اعيان‌سازي: پديده‌اي نوين در بافت‌هاي فرسوده
از سوي ديگر در برخي كشـورهـاي كــمتر توسعه‌‌يافته، نوسازي شهري بدون برنامه‌ريزي قبلي و تحت تاثير فعاليت‌هاي سوداگران زمين قرار گرفته و آنها هستند كه بر اين موضوع اثر گذاشته‌اند و با عمليات نوسازي بدون برنامه خود به بروز پديده اعيان‌سازي كمك كرده‌اند. ايران از جمله اين كشورهاست كه به طور عمده فعاليت‌هاي نوسازي شهري به طور خودجوش و موضعي و موردي در آن صورت مي‌گيرد و پيامدهاي آن در برخي موارد منجر به بروز پديده اعيان‌سازي شده است.
مراكز شهرها محل فعاليت و توليد درآمد هستند. سهولت دسترسي و وجود مراكز فعاليت تجاري و اداري، موجب مي‌شود كه اجاره و قيمت زمين در اين نواحي بالا رود و سكونت در توان اقتصادي گروه‌هاي پردرآمد شود. اين پديده در حالي صورت مي‌گيرد كه كالبد نواحي مركزي دچار فرسودگي مي‌شوند. از سوي ديگر، تغييرات سريع در حمل و نقل شهري: ايجاد بزرگراه‌ها، افزايش مالكيت خودرو در بين خانوارهاي شهري و بهبود حمل و نقل عمومي، باعث مي‌شود كه خانوارها در مقايسه بين سكونت در مركز شهر با اجاره و قيمت‌هاي بسيار بالاي زمين و مسكن، در برابر سكونت در حاشيه با هزينه رفت‌و‌آمد، حاشيه را براي سكونت برگزينند، هرچند محل اشتغال به طور عمده هنوز در مركز شهر است.
كوشش‌هاي دولت‌ها براي نوسازي و بهبود كالبد شهري در نواحي فرسوده شهرها، نيز خود منجر به برون‌افكني ساكنين اوليه و كم‌درآمد شهري از اين نقاط شده است. بنابراين نوسازي‌هاي صورت گرفته، چه توسط بخش خصوصي (سازندگان و زمينداران) و چه توسط دولت، در نهايت منجر به برون‌افكني خانوارهاي كم درآمد، جايگزيني آنان با گروه‌هاي درآمدي بالاتر و جابه‌جايي طبقات اجتماعي در شهرها شده است؛ پديده‌اي كه به آن اعيان‌سازي گويند. دليل نامطلوب بودن اين پديده به اين علت است كه گروه‌هاي كم‌درآمد را به حاشيه‌ها و نقاطي مي‌فرستد كه همچنان وضعيت سكونتي، مسكن و خدمات شهري نازل است. اين خانوارها از منافع نوسازي شهري بهره‌مند نمي‌شوند. از سوي ديگر جدايي مكاني، به معناي تمركز گروه‌هاي انساني در مكان‌هاي مختلف شهري كه در نتيجه عملكردهاي گوناگون اجتماعي، اقتصادي، فرهنگي و سياسي روي مي‌دهد.
بافت فرسوده كلانشهر تهران و ساير نقاط اين كلانشهر چندين سال است كه مسير تنزل، ركود و فرسودگي را طي مي‌كند و با پديده زوال و ركود روبه‌رو است، ادامه اين وضعيت سبب افت اقتصادي، اجتماعي و كالبدي محدوده مركزي شهر شده است. اين در حالي است كه ساكنين اوليه جاي خود را به مهاجرين تازه وارد و كارگاه‌هاي كوچك و انبارهاي تجاري داده‌اند. در شهر تهران، نوسازي اين نواحي بدون برنامه‌ريزي يكپارچه انجام شده و برخي از اين نواحي به صورتي خاص مورد توجه بورس بازان و سوداگران زمين قرار گرفته و مي‌گيرند.
استفاده از سازوكار برنامه‌ريزي در جلوگيري از پديده اعيان‌سازي در شهر تهران را مي‌توان در موارد زير دسته‌بندي كرد:
الف- اهميت نگاه جامع و چند بعدي تجديدحيات شهري در رويارويي با مشكلات موجود در نواحي دچار تغيير و افت شهري تهران
ب- اهميت استفاده از نهادهاي محلي و مشاركت ساكنين در جلوگيري از پديده اعيان‌سازي
ج- استفاده مناسب از ابزارهاي برنامه‌ريزي شهري در جهت حل مشكلات برنامه‌ريزي و حتي برخي مشكلات كلي