راهكارهاي تعديل بازار مسكن
سيد شهرام اجتهادي
بازار مسكن در ماه‌هاي اخير و با نوسانات اقتصادي دچار تغيير و تحولات شگرفي شده است. اين تغيير و تحولات بيش از آنكه تابع سياستگذاري‌ها و متغيرهاي معمول در حوزه مسكن باشد، تابع متغيرهاي بيروني و كلان اقتصادي كشور، خروج ترامپ از برجام و نوسانات ارزي بود. اين نوسانات، جهش مقطعي قيمت مسكن در كشور را در پي داشت. در شرايط كنوني وزارت مسكن و شهرسازي براي تعديل قيمت مسكن و اجرايي شدن سياست‌هاي كلان خود در اين حوزه، مجموعه‌اي از راهبردها و اقداماتي را مد نظر قرار داده است.
يكي از اصلي‌ترين راهبردهاي وزارت مسكن در فضاي ملتهب كنوني تسريع در اجراي برنامه بازآفريني شهري و نوسازي بافت فرسوده است. بر اساس قانون برنامه پنجم توسعه، سالانه بايد در 270 محله برنامه بازآفريني شهري اجرا شود. در اين راستا برنامه عملياتي نوسازي و بهسازي محلات هدف تهيه و به تصويب رسيده است و اجراي آن مي‌تواند گام مهمي در خروج بازار مسكن از ركود باشد.
يكي از اقدامات ديگري كه مي‌تواند خروج از ركود بخش مسكن و تعديل قيمت‌ها را در پي داشته باشد تسريع در اجراي پروژه‌هاي بازآفريني شهري در زمين‌هاي وابسته به دولت است. دولت و شهرداري‌ها تحت عنوان شركت‌هاي مختلف در درون شهرها داراي زمين هستند. بر اساس ماده 6 قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن، دستگاه‌هاي دولتي بايد نسبت به واگذاري رايگان اراضي در اختيار خود براي اجراي انواع طرح‌هاي توسعه شهري و به خصوص نوسازي بافت‌هاي فرسوده اقدام كنند و بايد به اين موضوع سرعت بخشيد.
راهبرد مهم ديگر حمايت بيشتر و جدي‌تر از ساخت و عرضه واحدهاي مسكوني كوچك متراژ و مطابق با الگوي مصرف است. در شرايط فعلي به خصوص به دليل وجود تقاضاي سوداگرانه در بخش مسكن، بخش قابل توجهي از ساخت و سازهاي صورت گرفته در كشور با الگوي غالب كه عموما تقاضاي واحدهاي مسكوني متوسط و كوچك متراژ است، تطبيقي ندارد.
همچنين قرار است تسريع در تصويب لايحه قانون پيش‌فروش ساختمان به منظور تنظيم بازار مسكن از طريق كمك همزمان به عرضه و تقاضاي مسكن در دستور كار قرار گيرد كه مي‌تواند نقش قابل توجهي براي تعديل قيمت بازار مسكن داشته باشد. توسعه و ساماندهي بازار پيش فروش مسكن مي‌تواند تا حدود زيادي مكانيسم‌هاي عرضه و تقاضاي مسكن در كشور را متعادل كند. نكته جالب توجه اينكه قانون پيش‌فروش ساختمان از سال 1389 در مجلس شوراي اسلامي به تصويب رسيده است ولي محوريت اصلي اين قانون پيشگيري از جرم بود و تغيير و تحول چنداني در بازار عرضه و تقاضاي مسكن ايجاد نكرد.
كنترل سوداگري در بخش مسكن از طريق استفاده از ابزارهاي مالياتي از جمله ماليات بر عايدي سرمايه يا ماليات بر معاملات مكرر مسكن نيز از جمله اقداماتي است كه مي‌تواند نقش نظارتي در بازارهاي مسكن با مكانيزم ماليات را افزايش داده و بازار مسكن را تا حدود زيادي از دست سوداگران مسكن خارج كند. نوسانات ارزي دهه اخير در ايران باعث شده، قشر خاصي، فقط به منظور پول‌اندوزي و سوداگري در بخش مسكن شكل بگيرد كه با كمترين تغيير و تحولي در بسترهاي كلان اقتصادي كشور، نظام عرضه و تقاضا را در بازار مسكن متشنج مي‌كنند. كنترل سوداگري در اين بخش مي‌تواند اهرم‌هاي كنترل‌كننده بازار مسكن را تقويت كرده و با بستن ماليات در صورت تكرر معاملات، عاملي بازدارنده براي سوداگران مسكن باشد. وضع ماليات محلي بر مسكن خالي از طريق شهرداري‌ها نيز مي‌تواند گامي سودمند براي كنترل سوداگري در بخش مسكن باشد. به منظور كنترل نسبي بازار مسكن از طريق سوق خانه‌هاي خالي به بازار مي‌توان گام مهمي در جهت عرضه مسكن‌هاي خالي و تعديل نظام عرضه و تقاضا در حوزه مسكن برداشت. بي‌شك سال پيش رو سال پر چالشي براي اقتصاد كشور خواهد بود. تاثيرات چالش‌هاي پيش رو نظام عرضه و تقاضاي مسكن را نيز متحول خواهد كرد. وزارت مسكن و شهرسازي در صورت همراهي دولت و با اجراي مجموعه‌اي از سياست‌هايي كه مدنظر قرار داده است، در نظر دارد اين نوسانات را به حداقل برساند و در ثبات وضعيت اقتصاد كلان كشور ياريگر ساير بخش‌ها شود.
مشاور وزير راه و شهرسازي