پيش‌شرط‌هاي اعمال ماليات بر عايدي سرمايه درگفت‌وگو با يك كارشناس
كنترل بازار مسكن سياست تشويقي مي‌خواهد نه تنبيهي
گروه اقتصادي
طرح ماليات بر عايدي سرمايه كه با تمركز بر بخش سفته‌بازي و بازار گرداني به خصوص در بازار مسكن پس از چندين ماه كشمكش در تيرماه سال جاري توسط سازمان امور مالياتي كشور به وزارت اقتصاد تقديم شد، چندي پيش از دستور كار دولت خارج شد، هر چند كه فرهاد دژپسند، وزير اقتصاد دليل برگشت خوردن اين لايحه را نه حذف مسكن از ماليات بر عايدي سرمايه بلكه گنجاندن بخش مسكن در قالب قانون اصلاح ماليات‌هاي مستقيم مي‌داند. هدف اين قانون، كاهش تعداد واحدهاي خالي و عرضه آنها به بازار مسكن براي كاهش قيمت است.
با وجود اينكه رييس و نايب‌رييس اتحاديه املاك نتيجه خروج سوداگران از بازار مسكن را كاهش 5 تا 35 درصدي قيمت مسكن مي‌دانند، اما پس از شوك‌هاي قيمتي اوايل دهه نود كه به واسطه تحريم‌هاي اقتصادي و بانكي و همچنين اجراي سياست هدفمندي يارانه‌ها ايجاد شد، بازار مسكن هنوز نتوانسته خود را بازيابي كند. از سوي ديگر افزايش تورم سالانه و نقطه به نقطه از يك‌سو و افزايش 59.8 درصدي متوسط قيمت هر مترمربع زيربناي مسكوني در زمستان سال 97 نسبت به همين مدت در سال 96 نشان مي‌دهد كه معاملات سوداگرانه سهم كمتري در نوسان قيمتي در بازار مسكن دارند.
همه براي مسكن
اواخر تيرماه سال جاري، اميد علي پارسا، رييس سازمان امور مالياتي كشور، از همكاري بيشتر وزارت راه و ايجاد زيرساخت‌ها براي راه‌اندازي سامانه‌اي جهت شناخت واحدهاي مسكوني خالي خبر داد. پارسا مهم‌ترين اقدام پس از راه‌اندازي سامانه ملي املاك را گرفتن ماليات از خانه‌هاي خالي عنوان كرد. هفته پيش نيز وزارت راه در پيشنهادي به كميسيون اقتصادي مجلس خواستار اصلاح تبصره‌هاي ۵ و ۷ ماده ۱۶۹ مكرر قانون ماليات‌هاي مستقيم شد. بنابر آنچه پايگاه اطلاع‌رساني دولت اعلام كرده، وزارت راه و شهرسازي به منظور راه‌اندازي سريع‌تر سامانه ملي املاك و اسكان كه در قانون ماليات‌هاي مستقيم در بخش ماليات بر خانه‌هاي خالي ذكر شده، متن پيش‌نويس پيشنهادي براي اصلاحيه اين تبصره‌ها را براي رسيدگي به دولت ارسال كرده است. اين وزارتخانه در تلاش است تا دستگاه‌هايي كه اطلاعاتي در خصوص مالكيت افراد بر خانه‌هاي خالي دارند را مكلف به همكاري و راه‌اندازي سامانه ملي املاك كند.
راه‌اندازي اين سامانه و شناسايي واحدهاي خالي آخرين راه براي افزايش عرضه مسكن و كنترل تقاضاي سوداگرانه در اين بازار است.
خانه‌هاي خالي در تهران، سه برابر استاندار جهاني
سال 1395 آخرين مرحله از سرشماري عمومي نفوس و مسكن در كشور بود كه طبق آمارهاي آن در استان تهران 3 ميليون و 890 هزار واحد مسكوني وجود دارد كه 13 درصد از آن يعني 490 هزار واحد، خالي از سكنه است. با توجه به اينكه از اين سرشماري بيش از سه سال مي‌گذرد و در اين مدت علاوه بر تحريم و شوك ارزي، ركودي بر ساخت و ساز نيز حاكم شد، پيش‌بيني مي‌شود تعداد واحدهاي خالي از سكنه به بيش از اينها برسد. آخرين روز از تير سال جاري، حسام عقبايي، نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تعداد واحدهاي خالي استان تهران را بيش از 500 هزار واحد و خانه‌هاي خالي كل كشور را نزديك به 2.6 ميليون واحد اعلام كرد. با استناد به گزارش‌هاي رسمي تعداد واحدهاي خالي در كشور طي هفت سال رشد 57 درصدي داشته و به 6/2 ميليون واحد رسيده است. آمار افزايش خانه‌هاي خالي در حالي رو به افزايش است كه موجودي مسكن كل ايران نيز از ابتداي دهه نود تا سال گذشته، افزايش داشته است. بنا به آمارهاي رسمي موجود مسكن ايران در سال 90 حدود ۲۱ ميليون و ۶۶۳ هزار واحد بوده كه با ۱۷ درصد رشد به ۲۵ ميليون و ۴۱۲ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ رسيده است. مطابق با استانداردهاي جهاني، نسبت خانه‌هاي خالي به كل واحدهاي مسكوني بين 4 تا 6 درصد است. اما آمار خانه‌هاي خالي در ايران، دو برابر استاندارد جهاني يعني 11درصد است. بالا بودن آمار خانه‌هاي خالي نشان‌دهنده ركود و حبس سرمايه در بخش مسكن است.حبس سرمايه زماني رخ مي‌دهد كه انتظارات تورمي تقاضا و عرضه‌كننده مطابق با يكديگر نيست. از يك سو تقاضاكننده توان چنداني براي پرداخت اجاره‌بها ندارد و از سوي ديگر عرضه‌كننده با توجه به اينكه انتظار افزايش تورم را دارد و از سويي نمي‌تواند مبالغ بيشتري را از تقاضاكننده درخواست كند، ترجيح مي‌دهد واحد خود را خالي نگه دارد تا تغييري در شرايط ايجاد شود.
زماني كه اقتصاد از تعادل خارج مي‌شود، علاوه بر اينكه تورم انتظاري افراد تغيير مي‌كند، سرمايه و دارايي‌ها نيز سودهاي متفاوتي نصيب مالكين‌شان مي‌كنند. مشكلات نظام بانكي، كاهش عايدي‌هاي نفتي و ... علاوه بر اينكه فضاي نااطميناني را افزايش مي‌دهد، بيم تنزل بيشتر ارزش فعلي دارايي را نيز بالا مي‌برد و فرد با تصور اينكه سرمايه فعلي ممكن است نتواندپاسخگوي نياز مشخص امروز در سال آينده باشد، بر حبس سرمايه مي‌كوشد. در چنين شرايطي سمت وسوي تصميمات نبايد متمركز بر تغيير رفتار عاملان در بازار مسكن باشد چرا كه رفتار عاملان بر اساس متغيرهاي اقتصادي تعيين مي‌شود و تا زماني كه تغييري در شاخص‌ها و متغيرها ايجاد نشود، هر سياست‌گذاري صرفا در كوتاه‌مدت مي‌تواند بر بازار تاثير بگذارد.
قوانين، محور فراموش شده كنترل قيمت ها
الزاما هر كسب سودي در بازارهايي مانند مسكن، طلا و... به دليل فعاليت‌هاي سوداگرانه نيست و شخص ممكن است گاهي با سياست‌گذاري‌هاي اشتباه و سيكل‌هاي اقتصادي باعث به هم خوردن تعادل اقتصادي شود كه طبيعي است در هر عدم تعادلي عده‌اي سود مي‌كنند و عده ديگري نيز زيان مي‌بينند. افزايش پايه‌هاي مالياتي و ماليات‌ستاني از فعاليت‌هاي سوداگرانه راه مناسبي براي كنترل قيمت‌ها و جلوگيري از هر گونه تباني احتمالي در آنها است اما اين به معني كاهش شديد در قيمت‌ها نيست چرا كه قيمت‌ها از قوانين ساده اقتصادي تبعيت مي‌كنند كه سياست‌گذار بايد به آن توجه كند. مهدي سلطان محمدي كارشناس مسكن در خصوص ماليات بر عايدي سرمايه و تاثير آن بر بازار مسكن گفت: پيش از هرچيز بايد توجه داشت كه ماليات بر عايدي مسكن با ماليات بر خانه‌هاي خالي تفاوت دارد. نكته دوم اينكه ماليات بر عايدي سرمايه مي‌تواند ماليات خوبي باشد به دليل اينكه جلوي سوداگري در بازار مسكن را بگيرد. از اين جهت كه مصرف‌كننده واقعي در بازار باقي مي‌ماند، مفيد است و رشد شديد قيمت‌ها در دوره‌هاي رونق بازار را مي‌گيرد. اما تيغ دولبه است و اگر بد اجرا شود مي‌تواند وضع مسكن را حتي بدتر كند. از اين جهت كه مي‌تواند به بخش عرضه مسكن صدمه زند و سرمايه‌گذاري در اين بخش را كاهش دهد. سلطان محمدي معتقد است رشد شتابان قيمت‌ها زماني اتفاق مي‌افتد كه ماليات‌ها فقط به قصد ايجاد درآمد وضع شود بدون اينكه به ابعاد آن توجه شود.
اين كارشناس مسكن يكي از ابعاد وضع نسنجيده ماليات‌ها را عدم توجه به تورم مي‌داند. در شرايطي كه تورم 40 درصد است و سرمايه فرد نيز به همين ميزان افزايش يافته، به اين مفهوم است كه درآمد واقعي به دست نيامده است و ارزش سرمايه معادل تورم افزايش يافته است. شخص در اين شرايط سرمايه‌گذاري نمي‌كند. سلطان محمدي معتقد است در شرايطي مي‌توان از ماليات بر عايدي سرمايه بهره كافي برد كه اثر تورمي از آن خارج شود و گرنه ارزش واقعي دارايي فرد كاهش يافته و او انگيزه‌اي براي سرمايه‌گذاري در اين بخش ندارد. نكته ديگري كه او به آن اشاره كرد اينكه ماليات بر عايدي سرمايه را نمي‌توان در يك بخش خاص اعمال كرد. ماليات بر عايدي سرمايه بايد بر تمام بخش‌هايي كه به هر نوعي درآمدي را عايد فرد مي‌كند، اعمال شود. از مسكن تا بورس و سپرده‌هاي بانكي. او نياز بازار مسكن را سياست‌هاي تشويقي و نه تنبيهي مي‌داند. دورانديشي در خصوص اعمال هرگونه سياست بر بخش‌هاي اقتصادي، نكته ديگري بود كه سلطان‌محمدي به آن اشاره كرد. او معتقد است شفافيت مهم‌ترين ركن هر گونه سياستي است. به اين صورت كه نبايد سياست‌هاي مالياتي را در اختيار مميزين قرار داد چرا كه تجربه ثابت كرده است كه مميزي راه را براي اجحاف و فساد باز مي‌كند چرا كه اين افراد دست‌شان باز است كه اقلام را به دليل سوء نيت يا خطاي محاسباتي كم و زياد كنند كه اين امر تاثير خود را بر سرمايه‌گذاري در بخش مسكن در ميان مدت مي‌گذارد. نكته آخري كه او به آن اشاره كرد، توجه به شرايط بازار است. به اين صورت كه در دوران ركود سياست‌ها بايد با دقت بيشتري اجرا شوند كه جلوي سرمايه‌گذاري در اين بخش را نگيرند.