اجاره‌بها تحت تاثير عوامل مختلفي است اما نرخ تورم و ارزش ملك بيشترين تاثير را بر آن دارند. هر زمان كه نرخ تورم افزايش بيابد، اجاره‌بها نيز هم‌راستا با آن زياد مي‌شود. نرخ تورم در فروردين سال جاري به 51.4 درصد رسيد كه بر اساس آمارهاي بانك مركزي در همين ماه شاخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و در كل مناطق شهري مويد رشدي به ترتيب 9/21 و 8/18 درصدي نسبت به ماه مشابه سال قبل دارد. از سوي ديگر در ارديبهشت ماه سال جاري نيز اين شاخص در شهر تهران و در كل مناطق شهري رشدي 22.6 و 19.7 درصدي نسبت به ارديبهشت سال 97 داشته است.
مارپيچ قيمت مسكن و اجاره در كشور آنقدر پيچيده شده كه دولت با ارايه لايحه سعي در مديريت آن دارد. در اين راستا اخيرا لايحه‌اي مبتني بر معافيت 100 درصدي ماليات بر درآمد براي موجراني كه خانه‌هاي‌شان را بيشتر از دو سال اجاره مي‌دهند، به هيات دولت ارسال شده است.
تعادل‌بخشي به بازار با سياست
نرخ تورم ماهيانه افزايش مي‌يابد و ارزش املاك اجاره‌اي نيز دستخوش تغيير مي‌شود. با آغاز فصل تابستان، بازار مسكن نيز كم و بيش رونق مي‌گيرد. اما در بسياري از شهرها كمبود عرضه وجود دارد كه اين امر به افزايش چند باره قيمت واحدهاي مسكوني و اجاره‌بها دامن مي‌زند. اما بالا رفتن قيمت‌ها بيشترين آسيب را متوجه مستاجراني مي‌كند كه به دليل افزايش ناگهاني ارزش ملك، در معرض بيشترين آسيب هستند.
مطابق سرشماري سال 95 طي سال‌هاي ٩٠ تا ٩۵، درصد خانواده‌هاي مستاجر از ٩.٢٢ درصد در سال ١٣٨۵ به ٧.٣٠ درصد در سال ١٣٩۵ افزايش يافته است كه سهم اجاره‌نشين‌ها از استان تهران، يك‌چهارم جمعيت است. از سوي ديگر در گزارش سرشماري سال 95، در بخش مروري بر روند افزايش اجاره نشيني در كلانشهرها عنوان شده كه تا سال 95 به ميزان ١۵ درصد بر تعداد مستاجران در كلانشهرهاي كشور افزوده شده است. به دليل ركود اقتصادي و كاهش قدرت خريد، بيشتر افرادي كه خانواده تشكيل داده‌اند، نتوانسته‌اند خانه بخرند و مستاجر شده‌اند.
حسام عقبايي، نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك چندي پيش در خصوص افزايش قيمت مسكن و اجاره‌بها و به تبع آن روند مهاجرت اقشار اجاره‌نشين از تهران به حومه هشدار داد و گفت: اصلي‌ترين شاخص اجاره‌بها قيمت مسكن است كه در ماه‌هاي اخير حدود ۵۰ درصد افزايش پيدا كرده و شكي نيست كه بايد اجاره‌بها نيز به همين ميزان رشد كند. در حال حاضر مستاجران امكان پرداخت رقم‌هاي غيرمتعارف اجاره‌بها را ندارند. تابستان سال گذشته عباس آخوندي، وزير سابق راه و شهرسازي بسته‌اي شامل 9 راهكار براي تعادل بخشي به بازار مسكن ارايه كرد كه شامل عرضه بسته تشويقي مالياتي به منظور افزايش توليد، راه‌اندازي بازارگاه الكترونيكي، انتقال ماموريت وصول ماليات بر خانه‌هاي خالي از سازمان امور مالياتي به شهرداري‌ها، تسريع در تصويب لايحه قانوني پيش‌فروش ساختمان، كنترل سوداگري در بخش زمين از طريق استفاده از ابزارهاي مالياتي، حمايت از ساخت و عرضه واحدهاي مسكوني كوچك متراژ، تسريع در اجراي برنامه بازآفريني شهري، تغيير ماموريت بانك مسكن از تخصصي به توسعه‌اي و تسريع در عرضه زمين‌هاي وابسته به دولت به منظور افزايش عرضه واحدهاي منطبق با الگوي مصرف بود. هر چند با رفتن آخوندي، ابهام در عملي شدن 9 راهكار پيشنهادي نيز در هاله‌اي از ابهام فرو رفت، اما اخيرا در هيات دولت لايحه‌اي مطرح شده كه خانه‌هاي اجاره‌اي با قراردادي بيشتر از دو سال، مشمول معافيت 100 درصدي از ماليات بر درآمد مي‌شوند.
تعيين سقف اجاره، ناممكن
چندي پيش محمد اسلامي، وزير راه و شهرسازي در حاشيه افتتاح ۲۰۹۰ واحد مسكوني در قالب برنامه اقدام ملي، توليد و عرضه مسكن در شهر جديد انديشه خاطرنشان كرد كه در قالب ماده دو قانون ساماندهي مسكن موسسات اجاره‌داري ايجاد مي‌شود تا مطابق با آن مردمي كه مي‌خواهند واحدهاي خود را اجاره دهند در قالب اين موسسات خانه‌هاي خود را به مستاجران واگذار كنند.
پس از اظهارنظر وزير راه مبني بر كميته تعيين سقف براي اجاره‌بها، رييس اتحاديه مشاوران املاك از اين موسسات اظهار بي‌اطلاعي كرده و گفت: كد رهگيري تنها راه اطمينان بخشي به بازار مسكن است. مصطفي قلي خسروي اظهار داشت: اگر مي‌خواهيم اعتماد مردم در بازار مسكن را افزايش دهيم، بهتر است كه به اجراي كد رهگيري تاكيد و آن را تقويت كنيم.
خسروي ادامه داد: تنها عاملي كه مي‌تواند نوسانات را در بازار مسكن جبران كند، تعادل در عرضه و تقاضا است. او در خصوص پيش‌بيني بازار مسكن در سال جاري نيز گفت: با در نظر گرفتن اثرگذاري تمام اين عوامل، پيش‌بيني مي‌شود در تهران نرخ اجاره‌بها در مناطق شمال شهر حدود ۲۰ درصد و در مناطق جنوب 8 درصد افزايش پيدا كند.
خسروي با تاكيد بر اينكه مالكان و موجران امكان افزايش نرخ اجاره‌بها بيشتر از نرخ متعارف را ندارند، گفت: اگر نرخ اجاره بالاتر از نرخ‌هاي متعارف تعيين شود به طور قطع مالك مشتري خود را از دست مي‌دهد به همين دليل با توجه به قدرت خريد مردم پيش‌بيني مي‌شود كه امسال نرخ اجاره‌بها با شتاب كمتري نسبت به نرخ تورم افزايش يابد.
هر چند بسياري از كارشناسان عدم تعادل در عرضه و تقاضا را در افزايش نرخ مسكن و اجاره‌بها موثر مي‌دانند اما نبايد از اين نكته غافل شد كه انتظارات تورمي نيز شاخص مهمي براي افزايش قيمت مسكن است. هر زمان كه اطمينان نسبت به آينده ايجاد و تورم مديريت شود، مي‌توان به بهبود شرايط بازار مسكن اميد داشت.
لايحه‌اي براي دو ساله‌ها به بالا
بازار مسكن در كشور يك‌ساله است و به ندرت صاحبخانه‌اي علاقه‌مند به انعقاد قرارداد بلندمدت است. اين امر هزينه‌هاي مبادله‌اي زيادي را براي هر دو طرف ايجاد مي‌كند. علاوه بر آن افزايش تورم و اثرات نامطلوب ناشي از نااطميناني، عملا راه سياست‌هاي تشويقي را بسيار مشكل كرده از اين رو دولت تصميم به ايراد لايحه‌اي كرده است كه صاحب خانه‌ها، از معافيت‌هاي 100درصدي برخوردار شوند.
براساس متن پيش نويس لايحه پيشنهادي وزارت راه و شهرسازي در صورتي كه مدت قرارداد اجاره از دو سال كمتر نبوده و همچنين افزايش اجاره‌بها بيشتر از نرخ رشد اجاره‌بهاي اعلامي از سوي «كميته ملي تعيين نرخ افزايش اجاره‌بها» نباشد، موجرين در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد ماليات بردرآمد املاك معاف مي‌شوند. هر چند اين معافيت شروطي نيز دارد كه عبارت است از: اولا ميزان افزايش اجاره‌بها بيشتر از نرخ رشد اجاره‌بهاي اعلامي از سوي «كميته ملي تعيين نرخ افزايش اجاره‌بها» نباشد. ثانيا حداقل مدت اجاره در قرارداد اجاره واحد مشمول معافيت در هر بار كمتر از دو سال نباشد مگر اينكه مستاجر متقاضي عدم تمديد مدت قرارداد اجاره بوده باشد. ثالثا يك نسخه قرارداد اجاره (اعم از رسمي يا تنظيم شده در بنگاه معاملات املاك) در زمان ارايه اظهارنامه مالياتي به اداره امور مالياتي مربوطه ارايه شود.
هر چند اين لايحه، دخالت دولت را به دلايلي همچون حمايت از مستاجران و تعريف مشوق‌هاي لازم براي عرضه بيشتر واحدهاي استيجاري به بازار اجاره مسكن مي‌داند اما مهدي سلطان محمدي، كارشناس مسكن در گفت‌وگو با «اعتماد» اين راهكار را گامي بسيار كوچك در جهت بهبود بازار اجاره‌بها در كشور مي‌داند كه ممكن است به نتيجه‌اي نرسد.
سلطان محمدي معتقد است نرخ اجاره در عرضه و تقاضا تعيين مي‌شود و وجود قوه قاهره‌اي براي تعيين دستوري نرخ‌ها در بازار مسكن، مشكلات فراواني ايجاد مي‌كند. به نظر او مهم‌ترين پيامدهاي آن، كاهش عرضه، كيفيت و خارج شدن بازارها از شفافيت است. بنابراين كنار گذاشتن طرح‌هاي قيمت‌گذاري دستوري اقدام مناسبي است. سلطان محمدي در خصوص لايحه اخير براي مديريت بازار مسكن نيز گفت: لايحه‌اي كه اخيرا پيشنهاد شده و مبتني بر معافيت 100 درصدي ماليات بر درآمد خانه‌هاي با اجاره بالاي دوسال است، گامي درست در جهت بهبود بازار مسكن است كه تاثير چنداني نخواهد داشت. چرا كه بسياري از موجران يك واحد از اجاره دارند كه تا به امروز نيز معاف از ماليات بوده‌اند.
اين كارشناس مسكن در خصوص تبعات منفي اين طرح، معتقد است با در نظر گرفتن زمان دوسال براي برخورداري از معافيت 100 درصدي ماليات بر درآمد، نوعي عدم مطلوبيت ايجاد مي‌شود چرا كه مالك با توجه به افزايش تورم سال آينده، رغبت چنداني به قراردادهاي بالاي دو سال از خود نشان نمي‌دهد. به همين دليل اين سياست مي‌تواند بي‌تاثير باشد.
او ادامه مي‌دهد: فكر مي‌كنم راه بهتر اين است كه در ابتدا كل ماليات اجاره را بر هر نوع واحدهاي مسكوني حذف شود؛ به اين معنا كه موجران با واحدهاي بيشتري براي اجاره نيز از پرداخت ماليات بر درآمد معاف شوند تا مالكان با رغبت بيشتري نسبت به اجاره دادن واحدهاي‌شان اقدام كنند. با اين قدم كوچك، تاثير چنداني را بر بازار مسكن مشاهده نمي‌كنيم هر چند كه اقدام خوبي است.