بحران نظام بانكي در اقتصاد ايران مدت‌هاست كه به يك ابر چالش بدل شده است. دامنه اين چالش به يكي از بزرگ‌ترين مسائل اقتصاد سياسي ايران رسيده و رفتار بانك‌ها، موسسات مالي و اعتباري علاوه بر فضاي اقتصادي بر ديگر بازارها اثرگذار شده است. بعد از آشكار شدن عمق بحران نظام بانكي با ورشكستي موسسات مالي و اعتباري به نظر مي‌رسد دامنه اين بحران به بازار مسكن كشيده شده است.
ركود تورمي در بازار مسكن
روند معاملات و قيمت در بازار مسكن گوياي اين واقعيت است كه بازار مسكن دچار ركود تورمي شده است. داده‌هاي آماري نشان مي‌دهد كه با كاهش معاملات مسكن در تهران و بر خلاف انتظار قيمت‌ها رو به رشد هستند. آبان ماه سال جاري قيمت مسكن شهر تهران با رشد ۹۱ درصدي نسبت به ماه مشابه سال قبل به ميانگين ۹ ميليون و ۱۸۰ هزار تومان در هر متر مربع رسيد و همين موضوع به افت ۵۴ درصدي معاملات منجر شد. داده‌ها همچنين نشان مي‌دهد كه تعداد معاملات مسكن در تهران شش ماه است كه ماهانه رو به كاهش است.
معاملات مسكن بيش از ۶٩ درصد در آبان نسبت به ارديبهشت كاهش داشته است. بررسي تعداد معاملات به روشني نشان مي‌دهد كه در چند ماهه اخير روند معاملات در شهر تهران مسير كاهشي را طي كرده است، موضوعي كه از عميق شدن ركود در بازار مسكن خبر مي‌دهد. به‌طور كلي در بازار مسكن يك قاعده وجود دارد با كاهش معاملات مسكن در گام بعد، قيمت‌هاي مسكن كاهش پيدا مي‌كند، اما بر خلاف اين قاعده، در تهران طي شش ماه گذشته، ماه به ماه معاملات مسكن كاهش يافته و به جاي كاهش قيمت، ماهانه قيمت مسكن رو به افزايش بوده است. داده‌هاي منتشر شده از افزايش ماهانه قيمت مسكن در تهران طي ٧ ماه گذشته خبر مي‌دهند. بر اين اساس قيمت مسكن از ارديبهشت تا آبان ۵٣ درصد افزايش يافته است.
حضور بانك‌ها در بازار مسكن
در سال‌هاي اخير، ارتباط بين جذب سپرده‌ها و تخصيص آنها به بخش‌هاي واقعي اقتصاد دچار اختلال شده است و در عمل شاهديم كه نظام بانكي سپرده‌هاي جذب‌شده را به بخش واقعي اقتصاد و توليدكنندگان ارايه نمي‌دهد. از دهه 90 يكي از رايج‌ترين روش‌هايي كه بانك‌ها از آن براي كسب سود بيشتر استفاده مي‌كنند، سرمايه‌گذاري در بخش مسكن و ساختمان‌سازي است. اين بخش تقريبا در تمامي دوره‌هاي زماني، سودآوري شگفت‌انگيزي را براي صاحبان سرمايه در اين بخش به همراه داشته است.
همين سودآوري ويژه مسكن در اكثر سال‌ها اين موقعيت ويژه را در اختيار بانك‌ها قرار داد تا بتوانند با سرمايه‌گذاري هنگفت - از محل سپرده‌هاي گسترده مردم نزد بانك‌ها و همچنين قدرت مهم خلق پول بانك‌ها- در اين صنعت سودآور، سودهاي اعجاب‌آوري كسب كنند. بر همين اساس بانك‌ها گرايش عجيبي به ساختن املاك در مقياس زياد پيدا كرده‌اند و به‌مرور، بانك‌ها به بزرگ‌ترين ملاكان و زمين‌داران در كشور تبديل شدند. درواقع، بانك‌هاي مختلف با استفاده از منابع مالي فراوان، پروژه‌هاي بسيار بزرگي را اجرا كردند و از اين طريق توانستند درآمدهاي بالايي را كسب كنند. بانك‌ها در عين حال يكي از عوامل اصلي افزايش تقاضا يا عرضه مسكن در بازار هستند. درنتيجه، با هر بار افزايش يا كاهش عرضه يا تقاضاي عمده خود مي‌توانند تعادل بازار را به هم بزنند و از اين طريق هم سود مضاعفي نصيب خود كنند و هم ديگر بازيگران اين بازار را با چالش‌هاي جدي روبه‌رو كنند.
در سال‌هاي ابتدايي دهه ۹۰، سرمايه‌گذاري‌هاي بيش‌ازحد بانك‌ها در حوزه مسكن همزمان با افزايش قابل‌توجه قيمت آن باعث شد كه تقاضاي مسكن تقريبا از اوايل سال ۱۳۹۲ به‌شدت افت كند و بازار مسكن كشور روند نزولي قيمت را تجربه كند. تداوم اين عامل در سال‌هاي بعد نيز كاهش بيش‌ازپيش قيمت مسكن را در پي داشت. سازندگان و فروشندگان (ازجمله بانك‌ها) ديگر حاضر به فروش مسكن در قيمت پايين نبودند و فروش مسكن در قيمت پايين را زياندهي براي سرمايه‌گذاري خود تلقي مي‌كردند. مجموع اين شرايط باعث شد كه بازار پرسود و پررونق مسكن كم‌كم از رونق خاص خود بيفتد و ركود سنگيني گريبانگير آن شد درنتيجه، اموال بانك‌ها دچار شرايط جديدي شدند كه اصطلاحا «قفل شدن» يا «انجماد دارايي‌ها» نام دارد. برخي بانك‌ها نتوانستند و برخي بانك‌ها نخواستند املاك خود را به پول نقد تبديل كنند تا بتوانند به تمام مطالبات سپرده‌گذاران پاسخ دهند. درنتيجه، بانك‌ها دچار بحران نقدينگي شدند و اگر حمايت‌هاي جدي بانك مركزي در دولت روحاني و گشايش «خطوط اعتباري» نبود، قطعا امروزه تعداد زيادي بانك ورشكسته در اقتصاد خود داشتيم و ضربه سنگيني به سيستم بانكي و اقتصادي كشور وارد شده بود.
بانك‌ها مسبب گراني مسكن
پيش از اين مصطفي قلي خسروي رييس اتحاديه املاك استان تهران از نقش موثر بانك‌ها در گراني مسكن خبر داده بود و بانك‌ها را عامل اصلي گراني در بخش مسكن معرفي كرده بود. او گفته بود برخي بانك‌ها سراغ ساخت و ساز يا خريد مسكن رفته‌اند و اين در حالي است كه بدون پرداخت ماليات اين راه را ادامه مي‌دهند اين در حالي است كه خودشان به حوزه‌هايي كه به لحاظ قانوني منع ورود دارند، ورود پيدا مي‌كنند و باعث نابساماني در اين حوزه‌ها مي‌شوند از اين رو از مجلس و سازمان بازرسي كل كشور درخواست مي‌كنيم از فعاليت بانك‌ها در بخش مسكن جلوگيري كنند. اما مساله اين است كه چه چيزي اين موضوع را رقم زده است.
خريد املاك و مستغلات خطايي است كه بانك‌ها در شرايط تورمي ميل به انجام آن بيشتر دارند؛ در حالي كه اساسا بانك‌ها حق بنگاهداري ندارند. بانك‌ها از طريق شركت‌هاي تابعه خود شروع به خريد ملك كردند و از همان زمان ورود مخربي را بر بازار مسكن برجاي گذاشتند و با ورود خود به اين حوزه، تقاضاهاي كاذب را بالا مي‌برند. با همه اينها اينكه چقدر از منابع بانك‌ها راهي بازار مسكن شده است، همواره محل سوال بوده چرا كه آمار دقيقي از اين معاملات و شفافيت كامل در اين حوزه وجود ندارد.
بازي جديد نظام بانكي با بازار مسكن
ميزان بدهي بانك‌ها به بانك مركزي تا پايان شهريورماه نسبت به سال گذشته 37 درصد رشد داشته است. 85 درصد كل نقدينگي 1672 هزار ميليارد توماني اقتصاد ايران هم مربوط به سپرده‌هاي غير ديداري بانك‌ها است. تا پايان فصل تابستان بانك‌هاي كشور 151 هزار ميليارد تومان بدهي به بانك مركزي داشته‌اند. دو سوم اين بدهي هم مربوط به بانك‌هاي تجاري و موسسات مالي و اعتباري مي‌شود. در همين دوره زماني قيمت مسكن به‌طور متوسط با رشد 50 درصدي همراه بوده است. دقيقا در همين روزها بانك‌ها به دليل عدم تامين بدهي‌هاي ناشي از وثيقه‌هاي بانكي بيشترين ميزان تملك املاك در رهن بانك را به نام خود ثبت كرده‌اند. به اين ترتيب طي يك دوره كوتاه ارزش املاك در اختيار بانك‌هاي كشور از رقم 500 هزار ميليارد تومان هم فراتر رفته است. برآورد‌هاي كارشناسي نشان مي‌دهد يك سوم دارايي‌ها بانك‌هاي كشور موهوم است.به عنوان مثال در سال 96 چهار درصد از دارايي 16 بانك به ارزش 28.5 هزار ميليارد تومان به بخش املاك و مستغلات اختصاص دارد. كل دارايي 16 بانك مورد بررسي نيز حدود 717 هزار ميليارد تومان گزارش شده است. توزيع اين دارايي‌ها نيز در دو قالب عمده سرمايه‌گذاري در املاك و مستغلات و تملك و وثيقه‌هاي تمليكي بدهكاران بوده است. ارزش بخش نخست تقريبا 17.3 هزار ميليارد است و ارزش وثايق تمليك شده نيز 11.7 هزار ميليارد تومان عنوان شده است.
همچنين ميزان دارايي مشهود بانك‌ها (زمين، ملك و ماشين آلات) طي دوره سال 92 تا نيمه 96 رشد قابل توجهي داشته . به نحوي كه افزايش قيمت ملك در تهران و شهرستان‌ها يكي از بالاترين مشكلات نظام بانكي را درمان كرده است چرا كه در حال حاضر ترازنامه بانك‌ها به دليل عملكردشان به جهت قيمت ملك بهبود يافته است. اين اطلاعات نشان مي‌دهد بانك‌ها برندگان ركود تورمي بازار مسكن بوده‌اند. بانك‌ها به عنوان بازيگراني اثرگذار توانسته‌اند با بازيگري در بازار مسكن موجب شوند از سويي قيمت مسكن افزايش يابد، دارايي‌هاي آنها به واسطه وثيقه‌ها افزايش يابد و در نهايت ارزش دارايي‌هاي‌شان به واسطه سرمايه‌گذاري‌ها در بازار مسكن افزايش پيدا كند.