گزارش «اعتماد» از ريل‌گذاري‌هاي جديد دولت براي خروج غير تورمي مسكن از ركود
به دنبال پول در بازار مسكن
گروه اقتصادي
«تامين مالي مسكن يكي از چالش‌هاي پيش‌روي ما در بخش مسكن است». اين جمله را حامد مظاهريان معاون وزير مسكن و شهرسازي گفته است. او نخستين و آخرين نفري نيست كه مي‌گويد، مشكل امروز مسكن «مالي»است. قفلي كه بر معاملات مسكن زده شده، بيش از 80 صنعت مرتبط با اين حوزه را هم درگير كرده است. آنچه كه امروز از آن ركود در اقتصاد ياد مي‌كنند. البته مظاهريان گفته طبق گزارش‌هاي جهاني چالش منابع مالي مسكن در سراسر جهان‌ديده شده و كاميابي‌ها و ناكامي‌هاي زيادي به همراه داشته است. اشاره غير مستقيم او به بحران اقتصادي اخير (2008) در امريكاست كه از صندوق‌هاي رهني شروع شد و سپس دنيا را در برگرفت. حالا وزارت راه و شهرسازي متولي تمهيداتي براي خروج مسكن از ركود شده است. صندوق‌هاي تامين مالي، افزايش تسهيلات مسكن و كاهش نرخ سود سه راهكاري است كه وزارت مسكن همزمان در حال اجراي آن است.
عباس آخوندي وزير، حامد مظاهريان معاون وزير و حسين عبده تبريزي مشاور وزير راه و شهرسازي سه نماينده دولت در مراسم افتتاحيه شانزدهمين همايش سياست‌هاي توسعه مسكن بودند كه ديروز در دانشگاه تهران برگزار شد. مظاهريان در اين همايش گفت: «سيستم ما براي نظام تامين مالي مسكن در كشور سيستمي بانك محور بوده كه در حال حاضر نيز با حجم محدود منابع در كشور روبه‌رو است. در حقيقت به دليل شاخص‌هاي كلان اقتصادي بانك‌ها از اعطاي تسهيلات بلندمدت راضي نبوده و در اين جهت گامي برنمي‌دارند. »
به گفته وي بانك‌ها براي تامين تسهيلات اقشار ضعيف كه تضمين‌هاي كافي نيز ندارند دچار ترديد هستند. بدين منظور توصيه جهاني اين است كه بخش مسكن بايد از نهاد توسعه‌اي برخوردار باشد. نهادي كه اجراي سياست‌ها و نه سوددهي را در ارجعيت فعاليت‌هاي خود قرار دهد.
تورمي كه ركود به همراه داشت
بازار مسكن از ابتداي دهه 90، پس از يك دوره سنگين تورمي، آرام آرام وارد دوره ركود شد. جدا از عوامل و دلايلي كه مسبب پديد آمدن وضع كنوني شد، بار اصلي مشكلات در اين بخش، مانند بخش‌هاي ديگر، بر دوش طبقه كارگر و ديگر مزدبگيران است. در سال‌هاي ذكر شده، علاوه بر ركود بخش مسكن، ركود تورمي بر تمام اقتصاد كشور سايه انداخت و مانند هر كشور ديگري، نتيجه منطقي اين بحران، تضعيف معيشت خانوار، دستمزد، افزايش نرخ بيكاري و تعطيلي بنگاه‌هاي توليدي بود. در اين ميان تورم 30 تا 40 درصدي نرخ مسكن در سال‌هاي 1389 تا 1392 امكان خانه‌دار شدن را از بخش مهمي از جامعه و جوانان سلب كرد. پروژه مسكن مهر نيز كه قرار بود، امكان خانه‌دار شدن را براي اقشار مياني و فرودست فراهم كند، نه تنها موفق نبود، بلكه مانند بختك كماكان منابع مالي را مي‌خورد و هنوز تا بهره‌برداري كامل از آن فاصله چند‌ساله‌اي باقي مانده است.
لازم به ذكر است شاخص سهم مسكن در سبد هزينه خانوار عبارت از نسبت هزينه مسكن، آب، برق و ساير سوخت‌ها به جمع كل هزينه ناخالص است.
نوسان‌هاي متعدد سهم مسكن
در سبد معيشت
از سوي ديگر بررسي ميانگين هزينه مسكن در سبد معيشت خانوار در كشورهاي مختلف، خود نشان‌دهنده وضعيت بازار سرپناه در كشورهاي مختلف است. برآوردها نشان مي‌دهد در كشورهاي توسعه يافته مسكن حدود 10 تا 15 درصد از كل هزينه اقتصادي مردم را در بر مي‌گيرد و اين رقم هم‌اكنون در ايران 4/28 درصد است. اين نرخ طي سال‌هاي گذشته تغييرات زيادي داشته است؛ زماني كه هاشمي‌رفسنجاني دولت را به اصلاح‌طلبان واگذار كرد، سهم مسكن در سبد هزينه خانوار 37 درصد بود و دولت اصلاحات تا سال 1384 اين رقم را به 31 درصد كاهش داد. سياست‌هاي غلط دولت نهم و دهم كه به تورم چشمگير قيمت خانه منجر شد و همين امر موجب شد سهم مسكن به رقم 45 درصد برسد. دولت يازدهم در سه سال گذشته، بيشتر تلاش خود در حوزه اقتصادي را بر كنترل تورم متمركز كرد و نتيجه اين سياست‌ها به كمك ركود حاكم بر بازار، سهم مسكن را تا 4/28 درصد فعلي كاهش داده است.
خبرهاي خوش آخوندي
«امكان عرضه تسهيلات با سود يك رقمي در بافت‌هاي فرسوده براي همه خانواده‌ها با نرخ 8 درصد و نيز براي زوج‌هاي جوان با نرخ 9 و نيم درصد فراهم شده است. » اين خبري است كه عباس آخوندي وزير راه و شهرسازي در اين همايش اعلام كرد.
او گفت: تسهيلات اخير مسكن يكم با استقبال مواجه شده و بنا به گزارش‌ها به صورت هفتگي نزديك به هزار نفر مراجعه كرده‌اند. براي اين تسهيلات تضمين‌هاي كافي را دارد و بعد از يكسال افرادي كه سپرده گذاشته‌اند، مي‌توانند متقاضي بازار مسكن شوند.
آخوندي اطمينان داده كه اين تسهيلات با هدف خروج غيرتورمي از ركود است و چون تقاضاي يكباره وارد بازار نمي‌كند بنابراين اين سياست در حوزه مسكن جاي خود را پيدا كرده و ما بايد به تدريج به اين سمت مي‌رفتيم كه بافت‌هاي مياني را بازآفريني كنيم.
او اضافه كرد: در اين حوزه دنبال اين هستيم كه برمبناي عرضه، قيمت را كاهش دهيم البته پيش از اين نرخ سود اوراق كاهش يافته است؛ من خيلي اعتقادي به مداخله ندارم، به نهادسازي اعتقاد دارم، بنابراين نمي‌خواهيم با مداخله، نرخ سود اوراق مسكن را كاهش دهيم.
وزير مسكن و شهرسازي همچنين درباره زمان اجراي مسكن اجتماعي هم گفته: قرار است مقدمات اين طرح را با توسعه‌اي شدن بانك مسكن فراهم كنيم و اجراي مسكن اجتماعي بعداز اتمام مسكن مهر خواهد بود.
بازگشت به دوران سفته‌بازي؟
حسين عبده‌تبريزي، مشاور مديريت و تامين مالي وزارت راه و شهرسازي، هم در اين همايش گفت: از روزهاي اول دولت اين اعتقاد بوده كه بانك مسكن بايد تبديل به يك نهاد توسعه‌اي شود. اعتقاد آقاي آخوندي هم اين بوده بانك مسكن يك نهاد تجاري نيست و بايد بانك توسعه‌اي شود.
او با بيان اينكه بانك مسكن در شكل جديد به‌طور قطع يك بخش دولتي است، افزود: « نخستين بار در اقتصاد ايران در بخش مسكن براي بخش رهن، به اندازه كافي منابع داريم و از كسري منابع رنج نمي‌بريم. بانك مسكن بايد در موقعيتي باشد كه خود را در حوزه مسكن يك نوع سياستگذار ببيند و نگران وضعيت مسكن در كشور باشد و ديدگاه ترازنامه‌اي نداشته باشد. تجهيز منابع مالي بلندمدت و كم‌هزينه براي گسترش رفاه و توليد بيشتر كالاهاي عمومي، چاره‌جويي براي موارد شكست بازار و نقش ضدنوسانات و چرخه‌هاي تجاري، از كاركرد اصلي يك نهاد توسعه‌اي است. »
عبده با اعلام اينكه 73 درصد مالكيت بانك‌هاي توسعه در حوزه مالكيت دولت است، افزود: اگر به 20 سال قبل برگرديم، ما در تمام مدت در خصوص تامين منابع و بازار رهن صحبت مي‌كرديم.
مشاور وزير راه و شهرسازي با اشاره به توسعه بازار رهن، گفت: «گسترش بازار رهن از محل منابع انباشته جاري، گسترش بازار رهن ثانويه، تنوع‌بخشي به بازار رهن با خلق محصولات جديد، گسترش بازار رهن در سايه بانك‌ها با ارايه خدمات، صندوق ضمانت، گسترش بازار رهن در ساير بانك‌ها با بسته‌بندي رهن‌هاي اوليه آنها، از جمله برنامه‌ها در اين حوزه است. »
مشاور وزير راه و شهرسازي عنوان كرد: «لنگرهايي كه بخش خصوصي تعيين مي‌كند، غلط است. در حال حاضر عده زيادي مي‌خواهند كه به شرايط سفته‌بازي بازگرديم. چون دولت تورم را كنترل كرده و ركود داريم. اما بانك مسكن بايد لنگر قيمت مسكن را در جاي درستي قرار دهد. »