كاهش معاملات و افزايش قيمت بازار ملك كماكان ادامه دارد
بيماري هلندي مسكن
گروه اقتصادي
روند معاملات و قيمت در بازار مسكن گوياي اين واقعيت است كه بازار مسكن دچار ركود تورمي شده است. داده‌هاي آماري نشان مي‌دهد كه با كاهش معاملات مسكن در تهران و بر خلاف انتظار قيمت‌ها رو به رشد هستند. آبان ماه سال جاري قيمت مسكن شهر تهران با رشد ۹۱ درصدي نسبت به ماه مشابه سال قبل به ميانگين ۹ ميليون و ۱۸۰ هزار تومان در هر متر مربع رسيد و همين موضوع به افت ۵۴ درصدي معاملات منجر شد. داده‌ها همچنين نشان مي‌دهد كه تعداد معاملات مسكن در تهران شش ماه است كه ماهانه رو به كاهش است.
تعميق ركود تورمي
معاملات مسكن بيش از ۶٩ درصد در آبان نسبت به ارديبهشت كاهش داشته است. بر اساس آمار منتشر شده تعداد معاملات مسكن در شهر تهران ارديبهشت، ١٩۴۴٢؛ خرداد، ١۵٢٠٩؛ تير، ١٣٧٩۶؛ مرداد، ١٣١٢٠؛ شهريور، ١٠۵٣۵؛ مهر ٩٧، ٩۵۶١ و آبان ٩٧، ۵٩۴١ تعداد بوده است. بررسي تعداد معاملات به روشني نشان مي‌دهد كه روند اين معاملات مسير كاهشي را طي كرده است، موضوعي كه از عميق شدن ركود در بازار مسكن خبر مي‌دهد. به‌طور كلي در بازار مسكن يك قاعده وجود دارد با كاهش معاملات مسكن در گام بعد، قيمت‌هاي مسكن كاهش پيدا مي‌كنند، اما بر خلاف اين قاعده، در تهران طي شش ماه گذشته، ماه به ماه معاملات مسكن كاهش يافته و به جاي كاهش قيمت، ماهانه قيمت مسكن رو به افزايش بوده است. داده‌ها از افزايش ماهانه قيمت مسكن در تهران طي ٧ ماه گذشته خبر مي‌دهند. بر اين اساس قيمت مسكن از ارديبهشت تا آبان ۵٣ درصد افزايش يافته است. به‌طور ميانگين قيمت هر متر مربع واحد‌هاي مسكوني در تهران در ارديبهشت ٩٧، ٩٨٠/5 ميليون تومان؛ خرداد ٩٧، ۵١٠/6 ميليون تومان؛ تير ٩٧، ٩٧٠/6 ميليون تومان؛ مرداد ٩٧، 400/7 ميليون تومان؛ شهريور ٩٧، 100/8 ميليون تومان؛ مهر ٩٧، ۶١٠/8 ميليون تومان؛ و در آبان ٩٧ به 180/9 ميليون تومان رسيده است. در تهران
٣.۵ ميليون واحد مسكوني وجود دارد و از اين تعداد كمتر از ۶ هزار واحد در آبان فروش رفته است. برخي از كارشناسان معتقدند قيمت مسكن ويژه قشر ضعيف و متوسط بسيار بيش از قدرت خريد اين دو قشر افزايش يافت و اين به كاهش معاملات مسكن انجاميده است.
جابه‌جايي سرمايه
با فروكش كردن التهاب بازارهاي ارز و طلا، سرمايه‌گذاري اين بازارها به بخش مسكن شيفت شده‌اند و عمده خريد و فروش ملك در بخش تقاضاي سوداگرانه انجام مي‌شود. پارادوكس موجود از كاهش معاملات در برابر رشد قيمت‌ها به اين معني است كه فروشندگان حرفه‌اي تورم ماهيانه مسكن را رقم مي‌زنند. معدود متقاضيان مصرفي نيز به خريد آپارتمان‌هاي ۱۶ سال به بالا روي آورده‌اند كه سهم معاملات اين گروه از كل معاملات را نسبت به زمان مشابه سال قبل چهار درصد افزايش داده‌اند.
آذر ماه سال گذشته معاملات مسكن شهر تهران ۵۰ درصد افزايش پيدا كرد و قيمت‌ها رشد نسبتا پايين ۱۵ درصد را نشان داد كه بهترين شكل از رونق بازار مسكن بود اما هم‌اكنون شرايط معكوس و با وجود افت ۵۴ درصدي خريد و فروش، قيمت‌ها رو به افزايش است. بر اساس رفتار معمول بازار مسكن طي ادوار گذشته اين بازار پس از يك دوره ركود ۱۰ تا ۱۲ فصلي وارد رونق مي‌شود. محاسبه ورود به دوره ركود از زمان ثبات قيمت‌ها صورت مي‌گيرد وزمان ورود به دوره رونق بازار مسكن به طول ركود غيرتورمي بستگي دارد.
تاثير كاهش قيمت ارز بر بازار مسكن
رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران با بيان اينكه ثبات نرخ ارز با فاصله زماني در ثبات قيمت مسكن تاثيرگذار خواهد بود مي‌گويد اگر نرخ ارز و سكه به همين شكل مديريت شود و به روند كاهشي خود ادامه دهد احتمال ثبات قيمت مسكن و اينكه قيمت‌ها ديگر بالا نرود وجود دارد.مصطفي قلي خسروي مي‌گويد: با توجه به افزايش قيمت مسكن در ماه‌هاي اخير انتظار داشتيم دست كم سرعت رشد قيمت در آبان ماه كاهش پيدا كند اما به دليل اينكه هنوز در بخش مصالح ساختماني و ساير كالاهاي مورد نياز مردم با گراني مواجهيم طبيعي است كه مسكن هم به اين روند ادامه داد.
او ادامه مي‌دهد نهادهاي متولي ارايه آمار مسكن بعضا بي‌محابا از گراني صحبت مي‌كنند اما وقتي امروز صحبت از گراني ديروز مي‌كنيم، قطعا اين مساله در آينده هم تاثير مي‌گذارد. ما انتظار داشتيم به ثبات قيمت برسيم، اما ارايه برخي تحليل‌ها و پيش بيني‌ها به افزايش قيمت دامن زد.
رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران در پاسخ به اين سوال كه كاهش نرخ ارز چه تاثيري بر بازار مسكن دارد، مي‌گويد: قيمت مسكن به سرعت همپاي ارز بالا نرفته بود كه حالا با كاهش قيمت دلار پايين بيايد. زماني كه دلار از حدود ۴۰۰۰ تومان به ۱۹۰۰۰ تومان رسيد، قيمت مسكن به آن اندازه بالا نرفت اما به تدريج روند افزايشي به خود گرفت. حالا كه ارز و طلا پايين آمده بخش عمده متقاضيان از اين بازار خارج شده‌اند و به دنبال راه‌هاي جايگزين براي حفظ ارزش پول خود مي‌گردند كه اين تغيير مسير، اثر التهابي بر بازار مسكن گذاشته است.
خسروي با بيان اينكه در گراني‌هاي اخير نبايد صرفا به رشد قيمت مسكن اشاره كرد، گفت: چندين عامل بر قيمت مسكن تاثير مي‌گذارد. از اجرت كارگر گرفته تا مصالح ساختماني و نوسانات بازارهاي موازي بر قيمت مسكن اثرگذار است كه شاهد بوديم درماه‌هاي گذشته تمام مولفه‌هاي اثرگذار داراي رشد بوده‌اند.