افزايش سقف وام مسكن به ۷۸۰ ميليون تومان كه اخير در دستور كار بانك مسكن قرار گرفته در نگاه اول يك سازوكار حمايتي براي خريد مسكن ارزيابي مي‌شود.
اما واقعيت اينكه اين تصميم، بدون مهار قيمت‌ها و افزايش عرضه مسكن، نتيجه‌اي معكوس دارد. تجربه‌هاي پيشين در اقتصاد ايران نشان داده كه در نبود تعادل بازار، رشد مبلغ وام نه تنها كمكي به خانه‌دار شدن نمي‌كند، بلكه با تحريك قيمت‌ها، قدرت خريد متقاضيان را كاهش مي‌دهد.
دوشنبه 15 ارديبهشت‌ماه، بانك مسكن سقف وام خريد، ساخت و جعاله تعمير مسكن را مجددا افزايش داده است. رقم وام جديد ۷۸۰ ميليون تومان است. پيش از اين سقف تسهيلات انفرادي خريد و ساخت و تسهيلات جعاله تعميرات مسكن ۵۶۰ ميليون تومان بود.
5 روز پيش بانك مسكن، به عنوان عرضه‌كننده اوراق حق تقدم مسكن براي دريافت وام خريد، ساخت و جعاله تعمير مسكن، در نامه‌اي به فرابورس ايران سقف خريد اوراق تسه بانك مسكن را اعلام كرد. اما تأثير اين سياست بر بازار مسكن همواره مورد بحث بوده است.
كارشناسان اين حوزه معتقدند؛ افزايش سقف وام مسكن باعث مي‌شود افرادي كه قبلا توان مالي خريد مسكن را نداشتند، به جمع متقاضيان واقعي بپيوندند و اين افزايش تقاضا در شرايطي كه عرضه مسكن محدود است، مي‌تواند منجر به افزايش قيمت‌ها شود.
كارشناسان اين حوزه معتقدندافزايش سقف وام مسكن باعث مي‌شود افرادي كه قبلا توان مالي خريد مسكن را نداشتند، به جمع متقاضيان واقعي بپيوندند و اين افزايش تقاضا در شرايطي كه عرضه مسكن محدود است، مي‌تواند منجر به افزايش قيمت‌ها شود.
كاهش قدرت خريد
با وجود افزايش مبلغ اسمي وام، قدرت خريد واقعي به دليل تورم بالا و رشد سريع قيمت مسكن كاهش يافته است. به عنوان مثال؛ در حالي كه وام مسكن در تهران به ۷۸۰ميليون تومان افزايش يافته است، اين مبلغ تنها حدود ۴-۵ متر مربع از يك واحد مسكوني در تهران را پوشش مي‌دهد و اين موضوع نشان مي‌دهد كه افزايش وام نتوانسته است با رشد قيمت‌ها همگام شود.
همچنين اعلام افزايش وام مسكن اغلب باعث ايجاد انتظارات تورمي در بازار مي‌شود. فروشندگان با اين تصور كه قدرت خريد متقاضيان افزايش يافته است، قيمت‌هاي خود را بالا مي‌برند كه اين پديده در سال‌هاي اخير بارها مشاهده شده است.
افزايش انگيزه براي ساخت و ساز
از طرف ديگر، افزايش وام مسكن ممكن است انگيزه سازندگان را براي توليد بيشتر كند، اما در عمل به دليل مشكلاتي مانند افزايش هزينه‌هاي ساخت (ناشي از تورم مصالح ساختماني و نهاده‌هاي وارداتي) اين تأثير محدود است و آمارها نشان مي‌دهد صدور پروانه‌هاي ساختماني در سال‌هاي اخير روند نزولي داشته است.
برخي كارشناسان و مسوولان بر اين باورند كه افزايش وام مسكن ضرورتي اجتناب‌ناپذير است، چرا كه با رشد قيمت‌ها، قدرت خريد وام به‌شدت كاهش يافته است. آنها مي‌گويند كه در بسياري از كشورها، وام مسكن تا ۷۰درصد قيمت ملك را پوشش مي‌دهد در حالي كه در ايران اين نسبت به زير ۱۰درصد رسيده است.
اما گروه ديگري از كارشناسان معتقدند افزايش وام بدون توجه به عرضه مسكن و كنترل تورم، تنها به افزايش بيشتر قيمت‌ها منجر مي‌شود. تجربه سال‌هاي گذشته نشان داده كه مدت كوتاهي پس از افزايش وام، قيمت مسكن رشد كرده و قدرت خريد وام مجددا كاهش يافته است .
عدم تعادل پايدار بين عرضه و تقاضا
بازار مسكن ايران با مشكل ساختاري عدم تعادل بين عرضه و تقاضا مواجه است. افزايش جمعيت، رشد شهرنشيني و محدوديت‌هاي ساخت و ساز باعث شده است تقاضا همواره از عرضه پيشي بگيرد كه در چنين شرايطي، افزايش وام تنها به افزايش قيمت‌ها دامن مي‌زند.
عواملي مانند نرخ تورم عمومي، نوسانات نرخ ارز و سياست‌هاي پولي تأثيرمستقيمي بر قيمت مسكن دارند. در سال‌هاي اخير، افزايش قيمت مصالح ساختماني به دليل نوسانات ارزي يكي از عوامل اصلي رشد قيمت مسكن بوده است.
چالش مسكن يك مثلث سه ضلعي است
مجيد گودرزي، كارشناس بازارمسكن در واكنش به تاثير افزايش وام مسكن بر قيمت ملك معتقد است؛ مشكل مسكن يكي از اصلي‌ترين و مهم‌ترين چالش‌هاي كشور است كه يك مثلث سه‌ضلعي محسوب مي‌شود كه يك ضلع آن مربوط به كمبود عمدي عرضه زمين است كه متاسفانه از سوي دولت هدايت مي‌شود.
او در ادامه به «اعتماد» گفت: موضوع ديگر به قانونگذاري برمي‌گردد كه متاسفانه كمترين قانونگذاري‌ها در اين حوزه انجام شده است و شايد بتوانيم بگوييم كه قانونگذاري در حوزه مسكن با يك ترك فعل بيش از يك قرني مواجه است.
گودرزي تصريح كرد: ولي موضوع مهم‌تر و ضلع سوم به نظام بانكي برمي‌گردد چرا كه متاسفانه بانك‌هاي ما بخش بزرگي از سرمايه‌هاي مردم را در بخش مسكن براي احتكار آن هزينه كرده‌اند و گفته مي‌شود اين ميزان به بيش از ۱۱۴ هزار ميليارد تومان رسيده است.
شكست طرح نهضت ملي مسكن
او ادامه داد: از سوي ديگرعدم پرداخت تسهيلات تكليفي است، به خصوص در دولت سيزدهم كه در قالب طرح جهش توليد ملي نيز مطرح شد اما در مجموع پرداختي ۱۸ بانك صفر شد و مجموع پرداختي‌ها از ۲۰درصدي كه مصوب شده بود در سقف ۲ درصد باقي ماند و باعث شكست طرح نهضت ملي مسكن شد.
گودرزي گفت: از سوي ديگر يك چالش ديگري كه بانك‌ها ايجاد كرده‌اند تسهيلاتي است كه در دنيا نمونه ندارد و متاسفانه بانك‌هاي ما تسهيلاتي كه مي‌پردازند در هيچ جاي دنيا مرسوم نيست و ما حتي در سرزمين‌هاي اشغالي فلسطين هم نديديم كه صهيونيست‌ها وام‌هايي را به فلسطيني‌ها پرداخت كنند كه با سود ۲۲ يا ۲۳ درصد باشد يا اينكه يك چهارم وام را پرداخت نكنند.
به روزرساني‌ها عموما از طريق وام‌هاي بانكي
انجام مي‌شود
او تصريح كرد: متاسفانه هر چند بانك‌ها تسهيلاتي را تصويب مي‌كنند، اما در نهايت پرداخت نمي‌كنند ولي اثراتش را بر روي بخش مسكن مي‌گذارد و مستاجر ايراني بايد براي كاهش ارزش پول ملي اقدام به روزرساني كند و اين به روزرساني عموما از طريق وام‌هاي بانكي انجام مي‌شود كه اين وام‌ها متاسفانه سود بسيار بالايي دارند و به اجاره‌هاي كمرشكن اضافه مي‌شوند.
گودرزي گفت: متاسفانه همه اين عوامل باعث بحران مسكن در كشور شده است و ما نيازمند اين هستيم كه بخش مسكن واقعا ساماندهي و باز‌طراحي و مهندسي شود به دليل اينكه متاسفانه هم عرف در اين بازارغلط است و هم ما به‌شدت با فقر قانوني در اين بازار مواجه هستيم و شايد اغراق نباشد اگر بگوييم مشاوران املاك از نمايندگان مجلس ما بيشتر در حوزه مسكن قانونگذاري كرده‌اند و اين موضوع باعث بحران‌آفريني شده است.
نيازمند بررسي ميداني در اين بخش هستيم
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن نيز بر اين باور است كه هر چند افزايش وام مسكن مثبت است اما مشكل اين است كه ميزاني را كه به اصطلاح وام مي‌دهند با نسبت‌هاي جهاني بسيار متفاوت است.
او ادامه داد: درعرف جهاني مانند؛ كشورهاي امريكا و كانادا و امثالهم شرايط پرداخت وام به اين شكل نيست هر چند بسياري از فرآيندها درمعاملات ملكي از اين كشورها اقتباس شده است اما اين فرآيند در اين ايران بسيار فرق دارد اين در حالي است كه معمولا در ساير كشورها تا ۹۵ درصد ارزش ملك را بانك‌ها وام مي‌دهند و خريدار تنها ۵ درصد از قيمت ملك را پرداخت مي‌كند منتهي بايد ميزان درآمد خريدار به گونه‌اي باشد كه توان پرداخت اقساط را داشته باشد.
اكبرپور افزود: دوم اينكه نرخ بهره بالاست و قاعدتا بابت اهداي اين وام‌ها به ۲۵ تا ۳۰ درصد نيز مي‌رسد و اين اصلا با عرف جهاني همخواني ندارد.
او گفت: تا زماني كه اين موضوع به صورت عمقي بررسي نشود و تحقيق ميداني در اين زمينه صورت نگيرد متاسفانه نتيجه مطلوبي نخواهد داشت.
الزام بر بازسازي بافت‌هاي فرسوده
اين كارشناس حوزه مسكن با اشاره به تلاش دولت براي حل معضل مسكن در كشور گفت: تجربه نشان داده كه ساخت مسكن مهر يا مسكن اجتماعي و امثالهم براي قشرهاي كوچكي است كه عموما مي‌خواهند از روستاها به حاشيه شهرها مهاجرت كنند و متاسفانه به جاي اينكه مشكل خانه‌دار شدن حل شود اين مساله پيچيده ترهم شده است.
اين كارشناس حوزه مسكن با اشاره به بازسازي بافت‌هاي فرسوده گفت: با اعطاي وام‌هاي بدون بهره مردم مي‌توانند اين مناطق را بازسازي كنند و بنده اميدوارم كه اين مذاكرات در حال انجام به سرانجام برسد و تحريم‌ها برداشته شود و ايران نيز به سيستم بين‌المللي دنيا بپيوندد.
او گفت: متاسفانه بانك‌ها به امري كه نبايد مي‌پردازند و برخلاف اساسنامه‌شان به سرمايه‌گذاري در ساخت و ساز اشتغال دارند كه اين خود يكي از عوامل بزرگ در بنگاه‌داري آنهاست اين در حالي است كه اين سپرده‌ها و اعتبارات را بايد به افرادي كه در بافت‌هاي فرسوده هستند بدهند تا اين مناطق هم بازسازي شود.