نگاهي به جديدترين آمار خريد ملك در تركيه
سرمايه ايرانيان در خاك ترك‌ها
ليلا لطفي
بر اساس تازه‌ترين گزارش موسسه آمار تركيه (TÜİK)، در سپتامبر ۲۰۲۵ ايراني‌ها با خريد ۲۰۲ واحد مسكوني در رتبه دوم خريداران خارجي مسكن در اين كشور قرار گرفتند. در اين ماه شهروندان روسيه با ۲۶۷ واحد در صدر فهرست خريداران بودند و عراقي‌ها با ۱۴۶ واحد جايگاه سوم را به خود اختصاص دادند.
وحيد شقاقي شهري، اقتصاددان در توضيح علت‌هاي افزايش چشمگير خريد ملك در تركيه از سوي ايراني‌ها به «اعتماد» مي‌گويد كه خروج سرمايه در هر اقتصادي، پيش از هر چيز، تابع مستقيم شرايط سياسي و اقتصادي آن كشور و افق پيش‌روي آن است. به گفته او، هر زمان كه در يك كشور «نااطميناني سياسي- اقتصادي» افزايش پيدا كند يا تصويري روشن از آينده وجود نداشته باشد، سرمايه‌گذاران و حتي مردم عادي تمايل پيدا مي‌كنند دارايي‌هاي خود را از آن كشور خارج كنند. از نظر شقاقي شهري، خروج سرمايه يكي از مولفه‌هاي بسيار كليدي در سلامت يا بحران هر اقتصاد است؛ زيرا در صورت تشديد، منابع داخلي كشور را كاهش مي‌دهد و اين براي كشوري مثل ايران كه براي بازسازي زيرساخت‌هاي خود به منابع مالي بسيار گسترده نياز دارد، ضايعه‌اي جدي محسوب مي‌شود.
او با اشاره به جديدترين آمار موسسه آمار تركيه مي‌گويد: اگر به فهرست كشورهايي كه بيشترين خريداران ملك در تركيه را تشكيل مي‌دهند نگاه كنيم، يك ويژگي مشترك ميان آنها ديده مي‌شود؛ همه اين كشورها درگير سطح بالايي از بي‌ثباتي سياسي- اقتصادي يا شرايط بحراني هستند. روسيه درگير جنگ و تبعات اقتصادي آن است؛ ايران با تحريم‌ها و نااطميناني‌هاي سياسي- اقتصادي دست‌وپنجه نرم مي‌كند؛ عراق همچنان تنش‌هاي داخلي و فقدان آرامش پايدار را تجربه مي‌كند. از نظر او، همين همزماني نشان مي‌دهد كه متغيرهايي مانند جنگ، تنش سياسي، نااطميناني، تحريم و بحران‌هاي داخلي از مهم‌ترين محرك‌هاي خروج سرمايه از كشورها هستند.
خروج سرمايه برابر با صعود
داده‌هاي موسسه آمار تركيه نشان مي‌دهد، در مجموع هزارو 867 ملك به خريداران خارجي فروخته شد كه نسبت به سپتامبر سال گذشته ۷.۷ درصد كاهش داشته است. درضمن خريدهاي خارجي در اين ماه تنها ۱.۲ درصد از كل معاملات مسكن تركيه را تشكيل داده‌اند.
براساس اين داده‌ها، همچنين در مجموع دوره ژانويه تا سپتامبر ميزان فروش مسكن به اتباع خارجي ۱۲.۶ درصد كاهش يافته و به ۱۴ هزار و ۹۴۴ مورد رسيده است. ولي در نهايت استانبول با ۷۴۴ واحد، آنتاليا با ۵۵۷ واحد و مرسين با ۱۲۴ معامله، بيشترين سهم را از فروش مسكن به خارجي‌ها داشتند. يعني متقاضيان كماكان به دنبال بهترين ملك‌ها در تركيه بودند.
نكته قابل تامل‌تر اينكه ايرانيان دومين متقاضيان هستند و خروج سرمايه به سمت املاك ترك‌ها ادامه دارد. شقاقي شهري توضيح مي‌دهد كه وقتي خروج سرمايه از سطح مشخصي فراتر مي‌رود، خودِ اين پديده به بي‌ثباتي اقتصادي، جهش‌هاي ارزي و تورم دامن مي‌زند و عملا يك «دور باطل» شكل مي‌گيرد. او مي‌گويد: ابتدا نااطميناني سياسي- اقتصادي موجب خروج سرمايه مي‌شود؛ سپس خروج سرمايه به كسري حساب سرمايه و فشار بر بازار ارز منجر مي‌شود؛ اين فشار به شوك ارزي و تورم تبديل مي‌شود و همين بي‌ثباتي مجددا موج تازه‌اي از خروج سرمايه ايجاد مي‌كند. از نگاه او، خروج سرمايه يك «علامت هشدار» براي سياستگذاران است و به آنها مي‌گويد كه در اقتصاد «درد و بيماري» وجود دارد، زيرا مردم ترجيح مي‌دهند دارايي‌هاي خود را بيرون از مرزها نگهداري كنند.
شقاقي شهري در ادامه به عاملي اشاره مي‌كند كه به‌گفته او اخيرا نگراني‌ها را در ميان سرمايه‌گذاران و مردم افزايش داده و آن موضوع بحران آب و مساله نشست زمين در كلانشهرهاي ايران است. او تاكيد مي‌كند كه در شهرهايي مانند تهران، مشهد، اصفهان و چند كلانشهر ديگر، بحران آب و فرونشست زمين به سطحي رسيده كه سرمايه‌گذار يا حتي خانوار مصرف‌كننده احساس مي‌كند امنيت سرمايه‌گذاري در املاك و همچنين امنيت سرپناه در آينده در معرض تهديد است. به همين دليل، براي حفظ سرمايه و آينده خانواده، برخي ترجيح مي‌دهند به سمت سرمايه‌گذاري ملكي در كشورهاي همسايه بروند؛ كشورهايي كه از بحران‌هايي مانند كمبود آب يا فرونشست گسترده رنج نمي‌برند. او مي‌گويد: تركيه به دليل موقعيت جغرافيايي در امتداد مديترانه و برخورداري از شرايط بارشي مناسب، در نگاه ايراني‌ها به عنوان مقصدي امن‌تر و باثبات‌تر در حوزه ملك ديده مي‌شود.
شقاقي شهري تصريح مي‌كند كه اين دو عامل يكي « تحريم‌ها و بي‌ثباتي سياسي- اقتصادي داخلي»، و ديگري «بحران آب و نشست زمين» همزمان عمل كرده‌اند و نتيجه آن، اين شده كه ايران بعد از روسيه در سپتامبر، دومين كشور خريدار ملك در تركيه باشد.
بازار ملك خواب است
خروج سرمايه ايرانيان به سمت املاك ترك‌ها يا ساير كشورها از نگاه بسياري از تحليلگران اثر به‌شدت منفي روي «صنعت ساختمان» و «بازار ملك» در ايران مي‌گذارد. موضوعي كه شقاقي شهري نيز آن را تاييد مي‌كند. اين اقتصاددان هشدار مي‌دهد كه ادامه اين روند، آثار بسيار جدي روي بخش مسكن ايران خواهد گذاشت. البته او كلان‌تر نيز به اين ماجرا نگاه مي‌كند. به گفته شقاقي شهري، بخش مسكن در هر اقتصادي «يكي از مهم‌ترين موتورهاي رشد اقتصادي و اشتغال» است و سرمايه‌گذاري در اين بخش علاوه بر تامين نياز مصرفي جامعه، اشتغال گسترده و زنجيره‌اي ايجاد مي‌كند. اگر سرمايه‌گذاران ايراني به اين نتيجه برسند كه به‌جاي مشاركت در ساخت‌وساز و سرمايه‌گذاري در مسكن داخل، دارايي‌هاي خود را به بازار املاك تركيه منتقل كنند، يكي از موتورهاي اصلي رشد و اشتغال در اقتصاد ايران از كار خواهد افتاد.
اين اقتصاددان توضيح مي‌دهد كه بخش مسكن ايران در سال‌هاي اخير به دليل ضعف سرمايه‌گذاري و ناتواني در افزايش عرضه، فاصله معناداري ميان عرضه و تقاضا پيدا كرده است. خروج سرمايه از كشور اين شكاف را عميق‌تر مي‌كند و در نتيجه هم فشار قيمتي افزايش مي‌يابد و هم ركود و كاهش اشتغال در حوزه ساخت‌وساز تشديد مي‌شود. او همچنين يادآوري مي‌كند كه ايران دقيقا در زماني با بحران خروج سرمايه روبه‌رو شده كه بيش از هر زمان ديگر نيازمند سرمايه‌گذاري در بخش مسكن و حتي به‌طور كلي، نيازمند سرمايه‌گذاري براي احياي سرزمين و رفع بحران‌هاي داخلي است. او تاكيد مي‌كند كه اگر سياستگذاران نتوانند بحران زمين و بحران آب را مهار كنند و همچنين چشم‌انداز روشني براي اقتصاد ايران ترسيم كنند، روند خروج سرمايه ادامه پيدا خواهد كرد و تبعات آن هم در قيمت مسكن و هم در اشتغال و هم در عمق ركود اقتصادي بروز خواهد كرد. در پايان گفت‌وگو، شقاقي شهري از اين منظر تاكيد مي‌كند كه سرمايه‌گذاري در ملك تركيه براي ايراني‌ها به تركيبي از نگراني درباره آينده، جست‌وجوي امنيت سرمايه و تلاش براي يافتن سرپناهي خارج از معرض بحران‌هاي داخلي تبديل شده است.
بيشترين خريد و فروش از آن استانبول
طبق اعلام معاونت امور بين‌الملل اداره اروپا در ماه سپتامبر، ۱۵۰ هزار و ۶۵۷ واحد مسكوني در سراسر تركيه به فروش رسيد. بر اساس آمارهاي رسمي، ميزان فروش مسكن نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۶.۹ درصد افزايش نشان مي‌دهد.
استانبول همچنان پيشتاز بازار ملك تركيه است و با ۲۴ هزار و ۱۱۹ معامله در صدر قرار گرفت. پس از آن، آنكارا با ۱۳ هزار و ۴۱۷ و ازمير با ۸۵۴۴ معامله در رتبه‌هاي دوم و سوم جاي گرفتند.
در مقابل، كمترين تعداد فروش مسكن به استان‌هاي كوچك تركيه تعلق داشت: اردهان با ۷۰ مورد، بايبورت با ۱۱۷ مورد و تونجلي با ۱۴۲ معامله كمترين آمار ثبت‌شده را به خود اختصاص دادند.
اين گزارش تصويري روشن از روند رو به رشد بازار مسكن تركيه ارايه مي‌دهد و نشان مي‌دهد اختلاف چشمگيري ميان استان‌هاي بزرگ و كوچك در حجم معاملات وجود دارد.
اين گزارش نشان مي‌دهد؛ فروش مسكن در تركيه طي دوره ژانويه تا سپتامبر با رشد ۱۹.۲ درصدي همراه بود و در مقايسه با مدت مشابه سال گذشته به يك ميليون و ۱۲۸ هزار و ۷۲۷ واحد رسيد.
تقاضا براي خانه‌هاي دست دوم
اين گزارش نشان مي‌دهد در نتيجه ساير فروش‌ها در ماه سپتامبر به ۲۱ هزار و ۲۶۶ واحد دست به دست شده است.
فروش ساير خانه‌ها در سراسر تركيه در ماه سپتامبر در مقايسه با ماه مشابه سال قبل ۳.۴ درصد افزايش يافت و به 129 هزار و 391 مورد رسيد. سهم ساير فروش‌ها در كل فروش خانه ۸۵.۹ درصد بود. فروش ساير خانه‌ها بين ژانويه و سپتامبر در مقايسه با مدت مشابه سال قبل ۱۳.۰ درصد افزايش يافت و به 966 هزار و 234 مورد رسيد.
اين گزارش نشان مي‌دهد، تعداد فروش خانه‌هاي دست‌اول در تركيه طي ماه سپتامبر به ۴۷ هزار و ۱۱۷ واحد رسيد. اين رقم نسبت به سپتامبر سال گذشته ۵ درصد افزايش نشان مي‌دهد و ۳۱.۳ درصد از كل معاملات مسكن را شامل مي‌شود.
همچنين فروش خانه‌هاي دست‌اول در بازه ژانويه تا سپتامبر با رشد ۱۳.۹ درصدي همراه بوده و به ۳۴۲ هزار و ۶۴۱ واحد رسيده است.
اين گزارش نشان مي‌دهد، در ماه سپتامبر، ۱۰۳ هزار و ۵۴۰واحد مسكوني دست‌دوم در سراسر تركيه معامله شد كه نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۷.۸ درصد رشد نشان مي‌دهد و ۶۸.۷ درصد از كل فروش مسكن را شامل مي‌شود.
همچنين، فروش خانه‌هاي دست‌دوم در دوره ژانويه تا سپتامبر با افزايش ۲۱.۶ درصدي نسبت به مدت مشابه سال قبل به ۷۸۶,۰۸۶ واحد رسيد كه نشان‌دهنده پويايي بالاي بازار خانه‌هاي موجود و تقاضاي قوي خريداران است.
به عبارت ديگر بازار خانه‌هاي دست‌دوم همچنان محور اصلي معاملات مسكن در تركيه را تشكيل مي‌دهد. سهم بالاي اين واحدها دو موضوع را نشان مي‌دهد، يكي اينكه خريداران به دنبال خانه‌هاي آماده سكونتي هستند كه به سرعت تحويل داده شود و قيمت‌هاي معقول‌تر داشته باشد. البته كاهش قدرت خريد مردم به تبع رشد تورم نيز باعث شده استقبال از واحدهاي نوساز محدود و بخش عمده معاملات از بازار تازه‌سازها به خانه‌هاي موجود منتقل شود.
با اين حال واحدهاي نوساز نيز در مسير رشد قرار دارند و استمرار فعاليت بخش ساخت‌وساز نشان مي‌دهد عرضه همچنان فعال است. اما غلبه بازار دست‌دوم بر نوسازها پيامدهاي اقتصادي خاص خود را دارد؛ از سياست‌هاي قيمت‌گذاري گرفته تا برنامه‌هاي توسعه مسكن و تصميم سرمايه‌گذاران، همه تحت تاثير اين روند قرار مي‌گيرند و شكل‌دهنده چشم‌انداز كوتاه‌مدت و ميان‌مدت بازار خواهند بود.