ركود بازار مسكن معلول سوداگري است
ضرورت ماليات ستاني از خانه‌هاي خالي
آويده علم جميلي
آمارهاي رسمي كشور در تابستان نشان از افزايش قيمت هر مترمربع زمين مسكوني در كشور مي‌دهد. اين افزايش‌ها به گونه‌اي است كه براي اولين‌بار قيمت هر متر مربع زمين از مرز دو ميليون تومان در كشور گذشت. تا قبل از فصل تابستان، ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در كشور زير دو ميليون تومان بود.
از سوي ديگر بنا به همين آمارها ميانگين قيمت فروش هر متر مربع واحد مسكوني در تابستان، نسبت به بهار 14.4 درصد افزايش داشته است كه اين رقم نسبت به تابستان سال گذشته با افزايشي 44 درصدي همراه بوده است. نكته قابل توجه در اين خصوص سهم بيشتر تهران از كل كشور در افزايش قيمت مسكن است. افزايشي كه با توجه به كاهش شديد قدرت خريد خانوار، به نظر مي‌رسيد بازار مسكن را دوباره به مرحله ركود وارد كرده است. اين در حالي است كه از اواخر سال 94 بازار مسكن وارد فاز رونق شده بود و خريد و فروش در آن رونق نسبي داشت. بسياري از كارشناسان معتقدند افزايش قيمت‌ها در كشور به دو دليل رخ داده؛ اول، سرايت جهش قيمتي در بازارهاي موازي (به خصوص بازار ارز و در نتيجه مصالح ساختماني) به بازار مسكن است و دوم افزايش تقاضاي مسكن براي سوداگراني است كه نتوانسته‌اند در تهران به خريد و فروش ملك بپردازند. مدعاي اين گزاره در گزارش مركز آمار است كه در تابستان (با وجود افزايش قيمت هر متر مربع واحد مسكوني) معاملات مسكن در كشور با افزايش 16 درصدي نسبت به تابستان گذشته همراه بوده در حالي كه تعداد معاملات خريد مسكن در شهر تهران تا تابستان امسال به‌طور متوسط ۲۰درصد افت كرد.
از طرف ديگر دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن معاونت مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي چند روز قبل از گزارش مركز آمار از تحولات معاملاتي در حوزه مسكن، طي گزارشي از كاهش 26.6 درصدي معاملات مسكن در آبان ماه نسبت به مهر در پايتخت خبر داده بود. در اين گزارش آمده است در آبان ماه امسال، تعداد معاملات واحدهاي مسكوني آپارتماني شهر تهران به ۷ هزار و ۱۷ واحد رسيد كه نسبت به ماه قبل ۲۶.۶ درصد كاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۳.۱ درصد كاهش را نشان مي‌دهد. در گزارش ديگر از همين مركز، به تحولات قيمتي نيز پرداخته شده است، آبان ماه امسال در پايتخت قيمت مسكن ۶.۴ درصد افزايش داشته و متوسط قيمت هر مترمربع زيربناي واحد مسكوني آپارتماني به
۹.۱۹ ميليون تومان رسيده است.
از طرف ديگر رييس اتحاديه معاملات املاك استان تهران نيز طي اظهارنظري عنوان كرد كه معاملات كل كشور در آذرماه 22 درصد كاهش داشته است. محمد قلي خسروي با اشاره به تعداد معاملات ثبت شده خريد و فروش در كل كشور، به نتيجه كسادي در بازار مسكن رسيد. خسروي در تحليل كسادي بازار مسكن گفت: يكي از عوامل پايين آمدن معاملات به نوسانات فصلي مربوط مي‌شود كه در پاييز همواره شاهد كاهش خريد و فروش ملك هستيم. دليل ديگر آن است كه تقاضاي سرمايه‌اي در بازار املاك كه بعد از افزايش نرخ ارز ايجاد شده بود فروكش كرده است.
قانون همچنان اجرا نمي‌شود
اخذ ماليات از سوي دولت‌ها (فارغ از نوع و جامعه هدف آن) به منظور كنترل سوداگري و كسب درآمد صورت مي‌گيرد. در اين ميان زمين و مسكن به عنوان يك دارايي ثابت كه نوسانات پيش بيني نشده كمتري دارند و از بين هم نمي‌روند، به عنوان يكي از منابع مالياتي شناخته، از اين رو در جهت كسب درآمد از آنها استفاده مي‌شود. قانون اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي نيز يكي از انواع ماليات بر واحدهاي مسكوني بود كه در سال 94 مصوب شد و هدفش كنترل تقاضاي سوداگرانه بر اين بازار بود كه البته چند سالي است كه در صف انتظار اجرا قرار دارد اما تا به امروز رنگ اعمال به خود نديده است. در واقع به دليل نگاه‌هاي تك‌بعدي دولت‌ها به بحث ماليات ستاني از واحدهاي مسكوني خالي و عدم ايجاد زيرساخت و بانك اطلاعاتي براي شناسايي آنها، عملا فرصت درآمدزايي و كنترل سوداگري گرفته شده است. اما بعد از تب و تاب دلار در اواخر سال 96 و سرايت جهش‌هاي قيمتي به بازار مسكن و افزايش تقاضاي سفته بازي، ضرورت به اجرا درآمدن قانون ماليات از خانه‌هاي خالي، دوباره بر سر زبان‌ها افتاد به گونه‌اي كه در ارديبهشت امسال وزارت راه و شهرسازي بر اساس قانون سال 94 موظف شد كه «سامانه ملي املاك و اسكان كشور» را به سرعت راه‌اندازي كند. در همان روزها محمد قلي خسروي نيز اعلام كرده بود كه اين طرح از خرداد سال جاري به اجرا گذاشته مي‌شود و وزارت راه و شهرسازي به عنوان متولي اصلي اجراي اين طرح در حال شناسايي خانه‌هاي خالي است. او با بيان اينكه با اجراي اين طرح، صاحبان ويلاهايي كه خالي است بايد ماليات پرداخت كنند، ادامه داد: «در سامانه املاك و اسكان تمام املاك مسكوني ايران با مشخصات دقيق اعم از متراژ، كاربري و نشاني دقيق شناسايي و ثبت مي‌شود. هر چند شناسايي خانه‌هاي خالي به گفته مسوولان كار چندان راحتي نيست اما تشخيص خالي بودن بخشي از املاك براي ماموران مالياتي آن قدرها هم دشوار نيست. به عنوان مثال ويلاهاي تفريحي يكي از اين دسته املاك است كه سكونت دايمي ندارند يا مالكاني كه چند خانه دارند و گزارش اجاره دادن آن در سامانه معاملات ملكي وجود ندارد». قرار بود نرخ اين ماليات ۱۵درصد و پايه آن، يك‌سوم اجاره واقعي آپارتمان در شهرها باشد. خرداد نيز گذشت اما همچنان از اجراي اين قانون خبري نيست. البته بعد از گرد و خاك دلار، پر بيراه نيست كه اجراي اين قانون به تعويق بيفتد چرا كه با بروز شرايط تورمي، تكاپوي مردم براي حفظ قدرت خريدشان بالا رفت كه همين عامل باعث شد برخي از امواج سرمايه‌اي وارد بازار مسكن شود و قيمت‌ها در اين بازار افزايشي ناگهاني را تجربه كند. اين مساله باعث ايجاد مشكلاتي براي بسياري از افرادي كه خواهان خريد مسكن براي استفاده شخصي يا حتي اجاره آن هستند شد و به همين خاطر متوليان اين امر از شناسايي خانه‌هاي خالي دست نگه داشتند چراكه ممكن بود برخي خانه‌ها به دليل پايين آمدن قدرت خريد خانوارها خالي شده باشند و نه به دليل تقاضاهاي سوداگرانه. با ورود تعادل نسبي به بازار ارز و ثبات قيمت‌ها، ماليات ستاني از خانه‌هاي خالي دوباره مطرح شد. نفس ماليات‌گيري (مخصوصا از بخش‌هايي كه ممكن است فعاليت‌هاي سوداگرانه در آنها شكل گيرد) به خودي خود خوب است و جلوي تقاضاي سفته بازي را در كشور مي‌گيرد. همان‌طور كه رييس اسبق امور مالياتي نيز به آن اشاره كرد و گفت: «اين طرح در ابتدا براي سر و سامان دادن به بازار مسكن و جلوگيري از افزايش تقاضاي
سفته‌بازي در كشور مطرح شد كه البته تا به امروز از اجرايي شدن آن خبري نيست.». علي‌اكبر عرب‌مازار به ايسنا گفته بود كه تاثير ماليات بر خانه‌هاي خالي در بلندمدت مي‌تواند اثرگذار باشد. از سال ۱۳۵۲ قرار بود كه سازمان ثبت اسناد يك بانك اطلاعاتي را در حوزه املاك و مستغلات ايجاد كند اما تاكنون اين اتفاق نيفتاده است. اگر دستگاه‌هاي متولي اين امر بتوانند با ايجاد يك بانك اطلاعاتي دقيق، ماليات ستاني از بازار مسكن را رونق دهند، جلوي خريد و فروش‌هايي كه مبناي سوداگرانه دارد، گرفته مي‌شود و بازار مسكن كمتر از نوسانات ساير بازارها، تاثير مي‌پذيرد. طبق آمارهاي منتشره وزارت اقتصاد و امور دارايي، در پايان سال 96 حدود 2 ميليون و 500 هزار واحد مسكوني خالي در كشور وجود دارد.