵ درصد رسيد. با اين حال تورم اجاره‌بهاي مسكن كماكان اعداد بالا و خارج از توان مستاجرها را نشان مي‌دهد. برخي گزارش‌هاي ميداني و غيررسمي، از افزايش فشار بر مستاجرها در مناطق مختلف شهر تهران خبر مي‌دهد. فشاري كه تنها مربوط به متغيرهاي دروني بازار مسكن نيست، بلكه عمدتا از شرايط دشوار معيشتي و اعداد و ارقام بالاي تورمي در همه بخش‌هاي سبد هزينه‌اي خانوارها نشات مي‌گيرد.
بازار اجاره مسكن علاوه بر اين، يك حقيقت قابل تامل ديگر را نيز در خود جاي داده است. همزمان با افزايش جمعيت مستاجرها و رشد تعداد خانوارهاي اجاره‌نشين بعد از جهش شديد قيمت مسكن در سال ۹۷ و ادامه آن در سال‌هاي بعد، مستاجرها هم‌اكنون به تنوع كمتري از فايل‌هاي اجاره مسكن دسترسي دارند و اين موضوع هم بر دشواري دسترسي آنها در بازار اجاره اثرگذار بوده است.
به اين ترتيب، التهاب در بازار اجاره مسكن در سال‌هاي اخير به يكي از چالش‌هاي جدي اقتصادي و اجتماعي كشور تبديل شده است. اين موضوع به خصوص با رشد قابل توجه قيمت مسكن همزمان با شروع دوره جهش از سال ۹۷، افزايش شكاف بين قدرت خريد و بهاي املاك مسكوني و كاهش سهم خانوارهاي برخوردار از مسكن ملكي همراه با افزايش تعداد خانوارهاي مستاجر، منجر به شكل‌گيري و تشديد بحران در بازار اجاره شده است.
اثر مضاعف ركود ساختماني و كاهش عرضه واحدهاي نوساز به بازار مسكن نيز در سال‌هاي اخير، معضلات اجاره‌نشيني را تشديد كرده است. همزمان تورم عمومي در سطوح بالا و افزايش قابل توجه هزينه‌هاي زندگي، اتكاي موجرها به افزايش نرخ‌هاي اجاره براي تامين هزينه‌هاي زندگي و در امان ماندن از آسيب‌هاي تورمي را بيشتر كرده است. اين وضعيت نيز شرايط را بيش از پيش براي خانوارهاي مستاجر دشوار كرده است.
كنترل بحران با سياستگذاري؟
با افزايش روزافزون اجاره‌بها و كاهش توان مالي مستاجران، بسياري از خانوارهاي ايراني با مشكلات جدي در تامين سرپناه مناسب مواجه شده‌اند. در اين ميان، تصويب بسته حمايتي بازار اجاره در شوراي عالي مسكن و همچنين تصميم اخير شبكه بانكي كشور مبني بر اختصاص وام ۴۰۰ ميليون توماني وديعه مسكن براي اقشار كم‌درآمد، تلاش جديد دولت براي كاهش فشار بر مستاجران است. اما سوال اصلي اين است كه با توجه به مجموعه عوامل اثرگذار بر بازار اجاره و سطوح اجاره‌بها، آيا اين اقدامات مي‌تواند راهگشاي بحران اجاره‌نشيني باشد يا صرفا نسخه‌اي موقتي است كه مشكلات ريشه‌اي را حل نمي‌كند؟
بسته حمايتي اخير كه در شوراي عالي مسكن به تصويب رسيده، در نگاه اول نشان‌دهنده عزم دولت براي همراهي با مستاجران است. بر اساس مصوبات اخير دولت و شبكه بانكي، تسهيلاتي در قالب وام وديعه مسكن با سقف‌هاي متفاوت در مناطق مختلف كشور تعريف شده است. براي نمونه، مستاجران تهراني مي‌توانند تا ۲۷۵ ميليون تومان وام دريافت كنند، در حالي كه اين رقم در مراكز استان‌ها به ۲۱۰ ميليون تومان و در ساير شهرها به ۱۴۰ ميليون تومان مي‌رسد. در روستاها نيز براي حمايت از اقشار كم‌درآمد، سقف وام ۵۵ ميليون تومان تعيين شده است. اما مهم‌ترين بخش اين بسته، اختصاص وام ۴۰۰ ميليون توماني با نرخ كارمزد ۴ درصد و بازپرداخت ۱۰ ساله به خانوارهاي تحت پوشش نهادهاي حمايتي و دهك‌هاي پايين درآمدي (سه دهك اول) است كه به گفته كارشناسان مي‌تواند تا حدي فشار اقتصادي بر مستاجران نيازمند را كاهش دهد.
با وجود اين، تجربه‌هاي پيشين و تحليل‌هاي كارشناسي نشان مي‌دهد كه تسهيلات مالي به تنهايي نمي‌تواند مانع رشد مستمر اجاره‌بها شود. در واقع، افزايش قيمت مسكن و اجاره در كشور معلول چند عامل كليدي از جمله كمبود عرضه مسكن استيجاري، رشد نقدينگي و ضعف قوانين كنترل بازار است. بنابراين سياست‌هايي كه صرفا متكي به اعطاي وام باشند، نمي‌توانند به صورت پايدار مشكل را حل كنند. هر چند حمايت‌هاي يارانه‌اي و تسهيلاتي از مستاجرها در گروه‌هاي هدف تعريف شده، همواره يكي از سياست‌هاي موثر و مورد اتكا در كشورهاي مختلف براي كمك به مستاجرهاي كم‌درآمد بوده و در سياست‌هاي حمايتي به منظور تامين مسكن استيجاري همواره توصيه شده است.
بحران عرضه؛ ريشه مشكلات بازار اجاره
در اين ميان، نبايد از اين حقيقت مهم غفلت كرد كه مشكلات فعلي بازار اجاره معلول دلايل مختلفي است كه بخشي از آنها از درون اين بازار و بخش عمده ديگر از بيرون بازار مسكن آن را تحت تاثير قرار داده‌اند. يكي از مهم‌ترين دلايل افزايش سرسام‌آور اجاره‌بها، در همه سال‌هاي گذشته تاكنون، عدم تناسب عرضه و تقاضا در بازار مسكن است. در سال‌هاي اخير، به دلايل متعدد از جمله ركود ساخت‌وساز و سياست‌هاي ناكارآمد در توسعه مسكن استيجاري، تعداد واحدهاي اجاره‌اي نسبت به تقاضاي موجود در اين بازار، پاسخگو نبوده است. اين مساله همزمان با رشد تقاضا در اين بازار به دليل دورتر شدن اجباري خانوارها از بازار مسكن ملكي، باعث شده تا نياز به مسكن اجاره‌اي به‌طور فزاينده افزايش يابد و در نتيجه، موجران با استفاده از وضعيت بازار، قيمت‌ها را بدون محدوديت افزايش دهند.
كارشناسان حوزه مسكن بر اين باورند كه تنها راه‌حل اساسي اين بحران، افزايش عرضه مسكن استيجاري، به ويژه با مشاركت دولت، بخش خصوصي و بخش تعاون است. ساخت و عرضه مسكن دولتي يا تعاوني استيجاري مي‌تواند به ايجاد تعادل در بازار كمك كند و از اين طريق، فشار قيمت‌ها كاهش يابد.
قراردادهاي بلندمدت و امنيت سكونت
يكي ديگر از چالش‌هاي بازار اجاره، نبود امنيت در قراردادهاي اجاره و افزايش قيمت‌ها بعد از دوره زماني يكساله است كه مستاجران را در معرض خطر جابه‌جايي‌هاي مكرر و افزايش هزينه‌هاي اجاره‌نشيني قرار مي‌دهد. از اين رو، تشويق به انعقاد قراردادهاي بلندمدت با نرخ‌هاي ثابت يا افزايش‌هاي محدود و مشخص مي‌تواند نقش موثري در ايجاد ثبات و امنيت براي مستاجران ايفا كند. اين راهكار نه تنها به مستاجران اطمينان خاطر مي‌دهد، بلكه موجران را نيز از نوسانات ناگهاني بازار دور نگه مي‌دارد و به مرور زمان به تثبيت قيمت‌ها كمك مي‌كند. چنين قراردادهايي همچنين امكان برنامه‌ريزي مالي بلندمدت براي خانواده‌ها را فراهم مي‌سازد. البته اين موضوع در وهله اول مستلزم بهبود شرايط اقتصاد كلان كشور و كنترل تورم عمومي است. تا زماني كه تورم عمومي و نوسانات بازارهاي موازي كنترل نشده و رشد بي‌رويه هزينه‌هاي خانوار مهار نشود، نمي‌توان به اثرگذاري معجزه‌آساي سياست‌ها از درون بازار اجاره، اميد چنداني داشت.
نقش نظارت و شفاف‌سازي در كنترل بازار
از سوي ديگر، بازار اجاره مسكن به دليل پيچيدگي‌ها و فقدان اطلاعات دقيق، همواره با مشكل عدم شفافيت مواجه بوده است. در بسياري از موارد، قراردادهاي اجاره به صورت شفاهي يا غيررسمي منعقد مي‌شود و همين امر، زمينه را براي سوءاستفاده و افزايش بي‌رويه قيمت‌ها فراهم مي‌آورد.از اين رو، ايجاد نهادهاي نظارتي قوي و الزام به ثبت رسمي قراردادهاي اجاره در سامانه‌هاي دولتي، مي‌تواند گام مهمي در شفاف‌سازي بازار باشد. ثبت قراردادها علاوه بر كنترل قيمت‌ها، به مستاجران و موجران كمك مي‌كند تا حقوق خود را بهتر حفظ كنند و از بروز اختلافات احتمالي جلوگيري شود.
تجربه موفق كشورها؛ چراغ راه سياستگذار داخلي
كشورهاي توسعه يافته‌اي مانند آلمان، فرانسه، هلند، سوئد و سنگاپور سال‌هاست كه با اتخاذ سياست‌هاي هماهنگ و جامع توانسته‌اند بازار اجاره خود را به نحوي كنترل كنند كه امنيت، ثبات و عدالت در اين بازار برقرار باشد.
به عنوان مثال، آلمان با تعيين سقف‌هاي معين براي افزايش اجاره‌بها و قراردادهاي بلندمدت، تضمين مي‌كند كه مستاجران در مواجهه با نوسانات بازار دچار آسيب نشوند. فرانسه نيز با پرداخت يارانه‌هاي مستقيم به خانوارهاي كم‌درآمد و كنترل قيمت در مناطق پرتقاضا، به كاهش فشار اقتصادي كمك مي‌كند. هلند از سيستم امتيازدهي بهره مي‌برد كه در آن سطح كيفي و قيمت مسكن اجاره‌اي بر اساس معيارهاي مشخص ارزيابي مي‌شود.
در سوئد، دولت و تعاوني‌ها نقش پررنگي در ساخت مسكن استيجاري دارند و قراردادهاي بلندمدت با نرخ ثابت، امنيت مستاجران را تضمين مي‌كند. سنگاپور نيز با عرضه گسترده مسكن دولتي و نظارت كامل بر بازار اجاره، نمونه بارزي از مديريت موفق اين حوزه است.اين تجارب نشان مي‌دهد كه بدون همكاري همه‌جانبه دولت، بخش خصوصي و نهادهاي مدني و ايجاد سازوكارهاي قانوني منسجم نمي‌توان به تعادل پايدار در بازار اجاره دست يافت.
در نهايت مي‌توان اعلام كرد اگرچه بسته حمايتي اخير دولت، اقدامي مثبت و ضروري در جهت كمك به اقشار آسيب‌پذير بازار مسكن است، اما براي حل ريشه‌اي بحران اجاره‌بها، بايد رويكردي فراگير اتخاذ كرد كه شامل توسعه مسكن استيجاري دولتي و تعاوني، اصلاح قوانين و مقررات بازار اجاره، شفاف‌سازي و نظارت دقيق بر قراردادها و قيمت‌ها و حمايت‌هاي مالي هدفمند باشد. تجربه‌هاي موفق جهاني، تاييدي بر اين واقعيت است كه تنها راه عبور از بحران فعلي، اتخاذ سياست‌هاي هماهنگ و بلندمدت است. در مقابل نيز بهبود شرايط اقتصاد كلان و همچنين متناسب‌سازي درآمد سرانه افراد با هزينه‌هاي زندگي آنها، از الزامات مهمي است كه براي كاهش التهاب در بازار اجاره بيش از هر عامل ديگري ضروري است.
تحليلگر مسكن