چندي پيش بود كه يكي از مديران وزير راه و شهرسازي عنوان كرده بود كه «مسكن بخش تاثيرپذير از اقتصاد خرد و كلان است. طي 5 سال اخير قيمت مسكن در ثبات نسبي قرار داشت. بر اساس قيمت‌هاي ثابت مسكن حدود 30 درصد كاهش يافته بود. اين در حالي بود كه در نيمه سال گذشته دچار تغييرات اساسي شد كه حاصل آن افزايش قيمت بود. اين افزايش قيمت مسكن طي ماه‌هاي گذشته طبيعي بود.» اظهاراتي كه به اين نكته ختم شد كه مسكن بيش از اين گران نخواهد شد و حداقل با همين قيمت‌هاي فعلي بازار سال 97 را پشت سر مي‌گذارد .
اين در حالي است كه تازه‌ترين گزارش بانك مركزي از وضعيت تحولات مسكن در آخرين ماه تابستان خبر از تشديد ركورد تورمي در بازار دارد كه ممكن است بازار مسكن را با اعداد و ارقام جديدتري در ماه‌هاي آينده مواجه كند. طبق اعلام آماري كه اين نهاد رسمي آماري اعلام كرده است: « در شهريورماه سال 1397 متوسط قيمت خريد و فروش يك مترمربع واحد مسكوني در شهر تهران به 81 ميليون ريال رسيد كه نسبت به ماه مشابه سال قبل 74.1 درصد افزايش نشان مي‌دهد. تعداد معاملات انجام شده طي اين ماه 10.3هزار فقره بود كه نسبت به شهريورماه سال 1396 معادل 33.5 درصد كاهش دارد.»
طبق گزارش تازه انتشار يافته اين نهاد رسمي ارايه آمار «در 6 ماهه نخست سال 1397 تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به 74.9 هزار واحد مسكوني بالغ شد كه در مقايسه با مدت مشابه سال پيش از آن، 12.1 درصد كاهش نشان مي‌دهد. همچنين بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به تفكيك عمر بنا حاكي از آن است كه واحدهاي تا 5 سال ساخت با سهم 43.8 درصد بيشترين سهم را به خود اختصاص داده‌اند. در اين ماه شاخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و در كل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 14.6 و 12.4 درصد رشد نشان مي‌دهد.
در گزارش بانك مركزي كه از آمارهاي خام سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور و توسط اداره بررسي‌ها و سياست‌هاي اقتصادي بانك مركزي تهيه و منتشر شده است، حتي عنوان مي‌كند كه تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران در شهريور كمتر از مرداد ماه سال جاري بوده و كاهش 13.9 درصدي را نشان مي‌دهد .
در مورد قيمت واحدهاي مورد معامله نيز اين گزارش تاكيد مي‌كند كه هم در مقام مقايسه با ماه پيش از اين و هم در مقايسه با ماه مشابه سال گذشته با افزايش قيمت مواجه بوده‌ايم. به گونه‌اي كه متوسط قيمت خريد و فروش يك مترمربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران 81 ميليون ريال بوده كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 4.9 و 74.1 درصد افزايش نشان مي‌دهد.» آمارهايي كه وجود ركورد تورمي در بازار مسكن را تاكيد مي‌كند و بر اظهارنظر كارشناسان بازار مسكن مبني بر وجود ركورد تورمي در بازار صحه مي‌گذارد .
5 ساله‌هاي محبوب
در همين حال بررسي همين آمار خبر از توجه خريداران به املاكي دارد كه از نظر سال ساخت قدمت زيادي ندارند و جزو املاك جوان محسوب مي‌شوند. اين آمار نشان مي‌دهد كه حجم معاملات مسكن در شهر تهران بر مبناي سن نشان مي‌دهد كه 43.8 درصد از 10335 واحد مسكوني معامله شده املاكي هستند كه زير 5 سال از عمر ساخت آن مي‌گذرد كه شايد يكي از دلايل آن تمايل به خريد املاكي است كه از استقامت بيشتري برخوردار هستند. البته همين آمار در شهريور ماه سال قبل 3.7 درصد بيشتر بوده است كه باز هم خبر از كاهش معاملات مسكن در آخرين ماه فصل تابستان مي‌دهد.
در همين حال بيشترين سهم از معاملات مسكن در اين ماه به منطقه 5 تهران با 15.9 درصد از كل معاملات انجام شده تعلق گرفته است و بعد از آن بايد مناطق 4 و 2 را به ترتيب با 9.6 و 9.1 درصد از كل معاملات مسكني در رتبه‌هاي بعدي پررونق‌ترين مناطق خريد و فروش مسكن خواند.
البته همين آمار نشان مي‌دهد كه 74.1 درصد از معاملات انجام شده در شهر تهران در ماه شهريور به 10 منطقه از 22 منطقه تهران تعلق دارد كه بيشترين فراواني‌ها به ترتيب شامل مناطق 5، 4، 2، 10، 14، 8، 1، 7، 15 و 3 بوده و 12 منطقه باقيمانده 9/25 درصد از كل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
پرواز قيمت‌ها
آمارهاي منتشر شده از سوي بانك مركزي همچنين نشان مي‌دهد كه در شهريورماه رشد قيمتي كه پيش از اين مديران وزارت راه و شهرسازي آن را افزايش طبيعي خوانده بودند، موجب شده تا ميانگين قيمت هر مترمربع از واحدهاي مسكوني در تهران به 81 ميليون ريال برسد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل از آن به ترتيب 9.4 و 74.1 درصد افزايش داشته است. در همين آمار باز هم بيشترين رشد قيمتي با 92.1 درصد افزايش به منطقه 5 و كمترين رشد قيمتي با 36.2 درصد به منطقه 12 تعلق مي‌گيرد .
بر همين اساس در ميان مناطق 22گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يك مترمربع زيربناي مسكوني معامله شده معادل 176ميليون ريال به منطقه 1 و كمترين آن با 35.4 ميليون ريال به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 75.3 و 55 درصد افزايش نشان مي‌دهند.
آمار منتشر شده اين نهاد دولتي همچنين تاكيد مي‌كند كه در 6 ماهه نخست سال 1397، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به 74.9 هزار واحد مسكوني بالغ شده كه در مقايسه با مدت مشابه سال پيش از آن 12.1 درصد كاهش نشان مي‌دهد. در اين مدت متوسط قيمت يك مترمربع بناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي در شهر تهران 67.5 ميليون ريال بوده است كه نسبت به مدت مشابه سال قبل 50.5 درصد افزايش نشان مي‌دهد.
شايد جالب باشد، بدانيم كه در جدول توزيع فراواني تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسكوني در شهريورماه سال 1397، توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاكي از آن است كه در ميان دامنه‌هاي قيمتي مورد بررسي، واحدهاي مسكوني با ارزش 200ميليون تومان تا 300 ميليون تومان با اختصاص 13.6 درصد، بيشترين تعداد معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهاي داراي ارزش 300 ميليون تومان تا 400 ميليون تومان با سهم 11.2 درصدي از كل معاملات انجام شده رتبه دوم و املاك بين 100 ميليون تا 200 ميليون تومان با 9.5 درصد از فراواني تعداد معاملات در رتبه سوم قرار دارند .
در مجموع در شهريورماه 51.4 درصد از معاملات انجام شده مسكني به واحدهايي تعلق دارد كه ارزش آنها كمتر از 600 ميليون تومان بوده است .
در همين حال در حوزه اجاره‌بها و اجاره‌نشين‌ها اين آمار بانك مركزي نشان مي‌دهد كه در آخرين ماه از فصل تابستان در كل مناطق شهري تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل اجاره‌بها افزايش يافته است و اين ميزان در شهر تهران با رشد 14.6 درصدي و در كل مناطق شهري با رشد 12.4 درصدي رو‌به‌رو بوده است. در شهريورماه سال 1397 شاخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و در كل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 14.6 و 4/12 درصد رشد نشان مي‌دهد.