گروه اقتصادي| مركز پژوهش‌هاي مجلس در گزارشي به بررسي آسيب‌ها و چالش‌هاي بازار مسكن پرداخته است. اين گزارش با بررسي شاخص خانوار در واحد مسكوني بر افزايش شكاف عرضه و تقاضا تاكيد كرده است. اين گزارش همچنين با بررسي چالش‌ها در اين بازار پيشنهادات سياستي خود را ارايه كرده است. در زير بخش‌هايي از اين گزارش را مي‌خوانيد.
رشد شديد قيمت‌ها
طي پنج سال گذشته، توليد مسكن با كاهش بسياري مواجه بوده به گونه‌اي كه به پايين‌ترين حد آمار شروع احداث واحدهاي مسكوني جديد در 10 سال اخير رسيده است و شكاف توليد و عرضه مسكن متناسب با نياز و تقاضاي بازار نبوده است. به لحاظ قيمت نيز بعد از يك دوره چندساله ثبات نسبي قيمت‌ها از ابتداي سال 1397 تاكنون، رشد شديد قيمت تا بيش از دو برابر را داشته است. عوامل بسياري بر اين افزايش قيمت مسكن تاثيرگذار بوده كه علاوه بر تاثير ركود سال‌هاي گذشته و كاهش توليد كه يكي از عوامل قابل پيش‌بيني افزايش قيمت بوده است، از عوامل ديگر آن مي‌توان به نوسان‌هاي بازارهاي موازي از جمله ارز و سكه اشاره كرد. با افزايش تورم و كاهش سود سپرده‌هاي بانكي در سال گذشته بخش عمده‌اي از نقدينگي كشور به سمت بازارهايي كه مي‌توانند باعث حفظ ارزش سرمايه شوند ازجمله مسكن، ارز و سكه حركت كرد كه افزايش قيمت‌ها را تشديد كرد. درواقع حركت مسكن از سمت يك كالاي مصرفي به سمت يك كالاي سرمايه‌اي و معاملات پرسود آن در غياب ماليات‌هاي كنترل‌كننده سبب تشويق دلالان و سوداگران به فعاليت در اين بازار و دامن زدن به نابساماني آن شده است.
عدم تعادل عرضه و تقاضا
در كنار اين عوامل، موضوع مهم ديگر تاثيرگذار بر بازار مسكن عدم تعادل بين عرضه و تقاضاي مسكن است. براساس سرشماري سال 1395 كل مسكن موجود در كشور حدود 4/25 ميليون واحد بوده است كه از اين تعداد حدود 8/22 ميليون واحد مسكوني داراي سكنه و حدود 6/2 ميليون واحد خالي است. تعداد كل خانوارها نيز در اين سال 24 ميليون خانوار بوده كه با در نظر گرفتن واحدهاي مسكوني داراي سكنه، شاخص خانوار در هر واحد مسكوني برابر با 06/1 است كه نشان مي‌دهد حدود 1/2 ميليون خانوار بدون مسكن مستقل هستند.
شاخص خانوار در واحد مسكوني
شاخص خانوار در واحد مسكوني يك شاخص كمّي است كه هرچه به عدد 1 نزديك‌تر باشد تناسب بين تعداد خانوار با تعداد واحد مسكوني را نشان مي‌دهد. بدين ترتيب با احتساب مسكن خالي (كل مسكن موجود در كشور برابر با 4/25 ميليون واحد است) اين شاخص به زير 1 مي‌رسد و نشان مي‌دهد كه تعداد واحدهاي مسكوني موجود در كشور با احتساب مسكن خالي پاسخگوي تعداد خانوار موجود است.
نياز سالانه
نياز ساليانه مسكن در كشور حدود 800 هزار واحد مسكوني است؛ در حالي كه متوسط توليد ساليانه حدود 350 هزار واحد مسكن در پنج سال اخير بوده كه پاسخگوي تقاضاي موجود در بازار نيست. وجود حدود 6/2 ميليون واحد مسكوني خالي از سكنه كه 10 درصد از كل مسكن موجود در كشور را تشكيل مي‌دهد نيز قابل تامل بوده و نياز به چاره‌انديشي دارد.
افزايش قيمت و كاهش تقاضا
تغييرات قيمت مسكن در 20 سال گذشته همواره به صورت صعودي بوده كه در برخي سال‌ها به ويژه از سال 1390 به بعد شيب تندتري گرفته است و براساس آمار منتشر شده از سوي دفتر اقتصاد و برنامه‌ريزي مسكن وزارت راه و شهرسازي و همچنين آمار بانك مركزي، افزايش 104 درصدي قيمت مسكن در سال 1397 رخ داده است. نكته مهم ديگر افت تعداد معاملات مسكن در سال گذشته و روند كاهشي آن از نيمه دوم سال 1397 تا اواخر آن است. در مجموع معاملات انجام شده در سال1397 نسبت به سال 1396 در شهر تهران حدود 30 درصد كاهش داشته است.
ضعف نظام مالي و قدرت بانك‌ها در اعطاي تسهيلات به مسكن
بخش عمده‌اي از نظام تامين مالي توليد از طريق بودجه عمومي دولت و تخصيص اعتبارات طرح‌ها و پروژه‌هاي عمراني قابل پيگيري است. در وضعيت كنوني كشور و تحريم‌هاي نفتي صورت‌گرفته منابع ارزي دولت كاهش يافته و همچنين امكان تحميل بار اضافي مالياتي به بخش توليد نيز وجود ندارد. در نتيجه نظام تامين مالي دولت و در پي آن نظام تامين مالي توليد با مشكل مواجه است و ازاين‌رو تامين اعتبارات طرح‌ها و پروژه‌هاي عمراني را نيز با چالش مواجه خواهد كرد. از طرفي حجم بدهي دولت به بانك‌ها، پيمانكاران و بنگاه‌هاي توليدي اثر منفي بر توانايي وام‌دهي بانك‌ها داشته و سبب بلوكه شدن منابع مالي طلبكاران شده است. اين مساله علاوه بر كاهش سرمايه در گردش و ناتواني بخش‌هاي توليدي در بازپرداخت وام‌هاي معوقه مشكلات مختلفي را ايجاد كرده كه نتيجه آن كاهش قدرت اعطاي تسهيلات توسط بانك‌ها به بخش‌هاي توليدي و كاهش توليد و فعاليت بنگاه‌هاي توليدي بوده است؛ از اين رو محدوديت منابع بانك‌ها از جمله بانك مسكن به عنوان بانك عامل در حوزه مسكن و همچنين تعدد تكاليف آن سبب تشديد ركود در بخش مسكن شده است. بخش ديگري از نياز تامين مالي طرح‌هاي عمراني و بخش توليدي از محل تسهيلات فاينانس قابل تامين است. با وجود ظرفيت بالقوه جذب فاينانس و سازوكار شوراي اقتصاد، با توجه به ساختارهاي نامناسب اداري و تشكيلاتي در اخذ اين تسهيلات و فقدان عزم جدي در دستگاه‌هاي اجرايي و طولاني شدن فرآيند دريافت آن، عملا دسترسي به تسهيلات مذكور ناچيز است. اين مساله خود يكي از آسيب‌هاي نظام تامين مالي طرح‌هاي عمراني است كه با رفع آن مي‌توان بخشي از چالش‌هاي رونق توليد در اين بخش را برطرف كرد.
راهكار فرابخشي رونق توليد مسكن
به نظر مي‌رسد رونق توليد مسكن تا حد زيادي تحت تاثير تحولات كلان اقتصادي و سياسي است و به نوعي گذار به دوران ثبات، كاهش جذابيت سوداگري در بازارهاي موازي و كاهش ريسك سرمايه‌گذاري مسكن پيش‌شرط‌هاي فرابخشي رونق توليد مسكن خواهند بود.
راهكارهاي درون‌بخشي
به كارگيري و تغيير سازوكار اجرايي، ابزارهايي موثر و قدرتمند نظير تامين زمين دولتي، افزايش اعتبارات و تنوع روش‌هاي تامين مالي و كاهش هزينه ساخت و مصالح مي‌تواند تا حد زيادي به رخوت و ركود توليد مسكن پايان بخشد. در اين جدول بخش‌هايي از چالش‌ها و آسيب‌ها و راهكارهاي و ضرورت‌هاي آن ارايه شده است.