تغيير ماهيت اعتماد
مهدي سلطان‌محمدي |
در مورد كاهش اعتماد در بازار مسكن بين مستاجر و مالك نمي‌توان با قاطعيت حكمي صادر كرد چرا كه شواهد كافي در دست نيست.
در زمان‌هاي قديم اعتماد بر پايه شخص استوار بود و افراد بنا به فضائل اخلاقي و كمالاتي كه از يكديگر سراغ داشتند به هم اعتماد كرده و بر آن اساس نيز روابطي تنظيم مي‌كردند. در جامعه مدرن اعتماد بر پايه روابط شخصي از بين رفته و وابسته به نهادها شده است. يعني نهادهايي به وجود آمده‌اند كه باعث شكل‌گيري اعتماد در روابط بين افراد مي‌شوند. كاركرد اين نهادها در شرايطي است كه مشكلي ايجاد مي‌شود و افراد از حل آن عاجز هستند به اين نهادها مراجعه مي‌كنند تا مشكلات را حل و فصل كنند. نظام‌هاي قانوني كشور اعم از قوه قضاييه و مراجعي كه وظيفه رسيدگي به اين مسائل را دارند، بايد چند قاعده كلي را داشته باشند. اول اينكه بر طبق قواعدي شفاهي و كتبي رفتار كنند، دوم رسيدگي‌شان بايد سريع و با قاطعيت همراه باشد. اما متاسفانه در برخي امور مشاهده مي‌شود كه به دليل طولاني شدن مراحل رسيدگي، مردم براي حل مشكلات از مراجعه به اين مراكز و نهادها خودداري مي‌كنند. بازار اجاره مثل هر بازار ديگري بايد بر اساس عرضه و تقاضا مشخص شود .وقتي قيمت‌هاي مسكن افزايش قابل توجهي پيدا كرده و تورم به رقم كم‌سابقه‌اي رسيده، مالكان و افرادي كه در بازار اجاره سرمايه‌گذاري كرده‌اند، انتظارهاي افزايش قيمت و بالا بردن رقم اجاره دارند. متعاقبا اين انتظار فشار قابل دركي روي بازار اجاره ايجاد مي‌كند تا قيمت‌هاي اجاره خانه متناسب با تورم بالا رود. اما اين تمام ماجرا نيست چرا كه درآمد اجاره‌نشين‌ها نتوانسته همپاي تورم افزايش پيدا كند بنابراين مشكلاتي از قبيل ناتواني در پرداخت اجاره‌ها رخ مي‌دهد. معمولا بازار اجاره متاثر از قيمت مسكن و تورم عمومي است كه متاسفانه هر دو در سال‌هاي اخير افزايش قابل توجهي داشته است بنابراين اجاره خواه يا‌ناخواه افزايش پيدا مي‌كند. به طور معمول نرخ اجاره در تمامي دنيا سالانه برابر با 5 درصد قيمت واحد مسكوني است هر چند اين اعداد مي‌تواند به 4 الي 4.5 كاهش يابد يا 6 و 6.5 درصد افزايش داشته باشد. تعيين كردن حد و حدود سقف و كف اجاره‌بها، تاثير آنچناني بر كاهش يا افزايش قيمت‌ها ندارد. براي كنترل قيمت اجاره در كشور بايد چند عامل را همزمان تحت كنترل در آورد؛ اول كنترل قيمت مسكن، دوم كنترل تورم و در نهايت افزايش عرضه خانه اجاره‌اي با مديريت اين سه مورد مي‌توان اميد داشت قيمت‌ها در بازار اجاره‌اي كمي متعادل شود. با مداخلات مقطعي دولت و مراجع قانوني در تعيين سقف قيمتي، اوضاع بهتر مي‌شود زيرا عرضه را تحت فشار قرار مي‌دهد و رابطه از حد تعادل خارج مي‌كند.
كارشناس بازار مسكن