چه كساني آرامش بازار مسكن را نمي‌خواهند؟
شهراد شايان
با گذشت بيش از 7 ماه از سال 1397 و آغاز و تداوم سير نزولي قيمت ارزها از جمله دلار در بازار ايران، انتظار بر اين است كه قيمت انواع كالاها و محصولات در آينده پيش رو كاهش پيدا كند. كمي كه به عقب برگرديم و نوسانات نرخ ارز را از ماه‌هاي پاياني زمستان 1396 تا 8 ماه نخست 1397 بررسي كنيم، سير افزايشي نرخ‌‌ها در 10 ماه گذشته آنچنان تأثيري بر انواع بازارهاي مختلف گذاشته كه اميد داشتن به كاهش قيمت‌ها انتظاري عجيب مي‌نمايد. بازار مسكن نيز در اين دوره زماني از اين قاعده بيرون نبوده و اگرچه سير و حجم معاملات در آن مانند طلا، سكه و ارز نبوده اما افزايش قيمت در اين مدت آن زمان كه خريدار و فروشنده بر سر ميز معامله مي‌نشينند به روشني خود را نشان مي‌دهد. بر اساس آخرين آمار اعلام شده از سوي بانك مركزي و دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي برگرفته از سامانه ثبت معاملات و املاك كشور در آبان 97 متوسط قيمت خريد و فروش يك مترمربع واحد مسكوني در شهر تهران به 9 ميليون و 180 هزار تومان رسيد كه نسبت به آبان پارسال 91.5 درصد و نسبت به مهر 97 بالغ بر 6.6 درصد افزايش نشان مي‌دهد. اين افزايش قيمت در حالي صورت گرفته كه تعداد معاملات انجام شده در آبان(6900 فقره) نسبت به آبان 1396 برابر 53.6 درصد كاهش دارد. علاوه بر اين تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران در 8 ماهه نخست 1397 با تعداد 91100 هزار واحد مسكوني در مقايسه با مدت مشابه پارسال 19.9 درصد كاهش نشان مي‌دهد. اين كاهش تعداد معاملات از يك سو نشان‌دهنده افزايش قيمت خانه و از سوي ديگر كاهش قدرت خريد شهروندان است به طوري كه آنها ترجيح مي‌دهند در صورت داشتن هر ميزان اندوخته به سمت بازارهايي بروند كه در كوتاه‌مدت يا ميان‌مدت برايشان سودآوري داشته باشد، سودآوري‌اي كه در بازار مسكن سريع‌الوصل نيست و ديگر اينكه در بازارهاي ديگر مي‌توان با هر ميزان اندخته خريد و پس‌انداز كرد. شواهد ديگري كه نشان از افزايش قيمت مسكن در آينده دارد، گران شدن توليد اين كالا در فصل‌هاي بهار، تابستان و پاييز 1397 دارد. بررسي شاخص قيمت توليدكننده در تابستان امسال گوياي آن است كه شاخص كل در اين فصل به عدد 319.7 رسيده كه نسبت به شاخص بهار با عدد 278.1 بالغ بر 15 درصد و نسبت به تابستان پارسال با شاخص 228.9 بالغ بر 39.7 درصد افزايش داشته است. در اين ميان شاخص قيمت توليدكننده بخش صنعت در تابستان 1397 با 17.7 درصد افزايش نسبت به شاخص بهار و 52.8 درصد افزايش نسبت به تابستان 96 به عدد 340.3 رسيد. بر اساس اين گزارش شاخص قيمت توليدكننده «توليد فلزات اساسي» با 29.8 درصد افزايش نسبت به بهار و رسيدن آن به عدد 407.5 بيشترين تاثير را در افزايش شاخص كل تابستان داشته است. همچنين رشته فعاليت‌هاي «توليد محصولات اوليه آهن و فولاد» با 25.4 درصد، «توليد محصولات اساسي آلومينيومي» با 88 درصد و «توليد محصولات اساسي مسي» با 39.1 درصد افزايش نسبت به بهار 97 به ترتيب بيشترين تاثير را در افزايش شاخص اين بخش داشته است. از سوي ديگر گزارش مركز آمار ايران از قيمت انواع مصالح ساختماني در نيمه نخست سال جاري نشان مي‌دهد، انواع ميلگرد و تير آهن در اين مدت از 31 تا 129 درصد افزايش قيمت داشته و ديگر مصالح مانند آجر، بلوك، سنگ و ماسه هم از 17 تا 33 درصد گران‌تر توليد شده‌اند. آنچه شاخص كل قيمت توليدكننده، شاخص صنعت و رشد قيمت مصالح ساختماني در نيمه نخست 1397 آشكار مي‌سازد، اين است كه هر واحد مسكوني با توجه به نيازش در ساخت به هر يك از زيرگروه‌هاي صنعتي، گران‌تر از سال قبل ساخته مي‌شود. افزايش شاخص بهاي توليدكننده سبب شده تا قيمت تمام شده ساخت مسكن در سراسر كشور بالا رود و اين سير صعودي در زمان تحويل، واحدهاي ساخته شده خود را با قيمت‌هاي باورنكردني براي خريداران به نمايش مي‌گذارد. جدا از قيمت توليد، افزايش قيمت خانه‌هاي كلنگي در كلان‌شهرها به عنوان ماده اوليه ساخت مسكن نيز مزيد بر علت است و همسو با ديگر نهاده‌هاي ساخت، قيمت‌ها را بالا مي‌برد. در نتيجه انتظار براي ارزاني مسكن در آينده، انتظاري غيرممكن است اگرچه آرامش حاكم بر بازار مسكن را نيز نبايد ناديده گرفته كه آن هم به ثبات نسبي قيمت‌ها تا اندازه‌اي كمك مي‌كند اما چنانچه سوداگران بازار طلا و ارز در پي سكون و سير كاهشي قيمت در اين بازارها تصميم به خروج از آن و ورود به بازار مسكن بگيرند آن زمان ديگر نمي‌توان همين آرامش نسبي موجود را حفظ كرد و به طور قطع ورود ايشان، موج افزايش قيمت را نيز با خود به اين بازار خواهد آورد.
كارشناس مسكن