متغيرهاي تاثيرگذار در بازار مسكن 1402

عباس اكبرپور

كارشناس بازار مسكن

پيش بيني بازار مسكن در سال 1402 بدون نيم نگاهي به وضعيت تورم موجود امكان‌پذير نيست. چرا كه تورم بخش مسكن همواره دنباله‌رو تورم عمومي و فضاي تورم انتظاري بوده است. در صورتي كه تحولي در خصوص قيمت ارز و توقف روند رو به رشد نرخ دلار صورت نگيرد و ميزان تورم هم همانند سال 1401 بيش از 50 درصد (بر اساس آمارهاي رسمي) باشد و اوضاع اقتصادي بر همين منوال ادامه پيدا كند نه تنها قيمت مسكن كاهشي نخواهد داشت بلكه به ركوردهاي بالاتري نيز خواهد رسيد. بايد بدانيم كه يكي از مهم‌ترين افراد و گروه‌هاي هدف براي خريد مسكن، خانه‌اولي‌ها و جواناني هستند كه به تازگي متاهل شده‌اند. اگر قيمت دلار باز هم روندي افزايشي به خود بگيرد قيمت خانه باز هم متاثر از اين نرخ رشد خواهد كرد و اين دسته از بخش تقاضا، شانس چنداني براي خريد خانه نخواهند داشت و باز هم بايد مستاجر باقي بمانند. هر چند دولت سيزدهم براي خريد مسكن يكسري تمهيدات از قبيل اعطاي وام و تسهيلات در حدود 200 تا 250 ميليون تومان براي مردم در نظر گرفته است اما بايد گفت اين ميزان وام شايد بتواند در شهرستان‌هاي كوچك براي بخش كوچكي از طرف تقاضا كارساز باشد، اما در كلان‌شهرهايي نظير تهران نمي‌تواند تاثير چنداني بگذارد، چرا كه در پايتخت حتي واحدهاي 50 تا 60 متري در قسمت‌هاي جنوب شهر تهران اين روزها به بيش از 1 تا 2 ميليارد تومان رسيده است. از اين رو اينگونه وام‌ها در رقم‌هاي پايين و در محدوده 250 ميليون تومان هم براي جوانان و افرادي كه خواستار خريد خانه هستند چندان كارگشا نيست و تاثير چنداني هم براي تحريك تقاضا به خصوص در تهران ندارد. پس منابع مالي كه بانك‌ها براي خريد ملك در اختيار مردم مي‌گذارند از واقعيت به دور است و تاثير آنچناني بر بازار خريد و فروش املاك در كشور ندارد. پيش‌بيني مي‌شود قيمت اجاره‌بها نيز به دليل وابسته بودن به قيمت نهايي يك واحد ملكي، در سال 1402 همچنان افزايشي باشد و علت اصلي آن هم به مساله تورم‌هاي بالا برمي‌گردد، بنابراين بازار مسكن (اجاره و خريد) در سال آينده همچنان تورمي، توام با افزايش قابل توجه قيمت‌ها خواهد بود. همواره شاهد آن بوده‌ايم كه به محض اينكه دولت در پايان سال افزايش حقوق كارمندان و كارگران را اعلام مي‌كند همين مساله تاثيري مستقيم بر روي قيمت مسكن (اجاره و خريد) مي‌گذارد و صاحبان املاك هم براي اينكه بتوانند هزينه‌هاي خود را پوشش دهند اقدام به افزايش نرخ اجاره‌بهاي ساختمان‌هاي خود مي‌كنند.هرچند دولت همواره معتقد بوده كه حداكثر افزايش نرخ اجاره‌بها بايد در محدوده 25 درصد در كلان‌شهرهايي مانند تهران باشد اما زماني كه ميزان تورم واقعي (غير رسمي) در كشور 60 درصد باشد صاحبان ملك هم بعيد است كه از اين نرخ 25 درصدي تبعيت كنند و خود را به اين نرخ متصل مي‌كنند. قاعدتا مي‌توان حدس زد كه در سال 1402 افزايش نرخ اجاره‌بهاي مسكن براي كلان‌شهرها و به خصوص در تهران بيش از 40 درصد خواهد بود و براي شهرستان‌هاي كوچك اين نرخ در محدوده 20 تا 30 درصد خواهد بود. ضمن آنكه يكي از موارد مهم در توليد مسكن قيمت ساخت مسكن است كه اين امر هم با ميزان تورم موجود در كشور هماهنگ است و در كنار مصالح ساختماني كه در سال جديد با تغيير قيمتي روبرو مي‌شود هزينه نيروي انساني هم يكي از موارد مهم ديگر محسوب مي‌شود. ضمن آنكه ساخت مسكن نيازمند تجهيزات لازم براي توليد است و قاعدتا افزايش قيمت مصالح ساختماني، رشد دستمزد كارگران در سال جديد در كنار تجهيزات به ميزان تورم واقعي، همگي باعث رشد قيمت مسكن خواهند شد. البته يكي از انتقاداتي كه همواره از سوي فروشندگان مطرح مي‌شود اين است كه با وجود تورم‌هاي بالا (40 تا 60 درصدي) در كشور عملا قيمت ساخت به اندازه‌اي بالا رفته كه چيزي نصيب فروشندگان نمي‌شود. چرا كه در اين آشفته بازار تورمي اين فروشنده هم تنها قادر بوده ملك خود را به گونه‌اي حفظ كند و هر طور كه بخواهد محاسبه كند و حتي با سود بين 10 تا 15 درصدي اين ملك را در نظر بگيرد و به بازار عرضه كند باز هم سود چنداني در اين بازار نخواهد برد. در كنار آن طرح مالياتي دولت براي اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي هم باعث بي‌ميلي بخشي از سرمايه‌گذاران در زمينه سرمايه‌گذاري‌هاي جديد بر روي واحدهاي مسكوني شده و حتي واحدهايي كه از قبل ساخته‌ شده را هم بايد به بازار عرضه كنند. بر اين اساس تمايل افراد جديد براي سرمايه‌گذاري در بخش مسكن و پيش‌خريدها هم افت خواهد كرد، همچنين در صورتي كه فرآيند مذاكرات برجامي به نتيجه نرسد باز هم نحوه تعامل افراد براي سرمايه‌گذاري‌ها متفاوت خواهد شد و اين موضوع مي‌تواند بر بازار مسكن و ميزان عرضه آن به بازار اثرگذار باشد.

آنگونه كه مي‌توان پيش‌بيني كرد در صورتي كه همين روند اقتصادي ادامه پيدا كند و با اين تورم پيش برويم شاهد افزايش 75 درصدي در قيمت مصالح ساختماني خواهيم بود كه همين مساله بر روي قيمت ملك و اجاره‌بهاي مسكن نيز اثرگذار است. هر چند يكي از موضوعاتي كه در ابتداي دولت سيزدهم مطرح شد و مسوولان نيز در اين مورد شعارهاي زيادي دادند ساخت 4 ميليون مسكن در مدت 4 سال بود، اما متاسفانه در سال 1401 در اين خصوص چندان موفقيتي به دست نيامد و پس از تغيير وزير راه و شهرسازي و آمدن مهرداد بذرپاش، وزير جديد مسكن، او و ساير معاونين اين وزارتخانه صادقانه عنوان كردند كه با توجه به بودجه اين وزارتخانه اصلا امكان توليد اين ميزان مسكن در 4 سال وجود ندارد و از واقعيت دور است.چرا كه امكانات لازم براي ساخت اين ميزان مسكن در كشور نيست. واقعيت هم اين است كه اين موضوع تنها در حد شعار تبليغاتي بوده چرا كه نه منابع مالي لازم در اين خصوص وجود دارد و نه مصالح ساختماني كافي براي ساخت اين ميزان مسكن در كشور موجود است، بنابراين مشخص است كه اصلا امكان توليد اين ميزان ساختمان در كشور وجود ندارد و اين شعارها هم تحقق نخواهد يافت.