بحران مسكن در سالهاي اخير، نه تنها چالشي اقتصادي، بلكه مسالهاي اجتماعي و سياسي براي بسياري از كشورها بوده است. افزايش سريع جمعيت شهري، فشار بر بازار اجاره و ناتواني بخش عمدهاي از خانوارها در خريد مسكن شخصي، نيازمند راهبردي فراتر از اقدامات كوتاهمدت و پروژههاي موقتي است. تجربه جهاني نشان ميدهد كشورهايي كه توانستهاند بحران مسكن را مهار كنند، نه به واسطه سياستهاي دستوري يا اعطاي تسهيلات كوتاهمدت، بلكه از طريق ايجاد بخش مسكن استيجاري نهادمند، پايدار و قابل پيشبيني موفق شدهاند. در دهههاي اخير، با افزايش فشارهاي اقتصادي و رشد جمعيت شهري، مسكن استيجاري به يك ابزار كليدي در سياستهاي ملي مسكن تبديل شده است. اين ابزار، بهويژه در شرايطي كه بازار خصوصي توان پاسخگويي به تقاضاهاي اقشار متوسط و كمدرآمد را ندارد، به عنوان نسخهاي عملي براي كنترل اجاره و دسترسي پايدار به مسكن مطرح شده است. كشورهاي مختلف، از وين تا سنگاپور، نشان دادهاند كه تركيب عرضه پايدار، چارچوب قانوني شفاف و سرمايهگذاري بلندمدت، كليد موفقيت سياست مسكن استيجاري است.
سير تاريخي شكلگيري و تكامل مسكن استيجاري
ايده مسكن استيجاري به عنوان يك ابزار سياست عمومي در پاسخ به بحران مسكن، ريشه در انقلاب صنعتي اروپا در قرنهاي ۱۸ و ۱۹ دارد. با صنعتي شدن اقتصاد و مهاجرت گسترده مردم به شهرها، كمبود مسكن ارزان و شرايط زندگي نامناسب كارگران صنعتي به يك مساله اجتماعي و اقتصادي جدي تبديل شد. در اين دوره، بسياري از كارگران مجبور بودند در محلههاي فقيرنشين و خانههاي با كيفيت پايين و بيشجمعيت زندگي كنند. اين وضعيت، دولتها و شهرداريها را واداشت تا به مداخله مستقيم در بازار مسكن فكر كنند.
مرحله نخست: شكلگيري مسكن اجتماعي در اروپا
اولين اقدامات جدي در حوزه مسكن استيجاري به اواخر قرن ۱۹ و اوايل قرن ۲۰ بازميگردد، زماني كه كشورهايي مانند بريتانيا، آلمان و فرانسه شروع به ساخت واحدهاي اجارهاي براي كارگران كردند. در بريتانيا، جنبش «Garden Cities» (شهرهاي باغ) با هدف ارايه مسكن سالم و قابل پرداخت براي كارگران شكل گرفت. اين حركت، تركيبي از اجاره مقرونبهصرفه، برنامهريزي شهري و كيفيت ساخت را در اولويت قرار و پايههاي سياست مسكن استيجاري را شكل داد. در آلمان، برنامههاي «مسكن عمومي» شهرداريها با هدف كاهش فقر شهري و جلوگيري از ازدحام جمعيت در محلههاي فقيرنشين اجرا شد.
مرحله دوم: پس از جنگ جهاني دوم و توسعه مقياسپذير
پس از جنگ جهاني دوم، بسياري از كشورها با تخريب گسترده مسكن مواجه شدند و نياز فوري به خانه براي بازسازي شهرها داشتند. اين شرايط، زمينه رشد مسكن استيجاري دولتي و اجتماعي را فراهم كرد. كشورهايي مانند سوئد، اتريش و هلند برنامههاي گستردهاي براي ساخت واحدهاي اجارهاي راهاندازي كردند. سوئد، با برنامه «Million Programme» در دهه ۱۹۶۰، نمونه بارز يك استراتژي ملي براي توليد مسكن اجارهاي بود كه بيش از يك ميليون واحد طي كمتر از ده سال ساخته شد. هدف اين برنامه كاهش فشار تقاضا، كنترل اجاره و افزايش كيفيت زندگي بود.
در همين دوره، وين در اتريش شروع به توسعه گسترده مسكن اجتماعي كرد كه امروز بيش از ۴۰ درصد واحدهاي مسكوني شهر در قالب اجارهاي محدودالانتفاع عرضه ميشوند. اين تجربه نشان داد كه سياستهاي اجارهاي، وقتي با چارچوب قانوني و نهادهاي اجرايي پايدار همراه شوند، ميتوانند به ابزار اصلي مهار بحران مسكن تبديل شوند.
مرحله سوم: تنوع مدلها و نهادسازي در دهههاي اخير
از دهه ۱۹۸۰ به بعد، مدل مسكن استيجاري در كشورهاي مختلف تنوع پيدا كرد. برخي كشورها مانند آلمان و هلند بر مدل تنظيم بازار و مشوقهاي مالياتي براي بخش خصوصي تمركز كردند، در حالي كه برخي مانند سنگاپور و كره جنوبي مدلهاي دولتي با مالكيت محدود و اجاره بلندمدت را اجرا كردند. در سنگاپور، بيش از ۸۰ درصد جمعيت در واحدهاي HDB سكونت دارند كه تركيبي از مالكيت و اجاره بلندمدت است و دولت با مديريت زمين و كنترل قيمتها فشار بازار را مهار ميكند.
وين؛ نمونه شاخص اجراي استيجار عمومي
شهر وين در اتريش نمونهاي شاخص است. بيش از چهل درصد واحدهاي مسكوني وين در قالب مسكن اجتماعي و اجارهاي محدودالانتفاع عرضه ميشوند. اين واحدها طيف وسيعي از درآمدها را پوشش ميدهند و نه تنها اقشار كمدرآمد، بلكه خانوارهاي متوسط نيز از مزاياي آن بهرهمند ميشوند. سياست موفق وين بر اساس سه اصل شكل گرفته است: شهرداري زمين شهري را با قيمت غيررانتي در اختيار نهادهاي غيرانتفاعي قرار ميدهد، سرمايهگذاري بلندمدت براي ساخت و نگهداري واحدها تامين و اجارهها بر اساس هزينه واقعي تعيين ميشود. نتيجه اين سياست، ايجاد ثبات در بازار، كاهش فشار تقاضا و كنترل تورم اجاره است، در حالي كه بخش خصوصي نيز فعال باقي ميماند و انگيزه سرمايهگذاري كاهش نمييابد.
برنامه 10 ساله سوئد براي مسكن اجارهاي
تجربه سوئد در دهه ۱۹۶۰ و اوايل دهه ۱۹۷۰ موسوم به «Million Programme» نشان داد كه افزايش سريع و هدفمند عرضه مسكن استيجاري ميتواند فشار تقاضا را كاهش دهد. در كمتر از يك دهه، بيش از يك ميليون واحد مسكوني ساخته شد كه بخش عمده آنها اجارهاي بود. اين برنامه فشار بازار را تعديل كرد و امكان بازتنظيم قيمتها و كيفيت ساخت را فراهم آورد، اما تجربه سوئد همچنين نشان داد كه چنين پروژههايي بدون نگهداري و بازآفريني بلندمدت، كارايي خود را از دست ميدهند.
تجارب موفق هلند و آلمان
هلند و آلمان نيز تجربههاي موفقي در مديريت بازار اجاره ارايه دادهاند. در هلند، حدود ۲۹ درصد واحدهاي مسكوني تحت پوشش مسكن اجتماعي قرار دارند كه توانستهاند فشار بازار خصوصي را كاهش دهند. آلمان با تمركز بر سياستهاي تنظيم بازار، تامين زمين با قيمت مناسب و مشوقهاي مالياتي براي مالكاني كه در بخش اجاره فعاليت ميكنند، موفق شده است بازار اجاره را پايدار نگه دارد و نشان دهد كه نهادسازي و چارچوب قانوني شفاف به اندازه ساخت فيزيكي مسكن اهميت دارد. تجربه بريتانيا نيز نشان ميدهد سياستهاي تركيبي ميتواند مفيد باشد، اما بدون استمرار و نهادسازي، اثرگذاري بلندمدت محدود خواهد بود.
ستون ثبات در بازار مسكن سنگاپور
در آسيا، سنگاپور نمونهاي منحصربهفرد ارايه ميدهد. بيش از ۸۰ درصد جمعيت اين كشور در واحدهاي مسكن دولتي HDB سكونت دارند كه تركيبي از اجاره و مالكيت با ليز ۹۹ ساله است. اين ساختار با كنترل قيمت، مديريت زمين و حمايتهاي مالي هدفمند توانسته است فشار تقاضا را كاهش دهد و امنيت مسكن را براي اقشار كمدرآمد و متوسط تضمين كند. تجربه سنگاپور نشان ميدهد كه حتي در اقتصادهاي كوچك و متمركز، سياست مسكن استيجاري ميتواند ستون ثبات بازار باشد.
درسهاي كليدي از تجربه جهاني استيجار
درسهاي كليدي از تجربه جهاني روشن است: افزايش عرضه مسكن استيجاري، چارچوب قانوني روشن و قابل پيشبيني، نهادسازي بلندمدت و سرمايهگذاري پايدار و تركيب بخش دولتي، غيرانتفاعي و خصوصي، عواملي هستند كه ميتوانند بحرانهاي مسكن را مهار و ثبات بازار را تضمين كنند. در ايران نيز وضعيت مشابه است. رشد سريع جمعيت شهري، افزايش قيمت مسكن و اجاره و كاهش توان خريد خانوارها، لزوم ايجاد بخش اجارهاي پايدار و نهادمند را به يك ضرورت ملي تبديل كرده است. سياستهاي كوتاهمدت مانند اعطاي تسهيلات خريد يا وامهاي موقت نتوانستهاند تعادل بازار را برقرار كنند و شرايط اقتصاد كلان و به خصوص وضعيت بازارهاي غيرمولد با نقدشوندگي بالا همچون طلا و ارز، سرمايهگذاري بخش خصوصي در حوزه مسكن را با ريسك مواجه كرده و انگيزههاي سرمايهگذاري را كاهش داده است. كارشناسان معتقدند كه توسعه نهادهاي مسكن اجتماعي و استيجاري همراه با چارچوب قانوني شفاف، مشوقهاي مالياتي و تسهيل دسترسي به زمين شهري ميتواند فشار تورمي در بازار اجاره را كاهش دهد و امنيت مسكن را براي اقشار متوسط و كمدرآمد افزايش دهد.
استيجار عمومي؛ ضرورت استراتژيك براي ايران
با توجه به تجربه جهاني، ايجاد مسكن استيجاري در ايران نه تنها يك گزينه سياستي، بلكه يك ضرورت استراتژيك است. اين سياست ميتواند امنيت اجتماعي و ثبات اقتصادي را تقويت كند، فشار بر بازار اجاره را كاهش دهد و زمينه رشد پايدار بخش مسكن را فراهم آورد. براي اجرايي شدن اين مدل، تركيبي از سرمايهگذاري بلندمدت، چارچوب قانوني شفاف، مشوقهاي مالياتي و استفاده از ظرفيت نهادهاي غيرانتفاعي ضروري است. بدون اتخاذ چنين رويكردي، ايران همچنان در چرخه بحرانهاي مكرر مسكن گرفتار خواهد بود و دسترسي به مسكن مناسب براي بخش بزرگي از جمعيت به خطر خواهد افتاد. اجراي سياست مسكن استيجاري در ايران نيازمند يك رويكرد جامع و بلندمدت است كه بتواند فشار بر بازار اجاره را كاهش دهد و امنيت مسكن را براي خانوارهاي كمدرآمد و متوسط فراهم كند. اولين گام در اين مسير، تدوين يك چارچوب قانوني روشن است كه شامل قراردادهاي اجاره بلندمدت پنج تا ده ساله با شرايط شفاف و امكان تعديل اجاره بر اساس شاخصهاي تورمي ميشود تا هم حقوق مستاجر و هم حقوق موجر تضمين شود. همزمان، ايجاد يك نهاد دولتي-غيرانتفاعي به عنوان هماهنگكننده و مجري سياست مسكن استيجاري، ميتواند نقش اصلي را در ساخت، مديريت و نگهداري واحدها ايفا و ارتباط ميان بخش خصوصي، شهرداريها و دولت مركزي را تسهيل كند. تجارب جهاني نشان ميدهد كه موفقيت سياستهاي اجارهاي بدون تركيب هوشمند منابع دولتي، تسهيلات بخش خصوصي و مشاركت نهادهاي غيرانتفاعي امكانپذير نيست. در اين راستا، دولت ميتواند با تامين زمين، زيرساخت و سرمايه اوليه ساخت واحدها نقش مستقيم داشته باشد، در حالي كه بخش خصوصي با بهرهگيري از تسهيلات مالي و ضمانتهاي بازپرداخت سرمايه ميتواند در ساخت و مديريت واحدها مشاركت كند. همچنين نهادهاي غيرانتفاعي با مديريت حرفهاي واحدها و تعيين اجاره بر اساس هزينه واقعي بدون سود اضافي ميتوانند كيفيت و پايداري اين بخش را تضمين كنند .
مدل كارشناسي براي اجراي مسكن استيجاري
اجراي سياست مسكن استيجاري بايد به شكل مرحلهاي انجام شود تا اثرگذاري آن تضمين شود. در سالهاي نخست، تمركز بر تدوين قوانين جامع، ايجاد نهاد اجرايي و طراحي مدل مالي خواهد بود. پس از آن، ساخت نخستين واحدهاي پايلوت در كلانشهرها آغاز شده و واگذاري به مستاجران هدف انجام ميگيرد. در مرحله بعدي، سياستها توسعه يافته و واحدها در ساير شهرها احداث ميشوند، مشاركت بخش خصوصي و نهادهاي غيرانتفاعي افزايش مييابد و مدل اجرايي براساس نتايج اوليه اصلاح ميشود. در نهايت، مديريت پايدار واحدها، تنظيم اجارهها بر اساس شاخصهاي اقتصادي و تضمين تداوم سرمايهگذاري، تثبيت بازار مسكن استيجاري را ممكن ميسازد.
چرا ايران نيازمند مسكن استيجاري است؟
اجراي موفق اين سياست، علاوه بر كاهش فشار بر بازار اجاره، امنيت اجتماعي و برنامهريزي بلندمدت خانوارها را تضمين ميكند، از مهاجرتهاي اجباري به حاشيه شهرها جلوگيري ميكند و زمينه بهرهبرداري بهينه از زمين شهري و جذب سرمايهگذاري بخش خصوصي را فراهم ميآورد. بررسي تجربيات جهاني و تحليل شرايط داخلي ايران نشان ميدهد كه بدون اين رويكرد نهادمند و بلندمدت، فشار بر بازار اجاره و ناتواني بخش بزرگي از جمعيت در دسترسي به مسكن مناسب ادامه خواهد يافت و بحرانهاي اقتصادي و اجتماعي تشديد خواهد شد. بنابراين توسعه مسكن استيجاري نه تنها يك گزينه سياستي، بلكه يك ضرورت استراتژيك ملي است كه ميتواند ايران را از چرخه بحرانهاي مكرر مسكن خارج كرده و به الگويي پايدار در منطقه تبديل كند.
روزنامهنگار و تحليلگر مسكن