تهاتر املاك راهكاري موقت يا استراتژي پايدار
سقوط 40 درصدي معاملات مسكن؟
ندا جعفري
درحال حاضر آمارهاي غير رسمي خبر از افت 30 الي 40 درصدي معاملات و به تبع آن كاهش نرخ مسكن در مناطقي از تهران را مي‌دهد. اما با اين حال بازار نشان مي‌دهد ملك همچنان يكي از مطمئن‌ترين روش‌هاي حفظ سرمايه در برابر تورم و بحران‌هاي اقتصادي است . با توجه به اينكه در شرايط تورمي و جنگ، ارزش پول ملي كاهش مي‌يابد و قدرت خريد مردم ممكن است ظرف چند ماه به شدت كاسته شود، خريد ملك در چنين شرايطي مي‌تواند امنيت نسبي مالي را ايجاد كند. اما سرمايه‌گذاري در دوران جنگ ريسك بالاتري دارد، اين در حالي است كه اگر با تحليل درست و انتخاب منطقه مناسب همراه باشد، مي‌تواند سودده نيز باشد. اما در اين شرايط معمولا ساخت‌وساز كاهش يافته و عرضه و تقاضا در دوران جنگ افت مي‌كند، هرچند تقاضا در برخي مناطق كشور ممكن است حفظ شود.
ضمن آنكه در زمان ركود بازار مسكن معمولا نقدينگي در بازار كم مي‌شود و فردي كه قصد فروش ملك خود و خريد ويلا يا ملك ديگري را داشته باشد، ممكن است تهاتر انجام دهد. در معامله تهاتر پول و چك زيادي جابه‌جا نمي‌شود و صاحب ملك فروخته شده ملك ديگري از خريدار تحويل مي‌گيرد يا اينكه در بعضي از موارد به جاي ملك با خودروهاي مدل بالا معامله صورت مي‌گيرد يعني فردي ملك خود را مي‌دهد و به جاي دريافت ملك ديگري از خريدار خودرو مي‌گيرد.
با توجه به اينكه بخش مسكن سهم قابل‌توجهي در توليد ناخالص داخلي دارد و موتور محركه بسياري از صنايع محسوب مي‌شود، ركود در اين بخش نه تنها اشتغال، بلكه گردش مالي در ساير حوزه‌ها را نيز تحت تاثير قرار مي‌دهد. از سوي ديگر، كاهش ريسك‌پذيري سرمايه‌گذاران، تحريم‌هاي اقتصادي و افت تقاضا، شرايطي را رقم زده كه در حال حاضر قدرت خريد در بازار مسكن براي بسياري از مردم وجود ندارد و بخش قابل‌توجهي از نقدينگي خانوارها نيز در وضعيت فعلي صرف هزينه‌هاي ضروري مي‌شود.
رشد ۳۵.۶ درصدي نرخ تورم نقطه به نقطه مسكن
بر اساس اطلاعات مركز آمار ايران شاخص قيمت مصرف‌كننده تير‌ماه ۱۴۰۴ خانوارهاي كشور و پس از جنگ دوازده روزه به ۳۶۰.۲ درصد رسيد كه نسبت به ماه قبل از آن ۳.۵ درصد افزايش و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن ۴۱.۲ درصد رشد داشته است و در ۱۲ماهه منتهي به ماه جاري نسبت به دوره مشابه سال قبل ۳۵.۳ درصد افزايش داشته است.
در بخش شاخص قيمت كالاها و خدمات مصرفي خانوارهاي كشور در تير ماه ۱۴۰۴، ميزان تورم ماهانه حوزه مسكن ۲درصد، نرخ تورم نقطه به نقطه مسكن ۳۵.۶ درصد و ميزان تورم سالانه مسكن ۳۸.۴ درصد اعلام شده است.
همچنين ميزان تورم ماهانه بخش اجاره مسكن در تير‌ماه سال جاري ۲درصد، تورم نقطه به نقطه مسكن ۳۵.۵ درصد و ميزان تورم سالانه مسكن نيز ۳۸.۴ درصد و در بخش خدمات و نگهداري و تعمير واحد مسكوني نيز ميزان تورم ماهانه ۳.۳ درصد، ميزان تورم نقطه به نقطه ۴۸درصد و تورم سالانه نيز ۴۱.۴ درصد اعلام شده است.
مرور وضعيت مسكن
بيت‌الله ستاريان، كارشناس بازار مسكن در خصوص وضعيت كنوني بازار مسكن به «اعتماد» مي‌گويد: جنگ اخير تغيير محسوسي بر بازار مسكن تهران ايجاد نكرد و برخلاف برخي گمانه‌زني‌ها درباره مهاجرت معكوس از تهران به ساير مناطق كشور، نشانه‌اي از چنين روندي در عمل ديده نمي‌شود. او تاكيد مي‌كند: اين تحليل‌ها بيشتر جنبه رواني دارد و تاكنون شاهد كوچ گسترده‌اي از پايتخت نبوده‌ايم.
ستاريان ادامه مي‌دهد: پس از جنگ، تقاضا براي خريد ملك در شمال كشور افزايش يافت و بسياري از افراد متمول با هدف ايجاد پايگاه جايگزين در شرايط بحراني به اين مناطق روي مي‌آورند. او مي‌افزايد: اين افراد شمال كشور را به عنوان مكاني امن در نظر مي‌گيرند تا در صورت وقوع بحران، امكان اقامت موقت داشته باشند. او توضيح مي‌دهد: در مطالعات پيشين، معمولا جمعيت مهاجر را در پيش‌بيني‌هاي تقاضاي مسكن در نظر نگرفته‌اند و اكنون با تخليه اين گروه از بازار، رشد اجاره‌ها محدودتر از حد انتظار مي‌ماند. ستاريان با اشاره به وابستگي شديد بخش ساختمان به نيروي كار مي‌گويد: پروژه‌هاي فعال امروز با كمبود شديد نيروي كار مواجه هستند و به دليل اينكه اغلب بر مبناي دستمزدهاي قبلي بسته شده‌اند بايد دستمزدها مجددا افزايش يابد يا پروژه‌ها متوقف بمانند.
او هشدار مي‌دهد: ضمن آنكه اگر كشور وارد دوره رونق ساخت‌وساز شود، بدون برنامه‌ريزي براي تامين نيروي انساني، پروژه‌ها با بحران روبه‌رو خواهند شد. ستاريان تاكيد مي‌كند: بازگرداندن يا حفظ بخشي از نيروهاي مهاجر، آن هم به صورت رسمي و محاسبه‌شده، ضرورتي اجتناب‌ناپذير است. ستاريان رشد معاملات تهاتري مسكن را يكي از نشانه‌هاي مهم ركود در بخش مسكن عنوان مي‌كند و مي‌گويد: در نبود نقدينگي، مالكان براي فروش ملك خود به معاوضه با خودرو يا ملك ديگر روي مي‌آورند كه اين اتفاق همواره در دوره‌هاي ركود اقتصادي شدت مي‌گيرد. ستاريان با بيان اينكه كاهش قيمت مسكن در مناطق خاص به معني افت كلي نيست، توضيح مي‌دهد: چنين كاهش‌هايي معمولا موقت و محدود به طبقات خاصي از بازار است؛ مثلا افرادي كه در پي مهاجرت هستند، املاك خود را با قيمت پايين‌تري عرضه مي‌كنند. او تاكيد مي‌كند: تحليل قيمت مسكن بدون توجه به شرايط معامله، گمراه‌‌كننده است و نبايد افت قيمت در يك رده خاص را به كل بازار تعميم داد. ستاريان با اشاره به دشوارشدن شرايط خريد و فروش مي‌گويد: برخي معاملات در بازار مسكن به‌صورت تهاتري انجام مي‌شود. با اين حال، تقريبا هيچ معامله قابل‌توجهي در هفته‌هاي اخير ثبت نشده است. بيت‌الله ستاريان، كارشناس بازار مسكن مي‌گويد: در دو ماه گذشته، عرضه مسكن به‌شدت كاهش يافته و حجم معاملات به حداقل رسيده است. به گفته او، بازار خريد و فروش عملا خوابيده است و ديگر نمي‌توان آن را بازاري فعال دانست. ستاريان توضيح مي‌دهد: پس از بحران ۱۲ روزه اخير، بحث‌هايي پيرامون تخليه‌هاي غيرقانوني مطرح شد كه همين موضوع باعث ايجاد يك آرامش نسبي در بخش اجاره، به‌ويژه در كلانشهرها و شهرهاي حاشيه‌اي شد. به اين ترتيب، ميزان افزايش اجاره‌بها كه معمولا در اين فصل رخ مي‌دهد تا حدي كاهش يافته است. اين كارشناس بازار مسكن تاكيد مي‌كند: در حوزه خريد و فروش، برخي آمارهاي غيررسمي از كاهش بيش از ۴۰ درصدي معاملات نسبت به دوره‌اي حكايت دارد كه اين بخش در وضعيت ركود بوده و حتي در مقايسه با ارديبهشت سال گذشته كه ركود بازار آغاز شده بود، حجم معاملات امروز به‌مراتب كمتر هم شده است.
سطح معاملات به‌شدت افت كرده است
عطا آيت‌اللهي، كارشناس بازار مسكن نيز با اشاره به ركود فراگير در بازار خريد و فروش ملك به «اعتماد» مي‌گويد: در حال حاضر، بازار مسكن چه در حوزه زمين و چه در حوزه معاملات واحدهاي مسكوني، با ركود عميقي دست‌و‌پنجه نرم مي‌كند. كاهش همزمان در تعداد و ارزش معاملات به وضوح ديده مي‌شود و اين روند، عملا با هيچ‌كدام از اصول و مباني متعارف اقتصاد همخواني ندارد. آيت‌اللهي در واكنش به آمار كاهش 30درصدي معاملات و به تبع آن كاهش قيمت‌ها تاكيد مي‌كند: در حال حاضر كاهش معاملات در سطح 30درصد رسمي نيست ولي فعلا همين آمار وجود دارد و آمارهاي رسمي هنوز از وضعيت بازار منتشر نشده است. او تاكيد مي‌كند: در بخش زمين، به‌ويژه زمين‌هاي كلنگي كه براي ساخت‌وساز مناسب هستند، افت فعاليت معاملاتي محسوس است. بسياري از سرمايه‌گذاراني كه در سال‌هاي گذشته براي آينده مسكن وارد اين بازار شده‌اند، حالا با سكون و كاهش بازدهي مواجه مي‌شوند.
بازار از رونق افتاده است
آيت‌اللهي در ادامه مي‌افزايد: ركود آنقدر سنگين شده است كه مالكان و فروشندگاني كه پيش‌تر حاضر به كاهش قيمت نبودند، امروز به دليل خستگي و نااميدي، انعطاف بيشتري در قيمت‌گذاري نشان مي‌دهند و بسياري از واحدها مدت‌ها در آگهي‌ها باقي مي‌مانند بي‌آنكه حتي بازديدي انجام شود. اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به روند مهاجرت سرمايه به استان‌هاي شمالي كشور از سوي تهراني‌ها و اصفهاني‌ها مي‌گويد: مدت‌هاست كه سرمايه‌گذاران تهراني و حتي اصفهاني‌ها، تمركز خود را بر بازار ملك در شمال ايران گذاشته‌اند. اين موج سرمايه‌گذاري، به‌ويژه در شهرهاي ساحلي، موجب افزايش تدريجي قيمت زمين و ملك مي‌شود. او ادامه مي‌دهد: وقتي تقاضا از سوي خريداران غيربومي بالا مي‌رود، طبيعي است كه قيمت‌ها هم افزايش پيدا كند. به‌ويژه اگر اين افراد با نيت ايجاد پايگاه خانوادگي براي آينده،و نه صرفا سوداگري كوتاه‌مدت، اقدام به خريد كرده باشند. اين روند به‌صورت تدريجي بر بازار اجاره آن مناطق نيز اثر مي‌گذارد. او با بيان اينكه از هرج‌ومرج نرخ‌ها كاسته مي‌شود، تاكيد مي‌كند: خوشبختانه در بازار اجاره، آرامشي نسبي حاكم شده است. برخلاف سال‌هاي گذشته كه مالكان بدون در نظر گرفتن شرايط مستاجر، قيمت‌هاي دلخواه خود را مطرح مي‌كردند، حالا بازار به سمت عقلانيت بيشتر حركت مي‌كند. موج افزايش‌هاي افسارگسيخته متوقف شده و طرفين معامله به چارچوب‌هاي واقعي‌تر پايبندتر شده‌اند.