ابلاغ «آيين‌نامه راه‌اندازي صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات» توسط محمدرضا عارف، معاون اول رييس‌جمهور، در روزهاي اخير، بار ديگر نگاه‌ها را به سمت بهره‌گيري از ابزارهاي نوين مالي براي عبور از تنگناي ركودي بازار مسكن معطوف كرده است. بازار مسكن ايران در سال‌هاي اخير نه‌تنها با رشد فزاينده قيمت‌ها و كاهش قدرت خريد خانوار مواجه بوده، بلكه ركود ساخت‌وساز و افت معاملات نيز به مشكلات ساختاري آن دامن زده است. در چنين شرايطي، ورود سازوكارهاي بازار سرمايه مانند صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري در املاك و مستغلات (REITs) مي‌تواند به عنوان مسيري مكمل براي خروج از بن‌بست موجود تلقي شود. اما تحقق اين چشم‌انداز، مستلزم نگاهي واقع‌بينانه به مزايا، محدوديت‌ها و چالش‌هاي اجرايي اين صندوق‌هاست.
صندوق سرمايه‌گذاري در املاك و مستغلات نهادي مالي است كه با جمع‌آوري سرمايه از عموم سرمايه‌گذاران، اقدام به خريد، اجاره يا توسعه املاك مي‌كند و سود حاصل از فعاليت‌هاي خود را ميان دارندگان واحدهاي صندوق تقسيم مي‌كند. اين نوع صندوق‌ها پيش‌تر در بازارهاي مالي بين‌المللي، به‌ويژه در ايالات متحده، سنگاپور و برخي كشورهاي اروپايي، به عنوان ابزارهايي قابل اتكا براي سرمايه‌گذاري غيرمستقيم در بازار مسكن شناخته شده‌اند. ويژگي شاخص اين صندوق‌ها، امكان سرمايه‌گذاري با مبالغ خرد و نقدشوندگي بالاتر نسبت به خريد مستقيم املاك است.
نقش صندوق‌ها در تحريك بازار راكد
در شرايط فعلي كه اقتصاد ايران با چالش‌هاي متعددي چون رشد نقدينگي، تورم ساختاري و كاهش سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در حوزه مسكن روبهرو است، صندوق‌هاي املاك مي‌توانند نقش چندگانه‌اي ايفا كنند. يكي از اين نقش‌ها، استفاده از ظرفيت اين صندوق‌ها جهت «تامين مالي پروژه‌ها» است. به بيان بهتر، پروژه‌هاي نيمه‌تمام يا فاقد نقدينگي مي‌توانند از طريق جذب سرمايه از اين صندوق‌ها تكميل شوند.
«افزايش مشاركت عمومي» با امكان ورود سرمايه‌گذاران خرد به بازار مسكن مي‌تواند موجب گسترش دامنه مشاركت عمومي در اين بازار شود و از ديگر كاركردهاي صندوق‌هاي املاك و مستغلات محسوب مي‌شود.
همچنين فعاليت اين صندوق‌ها زيرنظر سازمان بورس انجام كه از منظر حاكميت شركتي و شفافيت مالي، يك نقطه قوت محسوب مي‌شود. بنابراين «شفافيت و نظارت‌پذيري» سومين كاركرد مهمي است كه مي‌توان براي اين صندوق‌ها ذكر كرد. اين صندوق‌ها همچنين ابزاري براي كمك به «تنظيم عرضه و تقاضا» در بازار مسكن محسوب مي‌شوند.به اين صورت كه با تامين منابع مالي براي عرضه پروژه‌هاي جديد، در ميان‌مدت مي‌توان شاهد تعادل‌بخشي در بازار مسكن بود.
چالش‌هاي كليدي ابزار نوين
با وجود چشم‌انداز اميدواركننده ابزارهاي مالي براي كمك به ايجاد تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسكن كه در نهايت مي‌تواند منجر به تعديل بهاي مسكن و جلوگيري از جهش‌هاي شديد قيمتي در مقاطع زماني خاص شود، در عمل، پياده‌سازي اين ابزارها در بازار مسكن تاكنون موفق نبوده است. به نظر مي‌رسد شرط دستيابي به موفقيت در اين حوزه نيازمند مواجهه شفاف و تخصصي با چالش‌هايي است كه در سطوح مختلف، از طراحي تا بهره‌برداري وجود دارد.
چالش‌هاي پيش روي راه‌اندازي صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاك را مي‌توان در چهار گروه كلي خلاصه كرد. اولين چالش مربوط به «پيچيدگي‌هاي مقرراتي» است. تاسيس اين صندوق‌ها نيازمند طي مراحل اداري و دريافت مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار است. فرآيندهايي كه بعضا زمانبر و پرهزينه‌اند. از سوي ديگر مي‌توان از فرآيندهاي دشوار و غيرشفاف «ارزيابي و قيمت‌گذاري املاك» براي عرضه از طريق بازار سرمايه، به عنوان يكي از ديگر مشكلات راه‌اندازي صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري ملكي ياد كرد. تعيين ارزش واقعي املاك و دارايي‌هاي پايه صندوق نيازمند سازوكارهاي دقيق كارشناسي است؛ هرگونه خطا در ارزش‌گذاري مي‌تواند اعتماد سرمايه‌گذاران را خدشه‌دار كند. همچنين از ديگر چالش‌هاي موجود در اين زمينه مي‌توان به «محدوديت در تنوع دارايي‌ها» اشاره كرد. در ابتداي راه، احتمال دارد به دليل محدوديت در عرضه پروژه‌هاي آماده بهره‌برداري يا درآمدزا، تنوع دارايي‌هاي صندوق پايين باشد كه ريسك سرمايه‌گذاري را افزايش مي‌دهد. همچنين يكي ديگر از چالش‌ها يا الزامات راه‌اندازي اين صندوق‌ها به موضوع «مديريت تخصصي» مربوط مي‌شود. راه‌اندازي چنين صندوق يا صندوق‌هايي بدون حضور و فعاليت متمركز تيم‌هاي حرفه‌اي متشكل از كارشناسان مالي، حقوقي، ساختماني و حسابرسي، عملا محكوم به شكست است.
ريسك‌هاي سرمايه‌گذاري
علاوه بر ريسك‌ها و چالش‌هايي كه در حوزه راه‌اندازي صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري ملكي از جمله صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات وجود دارد، ريسك‌هايي كه از سمت سرمايه‌گذاران قابل پيش‌بيني است، مي‌تواند اين صندوق‌ها را با چالش‌هاي ديگري نيز روبهرو كند. صندوق‌ها براي ايجاد و ادامه حيات خود نياز به جذب سرمايه‌گذار دارند و اگر ريسك‌هاي سرمايه‌گذاري در آنها بالا باشد، نمي‌توانند عملكرد موفق و منتج به نتيجه‌اي داشته باشند. در حوزه ريسك‌هايي كه از سمت سرمايه‌گذارها مي‌تواند اين صندوق‌ها را با چالش روبهرو كند در وهله اول مي‌توان به «ريسك نقدشوندگي» اشاره كرد. اگرچه واحدهاي صندوق قابليت معامله در بازار سرمايه دارند، اما در عمل، نقدشوندگي آنها مي‌تواند به شدت تابعي از اقبال بازار و عمق معاملات باشد. «ريسك نوسان قيمت ملك» از ديگر چالش‌هايي است كه در اين زمينه مي‌توان به آن اشاره كرد. با توجه به ارتباط مستقيم ارزش دارايي‌هاي صندوق با وضعيت بازار مسكن، نوسانات قيمت مي‌تواند بازدهي سرمايه‌گذاران را تحت تاثير قرار دهد.
همچنين موضوع «هزينه‌هاي مديريتي»، آيتم قابل تامل ديگري در ارتباط با اين صندوق‌هاست. هزينه‌هاي مربوط به مديريت صندوق، كارمزدها و ساير هزينه‌هاي عملياتي ممكن است بخش قابل توجهي از بازدهي صندوق را كاهش دهند. از سوي ديگر «عدم آشنايي عمومي» مي‌تواند در اين زمينه مشكلاتي را به همراه داشته باشد. دانش عمومي مردم درباره اين ابزار مالي پايين است و بدون آموزش و فرهنگ‌سازي مناسب، مشاركت گسترده مردمي محقق نخواهد شد. با وجود همه ريسك‌هايي كه به آنها اشاره شد، اما بازار سرمايه، به‌ويژه از طريق ابزارهاي مختلف مالي مي‌تواند نقشي كليدي در تامين مالي بخش مسكن ايفا كند. با افزايش مشاركت نهادهاي مالي، بانك‌ها و سرمايه‌گذاران در تامين منابع مالي براي پروژه‌هاي مسكوني مي‌توان به تحريك ساخت‌وساز و احياي بازار مسكن اميدوار بود. مهم‌ترين مزيت بازار سرمايه در اين زمينه، توانايي جمع‌آوري منابع مالي از بخش‌هاي مختلف و تخصيص بهينه آنها به پروژه‌هاي مولد است. علاوه بر اين، بازار سرمايه مي‌تواند از طريق ابزارهايي همچون اوراق رهني، صندوق‌هاي پروژه و صندوق‌هاي املاك و مستغلات، پروژه‌ها را در مراحل مختلف تامين مالي كرده و حتي از طريق جذب سرمايه‌گذاران خارجي، نقدينگي را وارد اين بخش كند.
در حقيقت، بازار سرمايه مي‌تواند با حل دو مشكل اساسي بازار مسكن يعني تامين مالي و نقدشوندگي، به كاهش هزينه‌هاي ساخت و تسهيل جريان سرمايه در پروژه‌هاي مسكوني كمك كند. با افزايش فعاليت اين بازار و رشد حجم معاملات، نه‌تنها به تامين مالي پروژه‌هاي بزرگ كمك مي‌شود، بلكه اين ابزارها مي‌توانند به خروج از ركود و كاهش بحران‌هاي مسكن در كوتاه‌مدت و ميان‌مدت كمك كنند.
پيش‌نيازهاي موفقيت
براي آنكه صندوق‌هاي املاك و مستغلات بتوانند نقش موثري در بازآفريني بازار مسكن ايفا كنند، چند شرط كليدي بايد فراهم شود. در وهله اول لازم است «حمايت نهادي و تسهيل مقرراتي» مناسبي از صندوق‌ها در دستور كار قرار بگيرد. دولت و نهادهاي ناظر بايد تسهيلات لازم براي ثبت، آغاز به كار و فعاليت اين صندوق‌ها را فراهم آورند. همچنين «شفافيت اطلاعاتي» از طريق ارايه گزارش‌هاي مالي دوره‌اي، ارزيابي دقيق دارايي‌ها و افشاي كامل اطلاعات پروژه‌ها به سرمايه‌گذاران، به عنوان يكي از ملزومات اوليه راه‌اندازي و فعاليت اين صندوق‌ها بايد به‌طور جدي تامين شود. ضمن آنكه فراهم‌سازي «ايجاد بازار ثانويه فعال» با امكان خريد و فروش واحدهاي صندوق به صورت روان و با شفافيت بالا در بازار سرمايه يكي از نكات كليدي و مهم در حركت اين صندوق‌ها در مسير موفقيت است. بررسي‌ها همچنين از نقش مهم و غيرقابل انكار «آموزش و ترويج مالي» از مسير آشنا ساختن عموم مردم با منطق عملكرد، ريسك‌ها و مزاياي اين صندوق‌ها از طريق رسانه‌ها، بازار سرمايه و نهادهاي دانشگاهي حكايت دارد. در اين زمينه نيز بايد اقدامات لازم در دستور كار سياستگذار بازار مسكن، بانك مركزي و سازمان بورس و اوراق بهادار به عنوان متوليان اصلي اين حوزه قرار بگيرد.
نقطه اتصال مسكن و بورس
در يك بيان كلي مي‌توان اذعان كرد، صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات، اگر با درايت طراحي و اجرا شوند، مي‌توانند پلي ميان بازار سرمايه و بازار مسكن ايجاد كنند؛ پلي كه هم از طريق تامين مالي پروژه‌هاي مسكني به رونق ساخت‌وساز كمك كند و هم از منظر سرمايه‌گذاري براي عموم مردم، گزينه‌اي كم‌هزينه‌تر و پربازده‌تر نسبت به سرمايه‌گذاري سنتي در ملك فراهم آورد. با اين حال، اجراي موفق اين ابزار مالي در گرو مديريت چالش‌هاي مقرراتي، اطلاعاتي و رفتاري است. در غير اين صورت، خطر شكل‌گيري حباب‌هاي مالي يا بي‌اعتمادي عمومي به اين صندوق‌ها مي‌تواند كل پروژه را ناكام گذاشته يا با شكست روبهرو كند.
تحليلگر مسكن