هنوز در تهران مي‌شود خانه ارزان خريد؟
خانه‌هاي 300 ميليوني در پايتخت
گروه اقتصادي
افزايش نزديك به 100 درصدي و كاهش بيش از 70درصدي، اين خلاصه‌اي از عملكرد بازار مسكن تهران در يك سال گذشته است. بازار مسكن كه براي سال‌هاي نسبتا طولاني در ركود مانده بود و حتي با افزايش نرخ تورم نيز تغييري در شرايط قيمتش رخ نمي‌داد از سال گذشته، ناگهان افزايش بهايي جدي را تجربه كرد تا جايي كه در يك سال، بر اساس آمارهاي رسمي ارايه شده، حدود 100درصد افزايش قيمت را تجربه كرد. به دنبال اين اتفاق، قدرت خريد اقشار مختلف مردم در بازار به شكل قابل توجهي كاهش يافت تا جايي كه آمارها نشان از كاهش 70 درصدي معاملات در تهران مي‌دهد و اين موضوع در تحليل بسياري از كارشناسان به معني آغاز دوره جديدي از ركود در بازار مسكن است.
در هفته‌هاي گذشته، بازار نسبت به اين كاهش تقاضا واكنش نشان داده و بررسي‌ها نشان مي‌دهد، روند افزايشي قيمت خانه در تهران متوقف شده و حتي حدود دو درصد كاهش بها نيز داشته است. با اين وجود با افزايش نرخ خانه در سال گذشته همچنان خريد خانه از عهده اقشار كم‌درآمد خارج است و به نظر مي‌رسد، تسهيلات دولت كه در دو سقف 160 ميليون تومان (صندوق پس‌انداز يكم براي زوج‌هاي جوان) و 140 ميليون تومان(وام با اوراق و جعاله براي زوج‌هاي جوان) نيز نمي‌تواند اين افزايش قيمت در بازار را جبران كند. آمارها نشان مي‌دهد كه ميانگين قيمت هر متر خانه در تهران به بيش از 13 ميليون تومان رسيده كه البته بسته به مناطق مختلف شهر، قيمت‌ها در طيف بسيار گسترده‌اي قرار مي‌گيرند. از اين رو هر چند عملا خريد خانه در برخي مناطق تهران براي طبقه متوسط و پايين ممكن نيست ولي هنوز در مناطقي از تهران مي‌توان با حدود 300 ميليون تومان سرمايه يك واحد مسكوني كوچك خريد.
يكي از مناطق تهران كه هنوز مي‌توان با بودجه‌اي محدود در آن خانه خريد، بريانك است. در محله بريانك واحد ۴۲ متري ۲۰ سال ساخت بازسازي شده در طبقه چهارم بدون آسانسور و پاركينگ به مبلغ ۲۷۰ ميليون تومان به فروش مي‌رسد. در شهرك وليعصر(عج) يك آپارتمان ۶۰ متري ۱۶ سال ساخت در طبقه چهارم بدون آسانسور و پاركينگ به مبلغ ۳۰۰ ميليون تومان البته با تخفيف به مشتري واقعي قيمت‌گذاري شده است. در بريانك يك واحد ۴۵ متري ۱۳ ساله بازسازي شده در طبقه سوم بدون آسانسور و پاركينگ با قيمت ۳۰۵ ميليون تومان به فروش مي‌رسد. در علي‌آباد جنوبي نيز يك آپارتمان ۷۳ متري ۲۰ سال ساخت ۳۶۰ ميليون تومان قيمت‌گذاري شده است. در محله خاني‌آباد هم آپارتمان ۴۳ متري ۱۶ سال ساخت بازسازي شده در طبقه اول به مبلغ ۳۵۷ ميليون تومان براي فروش آگهي شده است. با عبور از اين مناطق براي خريد خانه بايد بودجه متقاضيان به شكل قابل توجهي افزايش پيدا كند. يك آپارتمان ۵۸ متري ۱۹ ساله در تهرانپارس در طبقه چهارم بدون آسانسور، داراي پاركينگ و انباري به مبلغ ۴۹۵ ميليون تومان فروخته مي‌شود.
در نارمك، منطقه باختر، آپارتمان ۴۴ متري ۴ سال ساخت در طبقه چهارم، بدون آسانسور، داراي پاركينگ و انباري ۴۸۰ ميليون تومان آگهي شده است. آپارتمان۴۲ متري نوساز در پاسدار گمنام محدوده آهنگ داراي آسانسور و بالكن به مبلغ ۴۱۰ ميليون تومان به فروش مي‌رسد. تنها با يك جابه‌جايي كوچك در دو منطقه تهران، بودجه‌اي كه براي خريد خانه مورد نياز است بايد بيش از 100 ميليون تومان افزايش پيدا كند. آمارها از وضعيت معاملات در تهران نيز نشان مي‌دهد كه با توجه به محدوديت بودجه خانوار، بخش زيادي از تمركز تقاضا بر واحدهاي ارزان قيمت استوار شده است.
در مرداد ماه ۱۳۹۸ بيشترين قراردادهاي خريد و فروش در واحدهاي ۳۰۰ تا ۴۵۰ ميليون تومان منعقد شد كه سهم ۱۵ درصدي از معاملات را به خود اختصاص دادند. رتبه دوم به آپارتمان‌هاي ۴۵۰ تا ۶۰۰ ميليون تومان با ۱۲.۳ درصد مربوط شد و خانه‌هاي ۶۰۰ تا ۷۵۰ ميليون تومان با ۹.۴ درصد از كل معاملات شهر تهران رتبه سوم را به دست آوردند. در چنين فضايي بخش قابل توجهي از تمركز تقاضا در تهران به خانه‌هاي كوچ يا نقلي اختصاص پيدا كرده است. آمارها نشان مي‌دهد، خانه‌هاي ۵۰ تا ۶۰ متر مربع بيشترين تقاضا را در تهران دارد. رتبه‌هاي بعدي به ترتيب از آن واحدهاي ۶۰ تا ۷۰ متر، ۷۰ تا ۸۰ متر و ۴۰ تا ۵۰ متر است. خانه‌هاي كمتراز ۴۰ متر نيز با وجود محدوديت قوانين و مقررات براي احداث آنها ۳.۸ درصد نياز بازار را شامل مي‌شود. فشار بر خانوارهاي كم درآمد در حالي باعث كاهش قابل توجه معاملات در تهران شده كه به نظر مي‌رسد، اقشار پر درآمد در طول اين مدت هيچ مشكلي براي ورود به بازار نداشته‌اند و همچنان سهم قابل توجهي از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
با توجه به شرايط فعلي بازار مسكن به نظر مي‌رسد، وزارت راه و شهرسازي بايد براي آينده اين بازار يك برنامه‌ريزي جديد داشته باشد. كاهش تاثيرگذاري تسهيلات بانكي از يك سو و فاصله زيادي كه ميان نرخ‌هاي موجود در بازار و قدرت خريد مردم به وجود آمده از سوي ديگر، اين بازار را با يك ركود جديد مواجه كرده و اگر از موارد معدود باقي‌مانده خانه‌هاي 300 تا 400 ميليوني چشم‌پوشي كنيم عملا اين بازار فضايي براي فعاليت طبقه متوسط و كم درآمد ندارد.