«انتقال حق توسعه، راهكاري براي توسعه پايدار شهري» موضوع بحثي است كه ميان «سيدامير منصوري»، «مهدي چمران» و «ميثم معصومي» در گالري نظرگاه انجام شد تا به معرفي انتقال حق توسعه(TDR)، بررسي تجربه‌هاي جهاني در اين حوزه و امكان‌سنجي تبديل نظام TDR به منبع درآمدي پايدار براي مديريت شهري تهران بپردازد.
براساس اين گزارش، انتقال حق توسعه روشي براي نظارت بر توسعه اراضي در ارتفاع و در سطح است كه اولين بار سال ۱۹۶۱ در نيويورك، براي دو ساختمان همجوار، به كار رفت و به مرور به روشي براي حفاظت از اراضي با ارزش شهري مانند تالاب‌ها، زمين‌هاي كشاورزي و اماكن تاريخي تبديل شد و به تدريج شرط همجواري براي امكان انتقال اين حق، برداشته شد.
در اين روش با ارائه طرح‌هاي تشويقي براي فروشنده حق، حفظ دارايي نسبت به تخريب زمين و يا ملك واجد ارزش، اولويت مي‌يابد. براي مثال در موضوع خانه‌هاي تاريخي كه در سال‌هاي اخير موج گسترده تخريب و خروج آنها از فهرست آثار ثبت ملي به درخواست ورثه به راه افتاده است، وارث نه تنها از طريق انتقال حق توسعه خود، به درآمد مكفي مي‌رسد، بلكه مرمت بناي ارسال‌كننده نيز به عهده خريدار حق است. به علاوه با فروش حق توسعه، امكان توسعه، در مناطق كمتر توسعه‌يافته شهر فراهم مي‌شود. به اين ترتيب، هم ارسال‌كننده به واسطه دسترسي به منابع مالي قابل توجيه و هم دريافت‌كننده به واسطه حمل بار توسعه به منطقه‌اي كم‌رونق، از اعتبار مالي قابل توجهي برخوردار مي‌شود.
با اين حال برقراري غيرنظام‌مند و حساب نشده TDR در شهرها، مي‌تواند شهر را متضرر كند.
ميثم معصومي
براي نمونه مهدي چمران در اين نشست، به تراكم سيال اشاره كرد. او با ذكر اينكه از توان فروش حق توسعه ممكن است سوءاستفاده شود به خريد ۵۰۰ ميليارد تومان تراكم از فروشنده‌هاي شخصي، توسط خريدار شخصي در طرح تراكم سيال ياد و عنوان كرد كه اگر نظارت شهرداري وجود داشت، چنين تراكمي به خريداران تراكم، واگذار نمي‌شد.
پيش‌تر ميثم معصومي در توضيح تجربه‌هاي جهاني TDR براي جلوگيري از اين مشكل به تاسيس بانك انتقال حق توسعه اشاره كه در آن سيستمي نظارتي، خريدار و فروشنده و شيوه انتقال حق را پايش مي‌كند.
سيدامير منصوري در اين نشست، بر استفاده از امكان درآمدزايي TDR تأكيد كرد. به عقيده او مديريت شهري در ايران، هزينه‌هايي به همراه دارد و درآمدها و عوارض دريافتي در قبال خدمات شهري، براي مالكين خصوصي ابنيه، نسبتي يك‌به‌يك با هزينه‌كرد مديريت شهري ندارد. به همين دليل انتقال حق توسعه مي‌تواند منبع توليد درآمد قانون‌مندي براي شهرداري‌ها باشد. اما چمران TDR را داراي مشكلاتي براي كسب درآمد دانست. عمده توضيحات چمران ناظر به انتقال حق توسعه، به واسطه اعمال تغييرات و اجراي طرح‌هاي عمراني توسط شهرداري بود. او معتقد است ارزش افزوده اين طرح‌ها به املاك مجاور خود است كه TDR را معنادار مي‌كند. در حالي كه اين نظام، ارتباطي با عملكرد مديريت شهري ندارد و تنها ابزاري در دست مديران شهري براي تنظيم توسعه شهر است؛ به اين معنا كه يك ملك براي فروش حق توسعه خود، الزاما نيازي به نقش‌آفريني شهرداري با اجراي طرح‌هاي عمراني ندارد. مثال استفاده از نظام TDR بدون دخالت طرح‌هاي مديريت شهري، املاك مستقر در بافت‌هاي تاريخي هستند. يك ملك در بافت تاريخي، بي‌آنكه وابسته به ارزش افزوده حاصل از طرح‌هاي دولتي باشد، حق توسعه قابل انتقال دارد.
مهدي چمران
به عقيده چمران ميزان درآمدهاي ناشي از برقراري نظام انتقال حق توسعه براي نهادهاي مديريتي كمتر از آن است كه بتواند درآمد پايدار قابل ملاحظه‌اي براي شهرداري توليد كند. به عقيده او اگر شهرداري به عنوان گرداننده بانك انتقال حق توسعه عمل كند، درصدي از رقم نقل‌وانتقالات حق به آن منتقل مي‌شود، در حالي‌كه در حال حاضر، شهرداري با دريافت حق تشرف از املاكي كه در مجاورت طرح‌هاي شهري اجرا شده هستند و دريافت عوارض از ساختمان‌ها، عملا صد در صد اين رقم را به جاي درصدي از آن به خود اختصاص مي‌دهد.
برخلاف نظر مهدي چمران، موضوع حق تشرف و حق مرغوبيت به واسطه همجواري با طرح‌هاي شهري ارتباطي با TDR ندارد و بهره‌برداري از اين روش، به طرح‌هاي شهري منحصر نمي‌شود. منطقه ارسال‌كننده حق در TDR الزاما، از شرايط مرغوب‌تري برخوردار نيست. عوارض دريافتي نيز، در ازاي استفاده از خدمات شهري از شهروندان اخذ مي‌شود و اخذ عوارض توسط شهرداري، منبع درآمد متفاوتي از دريافتي‌هاي TDR است.
مهدي چمران درباره اجراي حق انتقال توسعه براي شهرهاي ايران گفت:«اجراي اين طرح در شهر به توزيع عادلانه حقوق ميان شهروندان كمك مي‌كند اما ممكن است ايجاد رانت كند».
امير منصوري
بنا به اظهار امير منصوري، آنچه از TDR در ايران تجربه شده، يك‌جانبه بوده است. فروش تراكم و طرح‌هاي تشويقي براي مالكان برج‌باغ‌ها در ايران، به آنچه در نظام انتقال حق اتفاق مي‌افتد، شبيه است. مديريت شهري در ايران، انتقال حق توسعه را يك سويه دنبال كرده و به جاي ساختن يك نظام دادوستدي، به نظام ستد اصالت داده است. دريافت حق تشرف و مرغوبيت، تملك زمين در طرح‌هاي تعريض و فروش تراكم، ارقام دريافتي‌هاي شهرداري را تشكيل مي‌دهد و بازدهي آن به گروهي كه حقوق ضايع شده دارند، در قالب طرح‌هاي تشويقي شهرداري صورت مي‌گيرد.
او همچنين عقيده دارد كه اسناد توسعه شهري، ماهيتا ايجاد ارزش افزوده غير براي همه املاك شهر مي‌كنند و TDR مي‌تواند به لحاظ نظري مبناي تعريف روشي براي حسابداري ارزش افزوده املاك خاص ناشي از طرح توسعه شهري و انتقال آن به املاك محروم از اين ارزش به حساب آيد. به نظر مي‌رسد پذيرش حق مساوي همه شهروندان بري بهره‌مندي از مواهب طرح‌هاي توسعه، به لحاظ نظري تنها روشي است كه قادر به ايجاد انحصار است و به رانت‌هاي ناشي از طرح‌هاي توسعه شهري و فساد مترتب بر آن پايان مي‌دهد.