چالش قراردادهاي مشاركت در ساخت مسكن
فريد مزين
نياز به مسكن از همان ابتداي تولد بشر روي زمين از نيازهاي طبيعي بوده و در طول تاريخ براي رفع اين نياز دست به اقدامات گوناگون زده است. رفته‌رفته با رشد جمعيت و تقاضا براي تهيه مسكن و سرپناه و محدوديت امكانات شهري مانند زمين موجب شد شهرها به جاي رشد افقي به حالت عمودي گسترده شده و به جاي خانه‌هاي يك طبقه و ويلاها ساختمان‌هاي چند طبقه و برج‌هاي عظيم و سر به فلك كشيده ساخته شوند، در چنين شرايطي ارزش زمين رو به افزايش گذاشت تا اينكه بسياري از افراد توان خريد زمين را از دست دادند. در مقابل نيز به واسطه بالا رفتن قيمت مصالح ساختماني مالكان زمين‌ها توان مالي براي ساخت‌وساز نداشتند تا اينكه شيوه جديدي از ساخت و ساز تحت عنوان مشاركت در ساخت وجود آمد به اين شكل كه فردي ملك و زمين خود را به عنوان سرمايه در اختيار فرد ديگري كه داراي فن و سرمايه بود ولي صاحب زمين نبود، قرار مي‌داد تا طي شرايط قراردادي و سهم مشخص بنا و ساختمان ايجاد كند، در اين حالت بود كه قبل از اين شاهد گروهي تحت عنوان بساز بفروش بوديم، اما الان در سايه قراردادي تحت عنوان قرارداد مشاركت در ساخت اين‌گونه ساخت و سازها انجام مي‌شود. در اين نوشته بنا دارم يكي از مشكلاتي كه در اين قراردادها به وجود مي‌آيد و آن (تعيين سهم هر يك از طرفين است) را بنويسم تا حداقل با خواندن اين مقاله در اين مورد مشكلي به وجود نيايد. همان‌گونه كه مي‌دانيد يكي از طرفين قرارداد مشاركت در ساخت مالك زمين يا ملك كلنگي است كه در قرارداد مالك ناميده مي‌شود و يكي از طرفين ديگر كه بنا دارد ساختماني روي اين زمين بسازد تحت عنوان سازنده نام دارد، در اين قرارداد سهم هريك از اين افراد بايد مشخص شود مثلا مشخص شود از اين ساختماني كه ساخته مي‌شود چند طبقه براي مالك و چند طبقه براي سازنده باشد. در اين‌گونه موارد كه سهم هر يك بايد مشخص شود نكاتي وجود دارد كه بنا دارم در اين مقاله به آن اشاره كنم.
صرف‌نظر از اينكه طرف اول شخص حقيقي يا حقوقي است بايد زمين يا يك ملك كلنگي را به عنوان سرمايه و آورده خود در پروژه معرفي كند و مطابق اسناد مالكيت بايد طرف اول مالك قانوني آن باشد و در سند مالكيت نام و نام‌خانوادگي وي در قسمت مالك يا آخرين منتقل‌اليه نوشته شده باشد و اگر ملك يا زمين ورثه‌اي است بايد نام تمام ورثه در اسناد مالكيت درج و سهم آنها مشخص شده باشد يا اگر سند هنوز به نام مورث آنها (مالك فوت شده قبلي مانند پدر و مادر) است، در اين حالت بايد گواهي انحصار ورثه و گواهي پرداخت ماليات بر ارث رويت و كپي برابر اصل اصل آن ضميمه قرارداد مشاركت در ساخت شود.
آورده سازنده نيز چيست كه سازنده نبايد بدون داشتن قدرت مالي موجود و بالفعل زير مشاركت در ساخت را امضا كند، زيرا در غير اين صورت دو اتفاق مهم حادث مي‌شود، يكي توقف پروژه و عدم اجراي موضوع قرارداد كه به ضرر هر دو طرف قرارداد است، چون واحدها به مالك يا مالكين با تاخير تحويل داده مي‌شود و سوي ديگر به واسطه گران شدن مصالح مصرفي موجب زيان سازنده خواهد شد و مورد دوم اينكه توقف پروژه باعث اعمال خسارت ديركرد مي‌شود و مالك مي‌تواند در اين زمينه عليه سازنده در مراجع قضايي اقامه دعوا كند كه عملا اجراي پروژه ساختماني با مانع مالي و حقوقي مواجه مي‌شود، بنابراين آنچه گفته شد سازنده بايد از نظر مالي و اقتصادي قدرت كافي داشته باشد تا بتواند كل پروژه را در مدت تعيين شده در قرارداد اجرا و به اتمام برساند، بنابراين آورده و سهم‌الشركه سازنده مي‌تواند قدرت مالي او براي ساختن و پيش بردن ملك باشد. حال چگونه سهم هر يك از طرفين در قرارداد مشاركت در ساخت مشخص شود؟
قبل از آن حالات مختلف تعيين سهم هر يك از طرفين در قرارداد را مثال مي‌زنيم و از نظر اينجانب بهترين روش براي تقسيم سهام هر يك از طرفين ارايه مي‌شود.
۱- آورده‌هاي دو طرف
آورده طرف عبارت است از يك قطعه زمين خانه كلنگي به مساحت ششدانگ ۵۰۰ مترمربع داراي پلاك ثبتي شماره ...... فرعي از .....اصلي قطعه ..... واقع در بخش ......حوزه ثبتي فلان كه سند مالكيت به شماره سريال ..... در دفتر ..... به نام ..... صادر شده است. آورده طرف دوم عبارت است از آورده نقدي به ميزان هزينه‌هاي به شرح ذيل كه طرف دوم پرداخت آن را در طول مدت قرارداد تضمين كرده و اين امر مورد پذيرش طرف اول قرار گرفت.
الف- كليه هزينه‌هاي مربوط به شهرداري بابت صدور پروانه و پايان كار احداث ساختمان و ساير عوارض متعلقه و همچنين حق بيمه تامين اجتماعي و غيره به مبلغ ..... ريال به كليه هزينه‌هاي مربوط به احداث موضوع قرارداد تحت هر عنوان كه باشد اعم از هزينه‌هاي مهندسي معماري بنايي و غيره به مبلغ ..... ريال كليه هزينه‌هاي مربوط به خريد و نصب انشعابات آب و فاضلاب گاز تلفن به مبلغ ... ريال هزينه تخريب كليه مختصات موجود براي اجراي طرح به مبلغ .... ريال نمونه دوم سهم مالك و مجري مقرر شد پس از اتمام عمليات اجرايي ساختمان طبق توافق به عمل آمده ۶۳ درصد سهم مالك و ۳۷ درصد سهم مجري باشد و مابقي طبق مفاد ذيل است، طبقه اول و سوم و دو پاركينگ در طبقه همكف و يك مغازه تجاري متعلق به مالك و طبقه ۲ و ۴ و يك پاركينگ متعلق به سازنده است كه بر اساس جواز و پروانه ساخت بايد اجرا شود، نمونه سوم قدر و سهم (سهم‌الشركه) طرفين طبق توافق و تراضي قطعي فيمابين ميزان سهم‌الشركه طرفين به شرح ذيل خواهد بود.
الف- ۶۰ درصد از كل اعياني مفيد بعد از ساخت سهم‌الشركه طرف اول است. ۴۰ درصد از كل اعياني مفيد بعد از ساخت سهم‌الشركه طرف دوم است.
موارد بالا نمونه‌اي از تقسيم سهم هر يك از طرفين است، اما به نظر اينجانب بهتر از سهم‌الشركه طرفين بر اساس ميزان سهم و مشاركت آنها در پروژه باشد مثلا ۶۰ به ۴۰ يا ۵۰ به ۵۰ زيرا در اين صورت كاهش يا افزايش متراژ واحدهاي آپارتماني يا واحدهاي تجاري موجب اختلاف طرفين خواهد شد و در كنار تعيين ميزان سهم‌الشركه مي‌توان به شماره و طبقات واحدهاي مسكوني و تجاري متعلق به طرفين كه به صورت توافقي بوده اشاره كرد و در هر حال قيد شود كه در صورت كاهش يا افزايش متراژ كليه واحدها مطابق صورت مجلس تفكيكي كه در سهم يكي از طرفين ايجاد شده است در نهايت با رد و بدل كردن ارزش روز ملك ميان طرفين حل‌وفصل خواهد شد. در برخي قراردادهاي مشاركت در ساخت مشاهده مي‌شود كه براي تعيين سهم طرفين فقط به شماره و طبقات واحدهاي اشاره مي‌شود و بعد از احداث بنا در صورت كاهش يا افزايش متراژ طرفين با مشكل و اختلاف جدي مواجه مي‌شوند و بدتر از آن شاهد قراردادهايي بوده و هستيم كه در آنها به صراحت قيد مي‌شود كه در صورتي كه اضافه متراژي در سهم سازنده يا كاهش درصد سهم مالك در واحدها و طبقات تعيين شده به وجود آيد طرف ديگر هيچ‌گونه مسووليتي نخواهد داشت و طرفين با اطلاع از شرايط فوق و سلب اعتراض در آينده ذيل اين قرارداد را امضا كردند، بنابراين حتما عبارت‌ها و كلمات مندرج در قرارداد مشاركت را به دقت مطالعه كنيد و هيچ مطلبي را بدون اينكه معنا و مفهوم و نتيجه آن را بدانيد، تاييد و امضا نكنيد و الا پس از امضاي قرارداد هيچ دادگاه و مرجع قانوني نمي‌توانند قرارداد را فسخ يا باطل يا از سر دلسوزي به نفع شما راي صادر كنند و حتي‌الامكان با يك وكيل خبره در اين زمينه مشورت كنيد تا شما را از كم و كيف و آثار مفاد قرارداد آگاه كند. براي مثال مي‌توانيد به سازنده بگوييد پيش‌نويس مفاد قرارداد را تحويل شما بدهد و آن را قبل از انسان نزد وكيل برده تا قرارداد را مورد بررسي دقيق حقوقي قرار داده و نكات مهم و لازم را به شما گوشزد كند و پس از اصلاح مواد و بندهاي مورد نظر ذيل قرارداد را امضا و اثر انگشت كنيد.