مسكن ملي و پرهيز از تكرار اشتباهات گذشته

اقتصاد مسكن را نمي‌توان خارج از اقتصاد كلان كه تركيبي از سياست‌هاي پولي، مالي و مالياتي است ديد. همچنين ديگر بخش‌هاي اقتصاد مانند بخش كشاورزي، صنعت وبخش‌هاي مهم ديگر را نمي‌توان بطور منفرد تحليل كرد. به عبارت ديگر بيش از 40 سال است كه اقتصاد ايران تورمي دورقمي را تجربه مي‌كند و رشد نقدينگي نيز به طور معمول بيش از 20 درصد است. همچنين ميانگين رشد اقتصادي به طور ميانگين حدود 4 درصد است. با اين مقياس‌ها كسي نبايد انتظار داشته باشد كه مسكن گران توليد نشود به اين موضوع بايد بحث بهره‌وري پايين در اقتصاد را اضافه كنيم. اشتباهي كه در مسكن مهر اتفاق افتاد نبايد بار ديگر در طرح مسكن ملي تكرار شود . در طرح مسكن مهر هم زمين و تسهيلات ارايه شد اما به طور عمده مكان‌يابي اين طرح‌ها درست و اصولي نبود. ضمن اينكه دولت هم هيچگاه در اقتصاد كارفرما و توليد‌كننده مناسبي نبوده و اين طرح در انتها به اقتصاد كشور آسيب رساند. ناكارآمدي دولت چه در توليد سيمان چه ارايه يك خدمت بانكي و چه توليد مسكن آشكار خواهد شد. دولت‌ها بايد هدايتگر و مناظره‌گر باشند نه دخالت گر. همين كه مي‌گوييد كه زمين مجاني قرار مي‌دهيم خودش دخالت در اقتصاد و بازار مسكن است. مگر در دولت قبل زمين مجاني نبود، مگر در دولت قبل تسهيلات ارزان قيمت حدود 40 هزار ميليارد تومان پول پرقدرت در اختيار بساز بفروش‌ها قرار نداد. چه نتيجه مثبتي حاصل شد! بنابراين به نظر مي‌رسد كه مسكن را نمي‌توان جدا از بخش‌هاي ديگر اقتصاد تحليل كرد. تا زماني كه اقتصاد ايران تورم زير 5 درصد را نبيند و نرخ رشد نقدينگي متناسب با رشد اقتصادي نباشد و نرخ بيكاري دو‌رقمي يك‌رقمي نشود و قدرت خريد خانوار‌ها تقويت نشود نبايد انتظار داشت كه دهك‌هاي كم‌درآمد جامعه، راحت به مسكن دست پيدا كنند. در اقتصاد ايران بطور ميانگين دوره‌هاي رونق و ركود مسكن حدود چهار سال بوده يعني همراه با يك تا يك و نيم سال رونق؛ دو تا دونيم سال ركود ديده شده است. بايد يك تحليل واقع‌بينانه از اقتصاد ايران داشت. زماني كه به طور ميانگين حدود 600 تا 700 هزار ازدواج صورت مي‌گيرد و در سرشماري حدود 23 ميليون مسكن در ايران وجود دارد و سن كلنگي مسكن در ايران 25 سال است و پژوهشگاه وزارت راه و پژوهشگاه دانشگاه علم و صنعت در برنامه 5 ساله ششم مي‌گويند كه به طور ميانگين سالي يك ميليون مسكن نياز داريم يعني تقاضا مشخص است و در مقابل دولت بايد سازوكاري ايجاد كند كه بخش خصوصي سالي يك ميليون مسكن عرضه كند. اين حجم عرضه مسكن يقينا در قامت دولت نيست و به وسيله آن تحقق نمي‌يابد. زيرا مسكن مهر كه از سال 84 شروع شد و تا به امروز ادامه داشته در بهترين حالت، نتوانسته بيشتر از 2 ميليون مسكن عرضه كند.پس همچنان توليد‌كننده مسكن در اقتصاد ايران بخش خصوصي است و دولت بايد موانع آن را برطرف كند. موانع بخش خصوصي هم 3 راس يك مثلث است. يك راس دولت به عنوان تصميم‌گيرنده و راس ديگر بانك‌ها به عنوان پرداخت‌كننده تسهيلات و راس سوم هم سازنده‌هاي مسكن. در اين شرايط تنظيم مقررات درست بانك‌ها و تنظيم منابع مالي درست وسازنده از اهميت بالايي برخوردار هستند و اگر اين سه راس درست عمل كنند به متقاضي واقعي، مسكن مناسب با قيمت مناسب تعلق مي‌گيرد. وزارت راه و هر نهاد ديگري بزرگ‌ترين كاري كه مي‌تواند كند اين است كه بازار مسكن را شفاف كنند .امروزه در كوچه‌پس‌كوچه‌هاي تهران نرخ‌هاي اجاره‌بها توسط مالكين و بنگاه‌هاي املاك مشخص مي‌شود. از جمله اشكالات ساختاري نظام مالياتي اين است كه نمي‌تواند به درستي تشخيص بدهد كه چه مقدار از خانه‌ها و مالكين، ماليات دريافت كند. يعني اگر وزارت راه و سازمان امور مالياتي يا هر نهاد ديگر به شفافيت اطلاعات از بازار مسكن بپردازند بزرگ‌ترين كمك به موجران خواهد بود. در روستا مشكل زمين وجود ندارد و با اين وجود ساخت مسكن با مشكل روبه‌رو است. همين موضوع نشان مي‌دهد كه مساله اصلي موضوع زمين نيست. اين در حالي است كه دولت در شهر‌ها به دنبال مشكل زمين و برطرف كردن آن است. روستا و بافت روستايي متفاوت از شهر است. در روستا افراد به دنبال آپارتمان‌ها نيستند و بيشتر به دنبال خانه‌هاي ويلايي متناسب با ابعاد روستا هستند بنابر اين اگر دولت‌ها تسهيلات مناسب فقط با هدف ساخت مسكن پرداخت كنند و همچنين نماينده‌هاي دولت مثل دهدار و بخشدار بر آن نظارت داشته باشند دولت سريع‌تر به هدف خود مي‌رسد . در خصوص تسهيلات مسكن نيز بايد گفت كه افزايش آن تنها مٌسكن است. مهم‌تر از تسهيلاتي كه بانك مسكن قرار است پرداخت كند اين است كه بانك مركزي به وظيفه ذاتي خود كه كنترل نرخ تورم است بپردازد. اگر بانك مركزي 60درصد تسهيلات پرداختي را از محل پول پرقدرت يا از محل اضافه برداشت بانك‌ها تامين كند اين منابع به تورم تبديل مي‌شود و بهتر است كه اين‌كار انجام نشود. در دولت قبل زماني كه 40 هزار ميليارد تومان پول پرقدرت براي مسكن پرداخت شد. در آن مقطع از 400هزار ميليارد تومان نقدينگي 50 درصد متاثر از مسكن مهر بود كه اقتصاد كشور تورم 30 درصد نيز تجربه كرد و اين تورم بيشتر براي همان افرادي كه به دنبال مسكن مهر بودند مشكل‌ساز شد و آنها آسيب بيشتري ديدند نه دهك‌هاي پردرآمدي جامعه لذا اگر بانك مركزي مي‌خواهد 60 درصد تسهيلات را افزايش دهد خيلي مهم است كه منشأ اين تسهيلات چيست. منشا اين تسهيلات اگر از پول پر قدرت باشد يا از اضافه برداشت بانك‌ها يا تبديل ارز به ريال باشد آثار تورمي آن را بايد كل ملت پرداخت كند.