سرمايه‌گذاري با نتيجه معكوس

گروه اقتصادي|  سبد دارايي‌ها در بخش مسكن ظرف چهار سال 4/25 درصد كوچك‌تر شده است. ساختمان به عنوان يكي از بخش‌هاي اقتصادي با جذابيت براي كشش سرمايه بسيار، از سال 1391، دچار ركودي شد كه هنوز سايه آن بر سرش مانده است.
در شرايطي كه ارزش افزوده بخش ساختمان در سال 1391 به 46 هزار و 800 ميليارد رسيده بود، در سال 1394 اين عدد به 34 هزار و 900 ميليارد تومان كاهش يافت و در 9 ماهه سال 1395 نيز ارزش افزوده اين بخش 21 هزار و 300 ميليارد تومان گزارش شد. با توجه به اينكه سه ماه پاياني سال فعاليت‌هاي ساختماني با تراكم كمتر مواجه است، رشد منفي براي سال 1395 نيز پيش‌بيني مي‌شود. آمار حساب‌هاي ملي نشان مي‌دهد كه سهم قابل توجهي از توليد ناخالص ملي مربوط به بخش مسكن است. روند متغيرهاي كلان نظير ارزش افزوده، سرمايه‌گذاري، تشكيل سرمايه و اشتغال همسويي اين بخش نشان‌دهنده اهميت بخش مسكن در اقتصاد كشور است. با بررسي جداول داده- ستانده اقتصاد ايران مشاهده مي‌شود اين بخش به دليل نياز بالايي كه به داده‌هاي ساير بخش‌هاي اقتصادي دارد مي‌تواند به عنوان يكي از بخش‌هاي پيش‌رو در رشد و توسعه اقتصادي كشور عمل كند. فعاليت‌هاي مشتمل بر توسعه و احداث ساختمان‌هاي مسكوني و غيرمسكوني در گروه ساختمان طبقه‌بندي مي‌شود و فعاليت‌هاي اين گروه نيز به تفكيك در دو بخش خصوصي و عمومي مورد بررسي قرار مي‌گيرد. فعاليت‌هاي ساختماني بخش خصوصي شامل سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در ساختمان مناطق شهري و روستايي است. ارزش توليد ساختمان‌هاي بخش خصوصي در مناطق شهري براي ساختمان‌هاي جديدالاحداث براساس نتايج حاصل از آمار فعاليت‌هاي ساختماني بخش خصوصي اداره آمار بانك مركزي برآورد مي‌شود. به دليل آنكه عمده فعاليت‌هاي ساختماني مزبور به ساختمان‌هاي مسكوني است؛ ارزش افزوده بخش خصوصي در ساختمان مي‌تواند به عنوان ارزش افزوده بخش مسكن مورد توجه قرار گيرد. سهم ارزش افزوده بخش ساختمان از توليد ناخالص داخلي در دوره 1338 تا 1387 به طور ميانگين برابر با 8/5 درصد بوده است كه از نرخ رشد توليدناخالص داخلي بالاتر است. سهم ارزش افزوده بخش ساختمان از توليد ناخالص داخلي در سال 1386 نيز به ميزان 5 درصد و سهم ارزش افزوده خدمات اين واحدهاي مسكوني در اين سال برابر 11 درصد از توليد ناخالص داخلي بوده است. مشاهده مي‌شود كه اين بخش 16 درصد از ارزش افزوده ايجاد شده در كل اقتصاد ايران را در اين سال به خود اختصاص داده است. هرچند در سال‌هاي پس از آن و تا سال 1391 نيز اين روند ادامه داشت اما از سال 1391 روند فوق معكوس شد و با ركود حاكم بر بخش مسكن، رشد ارزش افزوده مسكن حتي با وجود مثبت شدن رشد اقتصاد كل، باز هم منفي است. براساس تحقيق انجام شده از سوي وزارت اقتصاد و دارايي ضرايب پسين و پيشين اين بخش در مقطع زماني 1351 تا 1367 رتبه اول را بين بخش‌هاي اقتصاد ايران دارا بوده است. همچنين سهم اين بخش در تشكيل سرمايه كل اقتصاد ايران در دوره مزبور بين 20 تا 40 درصد و سهم سرمايه‌گذاري بخش مسكن از توليد ناخالص داخلي بين 4 تا 8 درصد در نوسان بوده است. سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در ساختمان‌هاي جديد مناطق شهري رشد قابل توجهي را نشان مي‌دهد. در اين دوره رشد حجم سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در ساختمان‌هاي شروع شده، نيمه تمام و تكميل شده به ترتيب معادل 6/23، 1/25 و 5/23 درصد است. اما اين رشد در پنج سال گذشته منفي بود و با وجود وجود رشد قابل ملاحظه نسبت به دهه گذشته اما در سال‌هاي گذشته با رشد منفي روبه‌رو بود. در سال 1394 اين رشد برابر 5/13- درصد گزارش شده است. تشكيل سرمايه خصوصي در ساختمان با استفاده از آمار مربوط به سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در ساختمان‌هاي مناطق شهري برآورد مي‌شود. بررسي آمار تشكيل سرمايه ثابت ناخالص بخش مسكن به قيمت‌هاي جاري نشان مي‌دهد در دوره زماني 1338 تا 1382 اين بخش در اغلب سال‌ها بيش از نيمي از كل تشكيل سرمايه را به خود اختصاص داده و به همين دليل نقش موثري در روندهاي رونق و ركود سرمايه‌گذاري در سطح كلان داشته است. تفكيك سرمايه‌گذاري در ساختمان بر حسب دو بخش دولتي و خصوصي نشان مي‌دهد كه در دوره قبل از انقلاب رشد سرمايه‌گذاري توسط دولت بيش از سرمايه‌گذاري بخش خصوصي بوده است. در سال‌هاي پس از انقلاب و دوره زماني جنگ تحميلي متوسط رشد كل تشكيل سرمايه و سرمايه‌گذاري در بخش ساختمان چه توسط دولت و چه بخش خصوصي منفي شد كه پس از پايان جنگ روند رو به رشدي را نشان مي‌دهد.
8/12 ميليون اشتغال در بخش مسكن
اشتغالزايي بخش مسكن يكي از مواردي است كه همواره در توجيه اهميت سرمايه‌گذاري در بخش مسكن مدنظر مديران و برنامه‌ريزان اقتصادي كشور بوده است. بررسي اشتغال در بخش‌هاي مختلف اقتصادي در كل كشور نشان مي‌دهد كه تعداد شاغلان اين بخش از 336 هزار نفر در سال 1338 به 2/ 2 ميليون نفر در سال 1380 بالغ شده است. از سوي ديگر سهم بخش مسكن از اشتغال كل كشور از 11 درصد در سال 1375 به 8/12 درصد در سال 1387 افزايش يافته است كه نشانگر افزايش اهميت اين بخش در اشتغالزايي است. حوزه ساختمان در جاي خالي بورس و بازار سهام كارآمد 20 تا 30 درصد از نقدينگي جامعه را به سمت خود كشانده است. نقدينگي مورد اشاره با توجه به تقاضاي موجود در حوزه ساختمان به تقاضاي مصرفي و سرمايه‌اي قابل تقسيم است. در 10 سال گذشته هميشه بالغ بر 20 درصد از نقدينگي كشور در اين بخش فعال بوده است. برآوردها نشان مي‌دهند كه در سه دهه گذشته حدود 34 درصد از نقدينگي وارد شده به بخش مسكن به انگيزه تقاضاي سرمايه‌اي و 66 درصد با هدف برآوردن نيازهاي مصرفي وارد بازار مسكن شده است. با وجود نبود بازار سرمايه كارآمد بخش مسكن توانسته بود به لحاظ ويژگي‌هاي خود از شدت عواقب كم كند.