چه چيزي مي‌خريم؟!

يكي از مهم‌ترين بخش‌هاي يك قرارداد خريد و فروش املاك يا هر قرارداد ديگري، بخش مربوط به معرفي و تعيين چيزي است كه مورد معامله واقع شده و قرار است فروخته شود. در قراردادهاي خريد و فروش املاك اهميت تعيين درست و دقيق مشخصات ملك مورد معامله از آن جهت است كه در بسياري موارد، به دليل مبهم يا مردد بودن مورد معامله، قرارداد با خطر بطلان مواجه مي‌شود! مهم‌ترين نكته‌اي كه مي‌بايست بررسي شود، وجود حقيقي ملك با همان مشخصات و اوصافي است كه فروشنده اعلام كرده است. بررسي دقيق مشخصات ثبتي ملك، نام مالك، كاربري ملك، نشاني دقيق آن و... كه از طريق مطابقت با اصل سند مالكيت قابل انجام است و علاوه بر اين موارد، مي‌بايست كليه جزييات موردنظر نيز در قرارداد درج شود از قبيل آنكه ملك صرفا عرصه است يا اعيان، يا هر دو؟ يا وقف است يا آزاد؟ عيوب احتمالي موجود در ساختمان نيز مي‌بايست به صراحت در قرارداد قيد شود. همچنين اوصاف ضروري و مهم، مانند آنكه آپارتمان موردنظر كدام واحد از كدام طبقه و بلوك است، آيا پاركينگ دارد يا خير؟ مساحت دقيق ملك چقدر است و... كليه اين موارد با پايان كار قابل مطابقت و بررسي است. توجه داشته باشيم كه معامله املاكي كه در بازداشت مرجع قضايي است، نه تنها باطل مي‌باشد، بلكه جرم بوده و مجازات نيز دارد. معامله نسبت به املاكي كه در رهن بانك است، باطل نيست اما نياز به اجازه بانك دارد در غير اين صورت و با عدم رضايت بانك، معامله قابليت ابطال پيدا مي‌كند. درخصوص اين‌گونه املاك، مي‌توان وام را نيز به خريدار واگذار كرد تا به عنوان بخشي از ثمن، شخصا آن را پرداخت و تسويه نمايد، در غير اين صورت خريد چنين ملكي براي خريدار از ريسك بالايي برخوردار است. وضعيت بازداشت يا در رهن بودن ملك، به علاوه وقف بودن، نوع كاربري، مساحت و... از طريق استعلام ثبتي ملك قابل بررسي است، ضمن آنكه ترجيحا استعلام از شهرداري و بررسي تخلفات احتمالي ملك مورد نظر نيز ضروري مي‌باشد.
چنانچه ملك در اجاره شخص ديگري بوده يا سرقفلي آن متعلق به مستاجر باشد، اطلاع اين موضوع به خريدار بسيار مهم است، چراكه پس از فروش ملك، خريدار جانشين مالك اصلي شده و همان تعهدات را نسبت به مستاجر خواهد داشت، بنابراين محاسبه رقم وديعه مستاجر و كسر آن از ثمن مي‌تواند راه‌حل مناسبي براي اين موضوع باشد. درخصوص سرقفلي املاك تجاري نيز خريدار جديد بايد از اين موضوع مطلع باشد كه مستاجر داراي حق سرقفلي، پس از پايان مدت قرارداد خود به شرطي مكلف به تخليه ملك مي‌باشد كه موجر رقم سرقفلي را به نرخ روز در وجه وي پرداخت كند و از آن مهم‌تر، قراردادهاي سرقفلي است كه پيش از سال 76 تنظيم شده و براساس اعتبار كسب و كار مستاجر، حقي به نام حق كسب و پيشه نيز براي وي به وجود آمده است. در اين‌گونه قراردادها، مستاجر براي هميشه حق مادام‌العمر جهت تمديد قرارداد اجاره را خواهد داشت و مالك تنها در موارد استثنايي مي‌تواند تخليه ملك را تقاضا كند. متقابلا مستاجر نيز موظف خواهد بود مبالغ اجاره‌بها را به مالك جديد يا همان خريدار پرداخت كند. نكته ديگر آن است كه هماهنگي و اخذ رضايت مستاجر جهت فروش ملك، ضرورتي ندارد. رعايت كليه نكات فوق و دقت در نحوه تعيين ملك مورد معامله و كليه اوصاف و ويژگي‌هاي آن اگرچه زمان بر و حتي طاقت‌فرسا باشد، اما اهميت آن به اندازه‌اي است كه جهت جلوگيري از ورود خسارات هنگفت به مال و سرمايه خود، مي‌بايست نسبت به رعايت يك به يك موراد مذكور اهتمام ويژه كرد تا حتي‌الامكان معامله‌اي مطمئن و سالم داشته باشيم.