راهكار عملياتي دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي
نعمت احمدي
وضعيت مسكن و اجاره آن مي‌رود به بحران اجتماعي تبديل شود، كساني كه مستاجرند شرايط موجود را غيرقابل تحمل اعلام مي‌كنند. يكي از همكاران در ساختماني كه نگارنده حدود 40 سال پيش خريداري كردم و تاكنون ساكن هستم، يك‌سالي است كه مستاجر شده است درست صدبرابر پولي كه 40 سال پيش براي خريد پرداخت كردم به عنوان وديعه به صاحب ملك پرداخت كرده و ماهي 7 ميليون تومان هم اجاره مي‌پردازد، مالك درخواست 11 ميليون تومان اجاره ماهيانه و مبالغي هم اضافه به رهن خانه را پيشنهاده داده است، مبلغ اضافه را ممكن است جمع و جور كنند اما اضافه شدن 4 ميليون تومان به اجاره ماهيانه را نمي‌توانند پرداخت كنند و مدتي است دنبال مسكن ديگري مي‌گردند و چون جاي مناسبي پيدا نكرده‌اند، مي‌گفت به اجبار با تبديل ماشين مبلغ وديعه را تامين خواهم كرد و مي‌ماند ماهي 4 ميليون تومان اجاره اضافه كه از تيرماه بايد پرداخت كنم و نمي‌دانم آيا قادر به تامين آن خواهم شد؟ يكي از اعضاي دفتر هم كه حقوقي معمولي مي‌گيرد در آپارتماني 50 متري در شهرك اكباتان زندگي مي‌كند، يكصد و بيست ميليون تومان رهن پرداخت و مالك تكليف كرده است كه رهن را بايد 200 ميليون تومان و اجاره را ماهي 2 ميليون تومان پرداخت كند.
دو موضوع بالا را آوردم كه هم محل پيداست و هم مستاجران آشنا و در دسترس هستند، كاري به خانه‌هاي لاكچري با بيعانه دو، سه ميليارد و اجاره دويست، سيصد ميليون تومان ندارم كه همه از آن با اطلاع هستند. آقاي دكتر اسحاق جهانگيري در واكنش به روند روبه رشد قيمت اجاره مسكن، خبر از ورود دولت به بازار مسكن دارد و مي‌گويد: «بخش زيادي از جامعه اجاره‌نشين هستند و هزينه اجاره مسكن در سبد هزينه خانوار قيمت فراواني دارد، دولت قطعا براي مهار رشد اجاره‌بهاي مسكن تصميمات لازم را اتخاذ خواهد كرد كه البته ممكن است با اصول اقتصاد سازگار نباشد.» جاي شكرش باقي است كه آقاي جهانگيري از همين اول طرح از ناسازگاري آن با اقتصاد ياد مي‌كند، كاري كه در ارز 4200 توماني دولت انجام داد و سرنوشت ارز را به شرايط امروز رساند، درست زماني كه نه سفر خارجي داريم و نه صادرات و واردات كشور به خاطر كرونا رونق دارد، اما ارز پلكان رشد و ترقي را دو پله يكي طي مي‌كند، اگر راه سفرها باز شود و صادرات و واردات معمولي كليد بخورند قيمت ارز چه خواهد شد؟ اجاره عمري به درازناي مالكيت دارد از آن روزي كه بشر توانست مازاد بر احتياج خود بر اموال تسلط پيدا كند در واقع قادر شد بر همنوع خود از اين بابت كه داراي تمكن بيشتري است سلطه پيدا كند، هرچند اجاره مسكن در تاريخي موخر‌تر از ديگر روابط اجتماعي بر زندگي مردم حاكم شد و در گذشته چند نسل از يك خانواده در خانه‌اي كه همه را دور هم جمع مي‌كرد زندگي مي‌كردند، روابط اجتماعي در ايران با تغيير زندگي روستايي به شهري به هم خورد. تهران كه از آغاز قرن سيزده هجري- قمري به پايتختي انتخاب شد، كم‌كم وسعت پيدا كرد و عوامل بيروني مثل جنگ جهاني اول و دوم و تبعات اين جنگ‌ها بر زندگي مردم ايران باعث مهاجرت به تهران و ديگر شهرها از مناطق روستايي شد تا جايي كه دولت مجبور به دخالت در نحوه استفاده از مسكن شد. اولين قانوني كه اجاره مسكن را جداي از قوانين مربوط به اجاره در قانون مدني ايجاد و دولت را وادار به دخالت كرد - قانون راجع به قرار حكميت بين متعاملين - مصوب سال 1307 قانوني بود كه اجاره محل سكونت را از قانون مدني مستثنا كرد. در قانون مدني ذيل ماده 494 آمده است: «عقد اجاره به محض انقضاي مدت برطرف مي‌شود و اگر پس از انقضاي آن مستاجر عين مستاجره را بدون اذن مالك مدتي در تصرف خود نگه دارد، موجر براي مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود.»
در سال 1317 و زماني كه تبعات جنگ جهاني دوم گريبان ايران را هم گرفت، اولين قانون مربوط به اجاره مسكن تحت عنوان – قانون راجع به تعديل مال‌الاجاره – در 9 ماده به تصويب رسيد، اين اولين دخالت دولت در اجاره اماكن مسكوني و تجاري بود، بعد از جنگ جهاني دوم كه ايران دچار قحطي و گراني و مهاجرت روستاييان به شهرها شد به منظور كمك به شرايط مالي كشور يكي از اقتصاددانان امريكايي به نام – دكتر ميلسپو به سمت رييس كل دارايي – با اختيارات ويژه استخدام شد، فردي مستبد كه مرحوم دكتر احمد متين‌دفتري وي را – ديكتاتور اقتصادي – ناميد. دكتر ميلسپو سنگ بناي قانوني را در كشور ريخت كه مانع از شكل گرفتن صنعتي به نام ساختمان‌سازي براي اجاره به مردم شد، دكتر ميلسپو بر اين باور بود كه بايد مالكان را وادار كرد كه از تخليه مستاجر خود ممنوع شوند مگر در شرايطي كه احتياج شخصي دارند. قانوني كه با افت و خيز تا مهرماه سال 1376 دخالت دولت در فسخ قراردارد اجاره را به نفع مستاجران ادامه داد؛ قانوني كه در بخش اماكن تجاري كماكان ادامه دارد و ويراني و زشتي خيابان شهرهاي مختلف كشور ناشي از اين قانون است و برخلاف تعريف مالكيت در اسلام براي املاك تجاري دو مالك تعريف مي‌شود؛ يكي مالك عين كه موجر ناميده مي‌شود و مالكيت او ارزش افزوده آنچناني ندارد و ديگري مالك منافع يا سرقفلي كه ارزش افزوده آن غيرقابل تصور است مثلا خيابان‌هاي مركزي تهران مانند فردوسي كه به علت عرضه اجناس بومي بين خارجي‌ها از شهرت بالايي برخوردار است، يكي از خيابان‌هاي غيرقابل تحمل است با ساختمان‌هايي كه در حال تخريبند. مالك انگيزه‌اي براي نوسازي و زيباسازي ندارد و مستاجر هم اجازه نوسازي و تعميرات اساسي را ندارد.
تا مهرماه سال1376 كه قانون جديد روابط موجر و مستاجر اجرايي شد، فسخ اجاره محل سكونت نياز به حكم دادگاه داشت و از اين تاريخ به بعد با انقضاي مدت اجاره شوراهاي حل اختلاف دستور تخليه محل اجاره را صادر مي‌كنند، موضوعي كه عرضه خانه را براي اجاره راحت كرده است، اما حضور دلالان بازار اجاره باعث شكل‌گيري عنوان جديدي در عقد اجاره به عنوان- وديعه – شده است و چون كميسيون مربوط به انعقاد عقد اجاره بستگي به مبلغ وديعه و اجاره ماهيانه دارد با تاسف بنگاه‌هاي معاملات ملكي شرايطي را به وجود آورده‌اند كه هر ساله به مبلغ وديعه اجاره اضافه مي‌شود. قانون عرضه و تقاضا بر مسكن هم حاكم است، معلوم نيست با وجود ساخت‌وساز فراوان و خالي بودن خانه‌ها مالكان چرا رغبتي به اجاره دادن املاك خالي ندارند و دخالت دولت هم نمي‌تواند راهگشاي اين مهم باشد كه مالكان را مجبور به اجاره دادن خانه‌هاي خالي بكند. در ايام جنگ و مهاجرت عده‌اي زياد از مناطق جنگ‌زده به شهرهاي بزرگ خصوصا تهران، دستورالعملي از طرف دولت مبني بر اجاره خانه‌هاي خالي صادر و اگر خانه‌اي خالي به دادگاه معرفي مي‌شد به دستور دادگاه خانه با قيمت مناسب به افراد بي‌مسكن اجاره داده مي‌شد، تجربه تلخي كه سابقه آن در بايگاني دادگستري موجود است. نمي‌دانم ورود دولت به گفته آقاي جهانگيري به وضع مسكن اين بار چگونه خواهد بود؟ اگر با تصويب قانوني جديد موجرين را مكلف كنند كه از تخليه محل اجاره به شرط پرداخت اجاره‌بها خودداري كنند دوباره سر از بيراه‌هايي خواهيم آورد كه سنگ بناي آن را دكتر ميلسپو محكم كرد كه تا پايان رژيم سابق و مدتي در نظام جمهوري اسلامي برقرار بود و اگر مالكان را مجبور به اجاره دادن خانه‌هاي خالي خود كنيم باز هم قدم در بيراه‌هايي گذاشتيم كه در دهه شصت مالك و مستاجران را رودرروي هم قرار داد. اگر به راهي كه به باور نگارنده بنگاه‌هاي معاملات ملكي هوادار آن هستند و پرداخت اجاره ماهيانه به اضافه وديعه‌هاي سنگين، انبوه مستاجران طبقه متوسط را از وضعيتي كه امروز دچار آن هستند بلاتكليف‌تر خواهيم كرد. راه‌حل چيست؟ اگر قانون عرضه و تقاضا را در مورد خانه‌هاي ساخته شده و مستاجران در نظر بگيريم با انبوه خانه‌هاي خالي روبه‌رو مي‌شويم. كافي است در اوايل شب گشتي در خيابان‌هاي شهر خصوصا مناطق شمالي و غربي شهر تهران بيندازيم با انبوه برج‌ها و ساختمان‌هايي روبه‌رو مي‌شويم كه يا چراغ همه ساختمان خاموش است يا تك و توك واحدهايي نشانه‌اي از سكونت را دارند، كافي است به آمار شهرداري و ميزان واحدهاي ساخته شده در شهرهاي بزرگ نگاه كنيم و از آن طرف به پرونده دارايي صاحبان املاك نگاهي بيندازيم با فرمول عجيب و غريبي روبه‌رو مي‌شويم، تعداد خانه‌هاي خالي كه اتفاقا ماليات هم نمي‌پردازند همه را به فكر فرو مي‌برد كه دولت خصوصا وزارت دارايي چه برنامه‌اي براي خانه‌هايي كه ساخته مي‌شود تا به عنوان سرمايه راكد بر ثروت مالكان آنها اضافه كند، دارد؟ كافي است به دخالت دولت از زمان دكتر ميلسپو و تصويب قانون خاص روابط موجر و مستاجر توجه داشته باشيم، دخالت‌هاي دولت نه اينكه باعث كم شدن آمال مستاجران نشده، بلكه بر شكاف بين مالك و مستاجران اضافه كرده است، بايد دولت برنامه‌اي داشته باشد كه خالي بودن اماكن مسكوني به صرفه و صلاح مالكان نباشد، كاري كه در ساير كشورها هم اعمال و اجرا مي‌شود و آن بستن ماليات بر خانه‌هاي خالي و حمايت از مالكاني كه خانه‌هاي خود را به اجاره واگذار مي‌كنند. راه‌حل منطقي اين است كه همزمان با اخذ پايان كار يا تكميل بنا، پرونده‌اي به عنوان پرونده ماليات بر مستغلات باز شود و ميزان ماليات بر مستغلات خالي را تصاعدي به نسبت مدتي كه خانه خالي مي‌ماند، بالا ببريم. از طرفي مشوق‌هاي مالياتي براي كساني كه املاك خود را به اجاره واگذار مي‌كنند در نظر بگيريم و مهم‌تر اينكه در مدت متعارف قانوني اگر مالكي كه ساختمان براي سكونت را به اجاره واگذار نكرد جريمه مالياتي بالايي در نظر بگيريم. ساختمان به عنوان سرمايه راكد و متوقف كه تنها نياز به سرايداري داشته باشد كه اول شب چراغ‌هاي بخشي از ساختمان را روشن و خاموش كند را غير اقتصادي بكنيم، در اين حالت دولت نه در امر مسكن و اجاره دخالت و نه روابط آزاد بين موجر و مستاجر را گرفتار قواعد دست و پاگير كرده است، بلكه ابتدايي‌ترين روش را در روابط مالكان ساختمان‌ها با اداره دارايي برقرار كرده است در اين صورت مالك يا مالكان بايد منافع خود را در نظر بگيرند و بين پذيرش پرداخت ماليات بر خانه‌هاي خالي كه با فرمول ويژه‌اي تصاعدي خواهد بود با اجاره همان ملك به مستاجر يا مستاجراني كه از حمايت قانوني معافيت مالياتي برخوردار خواهند بود يكي را انتخاب مي‌كنند. فرمولي ساده و قانوني كه هم دولت ماليات خانه‌هاي ساخته شده را براي اداره كشور اخذ مي‌كند و هم مالكان حق انتخاب دارند كه از املاك خود با پرداخت ماليات بيشتر به عنوان خانه خالي استفاده كنند يا با توجه به تخليه ملك بعد از انقضاي مدت ظرف يك هفته بازار نامتعادل اجاره مسكن را به تعادل برسانند. دخالت دولت بايد مطابق با حق حاكميت دولت مبني بر اخذ ماليات از اموال كساني كه در پناه قوانين موجود صاحب مال و اموالي شده‌اند باشد، نه اينكه اراده دولت به گفته معاون اول رييس‌جمهور آقاي جهانگيري – با اصول اقتصاد سازگار نباشد – راهكاري كه باز هم به گفته آقاي دكتر جهانگيري خروجي آن «فشار به اقشار ضعيف جامعه باشد كه به آنان بگوييم ناچار هستيد خانه‌اي كوچك‌تر انتخاب يا به حاشيه شهر مهاجرت كنيد» اما به مالكان نگوييم يا ملك خود را به اجاره بدهيد و اگر نيازي به اجاره ملك خود نداريد و درصدد هستيد از مسكن به عنوان سرمايه راكد استفاده كنيد، ماليات آن را بپردازيد، مالياتي كه به خانه‌هاي خالي تعلق مي‌گيرد چندين برابر ماليات مستغلاتي باشد كه داراي مستاجرند.