سوداگران بحران‌ساز مسكن
ابوالحسن ميرعمادي
براي ارايه يك ارزيابي دقيق از آنچه در بازار مسكن رخ مي‌دهد، بايد دو عامل را در كنار يكديگر بررسي كرد: عامل نخست، فاصله قدرت و تقاضاي خريد مردم با قيمت‌هايي است كه در بازار وجود دارد و عامل دوم ميزان واقعي بودن قيمت‌هاي ارايه شده در بازار است.
در بررسي عامل نخست، بايد تلاش كرد كه ارزيابي‌ها از وضعيت جامعه هدف مسكن دقيق باشد. اين تحليل كه هرگاه قيمت‌ها پايين باشد يا روند افزايشي نرخ‌ها متوقف شود، پس ميزان تقاضا براي مسكن افزايش خواهد يافت، يك نگاه سطحي است. در سال‌هاي ابتدايي دهه 90، كه قيمت مسكن براي يك مدت طولاني ثابت ماند يا حتي كاهشي شد، ما شاهد آن بوديم كه ركود ادامه داشت و همچنان تقاضاي قابل توجهي در بازار شكل نمي‌گرفت. اين نشان مي‌داد كه هنوز يك فاصله قابل تامل ميان خواست جامعه و نرخ‌هاي ارايه شده در بازار وجود داشته است.
عامل دوم ميزان واقعي بودن همين قيمت‌ها را نشان مي‌دهد. موج اخير قيمتي شكل گرفته در بازار، به دنبال افزايشي شدن نرخ دلار رخ داد، در حالي كه بررسي‌ها نشان مي‌دهد حداكثر تاثيرگذاري نرخ ارز، بر هزينه ساخت يك واحد مسكوني، 40 درصد است. يعني اگر قيمت يك متر خانه از شش ميليون تومان به هشت ميليون تومان مي‌رسيد، امكان رسيدن به يك توجيه اقتصادي براي آن وجود داشت اما وقتي قيمت همان واحد به بيش از 12 ميليون تومان رسيد، قطعا اين اتفاق توجيه ندارد. جداي از آن، قيمت‌ها در بازار اصلي كه مختص طبقات متوسط و كم‌درآمد است نبايد از قيمت واحدهاي لوكس تاثير بگيرد. ثروتمندان در دوره‌هاي تورمي مي‌توانند ثروت خود را افزايش دهند و اين مساله شايد به بالا رفتن قيمت خانه‌هاي لوكس منجر شود اما نرخ واحدهاي كوچك در ماه‌هاي اخير از افزايش قيمت اين واحدها تاثير پذيرفته و اين روال درستي نيست. براي عبور از شرايطي كه امروز بازار مسكن با آن روبه‌روست يك تغيير و يك جابه‌جايي لازم است. تغيير بايد ميان فاصله توان و تقاضاي واقعي خريد مسكن و قيمت‌هاي ارايه شده در بازار به وجود آيد. تا زماني كه قيمت‌ها از واقعيت دور است، احتمالا انتظار رونق در بازار مسكن نيز اتفاقي دور از ذهن خواهد بود. در كنار آن يك جابه‌جايي مهم نيز بايد در پيش باشد. وقتي تورم در بازار مسكن افزايش پيدا مي‌كند، تعداد زيادي از سودجويان و دلالان براي بهره بردن از فرصت به دست آمده سرمايه‌هاي خود را به اين بازار مي‌آورند و تلاش مي‌كنند راهي براي بالا بردن قيمت‌ها پيدا كنند.
با كاهش روند صعودي قيمت‌ها، اين سودجويان به زودي سرمايه‌هاي خود را از اين بخش خارج كرده و وارد ديگر حوزه‌ها مي‌كنند و اين امر احتمالا به كاهش افزايش‌هاي غير واقعي نرخ مسكن و تخليه حباب تورمي موجود منجر مي‌شود. امروز مي‌بينيم كه سوداگران وارد ديگر بازارها مانند بورس شده‌اند و در آنجا نيز تلاطم‌هايي جدي به وجود آورده‌اند. اين سوداگران بحران‌ساز بايد از بازار مسكن خارج شوند تا بتوان پس از آن فكري براي آينده بازار و چگونگي بازگرداندن قدرت خريد مردم كرد؛ فكري كه شايد در سال‌هاي گذشته زمان بهتري براي پيگيري آن وجود داشت اما امروز فرصت و زمان كمتري در اختيار مسوولان و سياستگذاران قرار دارد.