كليد مسكن دست كيست؟

فرزان خدادادي

بازار مسكن در سال 97 چه سمت و سويي خواهد داشت. وقت خريد خانه فرارسيده است يا خير؟ در اين بازار سرمايه‌گذاري كنيم يا نه؟ مسكن چه زماني از ركود بيرون خواهد آمد؟ اين سوالات با شروع سال جديد پيش‌ روي سياستگذاران، سرمايه‌گذاران و شهروندان قرار گرفته است. براساس آمار منتشر شده از سوي بانك مركزي، در اسفندماه سال 1396 متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع واحد مسكوني در شهر تهران به 57.6 ميليون ريال رسيد كه نسبت به ماه مشابه سال قبل 26.1 درصد افزايش نشان مي‌دهد. اين درحالي است كه براساس همين آمار، در اسفندماه سال گذشته، متوسط قيمت يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده، نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 6.4 و 26.1 درصد افزايش نشان مي‌دهد. بيشترين رشد متوسط قيمت در اين ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 5 (معادل 40.9) درصد و كمترين ميزان رشد به منطقه 18 (معادل 11.1) درصد تعلق دارد. اين افزايش قيمت و افزايش تعداد معاملات در حالي است كه بازار مصالح ساختماني نيز رشد قيمتي 25 درصدي را شاهد بوده است كه اين خود از يك طرف با افزايش هزينه‌هاي سرمايه‌گذاري در بخش عرضه مسكن، انگيزه ورود به بازار را كاهش مي‌دهد و از طرفي با افزايش انتظارات قيمتي بالا در آينده اين بخش، مي‌تواند عاملي در جهت ورود به اين بخش باشد. البته نبايد از نقش مهم‌ترين بازار رقيب مسكن، يعني سپرده‌هاي بانكي چشم‌پوشي كرد. بر اين مبنا نرخ بالاي سود سپرده‌هاي بانكي، تاثيرات نامطلوبي بر بازار مسكن برجاي گذاشته است؛ به گونه‌اي كه يكي از عوامل موثر تطويل ركود مسكن را بدون شك مي‌توان نرخ‌هاي بالاي سود سپرده‌هاي بانكي دانست.

سرعت گير هاي رونق

هم‌اكنون، نرخ‌هاي بالاي سود بانكي و حجم بالاي خانه‌هاي خالي، دو عامل اساسي پيش روي رونق‌گيري بازار مسكن است. در خصوص پيش بيني آينده بازار مسكن در سال ۹۷ نيز هر چند پيش‌‌فرض‌هاي گوناگون را مي‌توان متصور شد و براساس هريك از آنها مسير و روند آينده بخش مسكن را متفاوت ديد و لذا همين خود منجر به پيش‌بيني‌هاي متنوع بازار مسكن شود اما با اين حال آنچه بيش از ساير گزينه‌ها، محتمل به نظر مي‌رسد اين است كه رشد و رونق قيمت مسكن و بطور كلي بازار املاك براساس آمار موجود و همچين بسته‌هاي موجود دولت در جهت تحريك سمت عرضه و تقاضاي مسكن، انتظار رشد قيمتي برابر با تورم يا كمي بالاتر از تورم را در اين بخش دور از ذهن نمي‌داند. با توجه به روند افزايشي شاخص قيمتي در اين بخش، در صورتي كه سياست‌هاي دولت در جهت تحريك سمت عرضه و تقاضاي اين بخش باشد و همچنين متغيرهاي كلان اقتصادي نيز در همسويي با اين بخش پيگيري شود، مي‌توان انتظار داشت كه در سال 97 شاهد رشد بخش مسكن باشيم.

اهميت بخش مسكن و ارتباط آن با متغيرهاي كلان اقتصادي، حلقه‌هاي پيشين و پسين گسترده با ساير بخش‌ها و فعاليت‌هاي اقتصادي و نقش بخش مسكن به عنوان محرك رشد اقتصادي، مطالعه سرمايه‌گذاري مسكن و اثر آنها رشد اقتصادي را از اهميت ويژه‌اي برخوردار ساخته است. نزديك به 120 رشته فعاليت با اين بخش در ارتباط بوده و نسبت به تامين نهاده‌هاي توليد و پشتيباني پس از توليد آن اقدام مي‌كنند و لذا رونق يا ركود بازار مسكن تاثير مهمي در كل اقتصاد و صنايع وابسته برجاي مي‌گذارد.

براساس برخي مطالعات صورت گرفته، همبستگي بالايي بين داده‌هاي قيمت مسكن هزينه‌هاي خانوار وجود دارد و اين خود نشان‌دهنده اهميت تاثيرپذير سبد مصرفي خانوار از نوسانات و تغييرات قيمتي حاكم بر بخش مسكن است.

آثار تغيير قيمت مسكن

به طور عمده تغييرات قيمتي بخش مسكن مي‌تواند از كانال‌هاي زير بر رفتار و متغيرهاي اقتصادي بخش‌هاي مختلف اثر گذار باشد:

اول اينكه مسكن، بخش قابل توجهي از ثروت خانوارهاي ايراني را تحت تاثير خود قرار مي‌دهد و لذا نوسانات قيمتي در اين بخش، تصميمات مصرف و پس‌انداز خانوار را تحت ثاتير خود قرار مي‌دهد. در واقع عايد بالاي ناشي از تغييرات قيمتي اين بخش طي ساليان گذشته، آن را به عنوان كالايي پس‌اندازي مطرح كرده است و بخش اعظمي از منابع خانوار به اين حوزه سرازير مي‌شود. دوم اينكه تغييرات قيمتي در اين بخش، خود باعث تغييرات قيمتي و درآمدي در ديگر بخش‌هاي مرتبط از جمله عوام تولد مورد نياز در اين بخش مي‌شود؛ لذا براساس آمار موجود شاهد اين هستيم كه با افزايش قيمت مسكن، سرمايه‌گذاري در بخش عوامل و نهاده‌هاي توليدي در اين بخش بوده‌ايم كه اين خود بر افزايش قيمت‌ها در اين بخش افزوده است. همچنين افزايش مسكن از طريق افزايش ارزش دارايي افراد، مي‌تواند توانايي خانوارها را در اخد تسهيلات بالا ببرد و لذا از اين طريق نيز شاهد اثرگذاري بخش مسكن بر تصميم‌گيري مالي نيز هستيم.

بازار جذاب

در ايران به دليل عدم توسعه‌نيافتگي بازارهاي مالي و سرمايه، بازار مسكن نقش مهمي در جذب دارايي‌هاي افراد برعهده داشته است. براساس برخي مطالعات املاك مسكوني و تجاري، طي ساليان گذشته، بيش از 80 درصد خالص ثروت را به خود اختصاص داده است. سهم مسكن در سبد هزينه‌اي خانوار بسيار قابل توجه است به طوري كه اين سهم براساس داده‌هاي منتشر شده بود؛ خانوار، از 28 درصد سال 71 به بيش از 33 درصد در سال 92 رسيده است. همچنين اين بخش ضريب اهميت بالايي نيز محاسبه تورم به خود اختصاص داده است به طوري كه ضريب اهميت آن در محاسبه شاخص قيمتي مصرف‌كننده، بيش از 30 درصد است و اين بدان معني است كه افزايش قيمت در اين بخش، تاثير بسيار زيادي بر سطح قيمت‌ها در اقتصاد و البته در هزينه مصرفي خانوار خواهد گذاشت. از نظر اشتغال نيز اين بخش سهم قابل توجهي از اشتغال را به خود اختصاص داده است. بنابراين سرمايه‌گذري در بخش مسكن و تعداد ساختمان‌هاي شروع شده از جمله مهم‌ترين شاخص‌هاي پيشرو براي رشد اقتصادي به حساب مي‌آيد؛ افزايش فعاليت‌هاي ساختماني، رشد اقتصادي را به همراه خواهد داشت و ركود در اين بخش، مي‌تواند يكي از عوامل كاهنده رشد اقتصادي باشد زيرا مسكن، سهم قابل توجهي از تقاضاي كل اقتصاد را به خود اختصاص داده است. در همين راستا براساس گزارش بانك مركزي، در اسفند ماه سال ۱۳۹۶، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به 12.3 هزار واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه مشابه سال قبل افزايش اندك 5.0 درصدي را نشان مي‌دهد.

كاهش سرمايه گذاري

همان‌گونه كه اشاره شد، در اسفندماه سال 1396 متوسط قيمت خريد و فروش يك مترمربع واحد مسكوني در شهر تهران به 57.6 ميليون ريال رسيد كه نسبت به ماه مشابه سال قبل 26.1 درصد افزايش نشان مي‌دهد. تعداد معاملات انجام شده طي اين ماه 12.3 هزار فقره بود كه نسبت به اسفندماه سال 1395 رشد اندك 0.5 درصدي دارد. بازار معاملات مسكن شهر تهران در سال 1396 از روند رو به رشدي برخوردار بود به‌طوري كه تعداد معاملات انجام شده در اين سال نسبت به سال قبل با 11.8 درصد افزايش همراه بود. همچنين متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع واحد مسكوني نيز در سال مزبور افزايش 11.5 درصدي را تجربه كرد. بررسي تحولات بازار اجاره‌بهاي مسكن در اسفندماه سال 1396 مويد تغيير متناسب اجاره‌بها با نرخ تورم در اين دوره است، به‌طوري‌كه شاخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و در كل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 10.5 و 9.4 درصد رشد را نشان مي‌دهد.

بازار مسكن طي چند سال گذشته روند خاصي به خود گرفته است. اول اينكه به علت كاهش قيمت‌ها در اين بخش و به‌تبع آن كاهش عايدي قيمتي انتظاري در آن، انگيزه ورود سرمايه‌گذاران به اين بخش را كاهش داده است. در واقع نگهداري مسكن به عنوان كالايي غيرمصرفي از جذابيت بالايي برخوردار نيست. همچنين كاهش نرخ بازگشت سرمايه در اين بخش، از ورود سرمايه‌گذاري جديد ممانعت كرده است. همچنين مي‌توان به كاهش منابع حاصل از فروش نفت طي ساليان گذشته اشاره كرد كه خود نقش بسزايي در كاهش رشد اقتصادي در اين بخش داشته است. از طرفي بالاتر بودن نرخ سود بانكي از ميزان تورم نيز خود عاملي در جهت كاهش جذابيت بخش مسكن بوده است. در واقع بازار پول جذاب‌تر از بازار مسكن بوده و لذا منابع را به سمت خود كشانده است.

محرك هاي بخش مسكن

در اين ميان توجه دو عامل تحريك‌كننده قيمت مسكن بسيار مهم به نظر مي‌رسد: اول نرخ سود سپرده‌هاي بانكي است كه به تصميم نهاد سياستگذاري بر‌مي‌گردد و اينكه چه تصميماتي براي آينده آن اتخاذ خواهد كرد، مي‌تواند اثر قابل‌توجهي بر تحولات بخش مسكن داشته باشد. دومين عامل نيز بحث تحريك عرضه و تقاضاي اين بخش است. افزايش حجم تسهيلات در اين بخش مي‌تواند از طريق افزايش تقاضا، اين بخش را تحريك كند. در بسته سياست‌هاي اعتباري سال ۹۷ براي بازار مسكن، منابع محدودي نيز براي وام بدون سپرده خريد مسكن در نظر گرفته شده است. كل اعتبار در نظر گرفته شده در بسته براي تسهيلات بدون سپرده ساخت و خريد مسكن حدود ۸ هزار ميليارد تومان است. در سال جديد، در تهران، شهرهاي بزرگ و ساير شهرها به ترتيب وام‌هاي بدون سپرده ۶۰ ميليوني، ۵۰ ميليوني و ۴۰ ميليون توماني براي خريد مسكن پرداخت خواهد شد. بخش عرضه را نيز مي‌توان براساس ابزارهاي موجود تحريك كرد به‌طوري كه براساس اخبار منتشرشده، تحريك مسكن از سمت «عرضه» با پرداخت تسهيلات بدون سپرده ساخت آغاز شده است. تسهيلات جديد در چهار گروه شهري تهران، مراكز استان‌ها و شهرهاي با جمعيت بيش از ۲۰۰ هزار نفر، ساير شهرها و همچنين مناطق كمتر توسعه‌يافته، با سقف‌هاي ريالي متفاوت پرداخت مي‌شود و در هر گروه، بر حسب نوع سازنده و شيوه ساخت‌وساز، مبالغ وام در سه سطح مختلف تعريف شده است. سقف اين وام در تهران براي سنتي‌سازي ۷۰ ميليون، انبوه‌سازان ۹۰ ميليون و براي انبوه‌سازان استفاده‌كننده از تكنولوژي‌هاي نوين نيز ۱۱۰ ميليون تومان است. تسهيلات جديد داراي مشوق ريالي براي كوچك‌سازي است. در شرايط كلي، براي دريافت اين تسهيلات، بايد معادل ۲۰ درصد سقف وام‌، اوراق مسكن تهيه شود؛ اما سازنده‌هاي آپارتمان‌هاي حداكثر ۷۵ مترمربع در شهرهاي بزرگ و حداكثر ۱۰۰ مترمربع در شهرهاي كم‌جمعيت، از خريد اوراق معاف هستند. اين مشوق، ارزش واقعي وام براي كوچك‌سازي را نسبت به پروژه‌هاي ناهماهنگ با الگوي تقاضاي خريد، افزايش مي‌دهد. وام بدون سپرده ساخت مسكن در اولين دوره پرداخت، نقش موثري در جلوگيري از تعميق ركود ساختماني داشت. مي‌توان گفت با توجه به روند افزايشي شاخص قيمتي در اين بخش، در صورتي كه سياست‌هاي دولت در جهت تحريك سمت عرضه و تقاضاي اين بخش باشد و همچنين متغيرهاي كلان اقتصادي نيز در همسويي با اين بخش پيگيري شود، مي‌توان انتظار داشت كه در سال 97 شاهد رشد بخش مسكن باشيم.