معاملات مسكن و گواهي اصالت ملك

يكي از مشكلات مردم در خصوص معاملات املاك اين است كه پس از پرداخت ثمن معامله و تنظيم سند رسمي به نام خريدار، مدعي جديدي پيدا مي‌شود و با اين ادعا كه من قبلا اين ملك را از مالك با سند عادي خريداري كرده‌ام عليه مالك رسمي در محاكم اقامه دعوي مي‌كند و حكم به ابطال سند صادره صادر مي‌شود. در اين قبيل موارد معمولا به شخصي كه سند او ابطال شده پيشنهاد مي‌شود عليه فروشنده نسبت به شكايت كيفري يا اقامه دعوي حقوقي مطالبه ثمن و خسارت اقدام كند. مشكل اين راه‌حل اين است كه ممكن است فروشنده نتواند خسارت خريدار را پرداخت كند و صرف صدور حكم به پرداخت خسارت نيز براي خريدار فايده‌اي در بر ندارد. به نظر مي‌رسد حكم مندرج در قانون مدني مبني بر مراجعه متضرر به عامل زيان براي قبل از تشكيل دولت باشد. وقتي محيط كوچك بود و همه از نقل و انتقال ملك در محل توسط افراد مطلع بودند، وضع فرق مي‌كرد امروزه با گسترش شهرنشيني و تشكيل دولت مردم وقتي مي‌خواهند نسبت به خريد ملك اقدام كنند براي اطمينان از مالكيت فروشنده از اداره ثبت استعلام مي‌كنند و اگر پاسخ اداره ثبت در خصوص مالكيت شخص فروشنده مثبت بود ملك مورد نظر را خريداري مي‌كنند. حال چنانچه بعد از خريد شخص ديگري مدعي شود من با سند عادي قبلا خريداري كرده‌ام محكمه به ادعاي او رسيدگي و چنانچه ثابت شود ملك را قبلا با سند عادي خريداري كرده سند خريدار رسمي ابطال مي‌شود. با توجه به اينكه خريدار به اعتماد پاسخ اداره ثبت ملك را خريداري كرده، لازم است دولت ضرر خريد را جبران كند. جالب است در موردي شخصي ملكي را خريداري كرده كه قبلا مالك از طريق مزايده اداره ثبت خريداري كرده و اكنون بعد از چند سال به علت اينكه كارشناس رسمي منتخب رييس ثبت مربوطه در زمان مزايده پروانه نداشته، معامله باطل و ملك به مالك اوليه مسترد شده است. در اين مورد خاص حتي فروشنده نيز مرتكب تقصير نشده و مقصر رييس اداره ثبت منصوب قوه قضاييه است كه كارشناس فاقد صلاحيت را براي تقويم ملك انتخاب كرده است. به نظر مي‌رسد همان‌گونه كه صندوق تامين خسارت‌هاي بدني براي جبران خسارت زيان‌ديدگان از تصادفات مقصر متواري تشكيل شده است در اين موارد نيز براي جبران ضرر زيان‌ديدگان كه احتياطات قانوني را در روند خريد ملك انجام داده‌اند بايد تدبيري مشابه انجام شود. البته لازم است در سطحي كلان‌تر براي تقويت معاملات رسمي تدبيري انديشيده شود. بديهي است با تقويت سند رسمي ورودي پرونده به دستگاه قضا نيز كاهش مي‌يابد.
وكيل دادگستري