نگاهي به فايل‌هاي نجومي مسكن در مناطق شمالي پايتخت
فروش خانه‌هاي لاكچري در خلأ ماليات ستاني
گروه اقتصادي
ملك جنوبي، نما سنگ، لابي، لابي من ۲۴ ساعته، سرايداري، نگهباني، دوربين مدار بسته، سيستم ضد حريق، استخر، سونا، جكوزي، سالن اجتماعات، باشگاه، كابينت چوبي، آشپزخانه فرنيش، تراس، اتاق تلويزيون، مستر، چيلر، سونا و جكوزي داخل واحد و... اين تنها ويژگي‌هاي يك واحد مسكوني فايل شده در بنگاه‌هاي معاملات ملكي يكي از مناطق شمال شرق تهران است. اين واحد مسكوني 240 متري براي اجاره آگهي شده و براي عقد قرار داد يك ساله آن، رهني دو ميليارد و 500 ميليون توماني نياز است.
يك قطعه زمين كه در محله ولنجك تهران به فروش گذاشته شده، متري 55 ميليون تومان قيمت خورده و براي خريد اين زمين 800 متري 44 ميليارد تومان سرمايه نياز است. براي خريد يك واحد آپارتمان 220 متري در همين منطقه از تهران نيز سرمايه 13 ميليارد توماني نياز است. اين فايل‌ها تنها بخشي از وضعيت بازار مسكن در مناطق شمالي تهران را نشان مي‌دهد. تماس با بنگاه‌هاي معاملات ملكي اين مناطق نشان مي‌دهد كه براي بازديد از بسياري از خانه‌ها، مشاور املاك ابتدا موجودي حساب متقاضي را بررسي مي‌كند سپس امكان بازديد فراهم مي‌شود. قيمت برخي از اين واحدهاي مسكوني، فاصله‌اي بسيار زياد با نرخ‌هاي موجود در بازار دارد تا جايي كه قيمت يك متر خانه در شمال تهران بيش از 180 ميليون تومان خورده است.
هر چند گزارش‌هاي مركز آمار و بانك مركزي نشان مي‌دهد كه ميانگين قيمت هر متر خانه در پايتخت به 13 ميليون تومان رسيده اما در خيابان‌هايي از منطقه 18 تهران، خانه‌هايي با قيمت 4 ميليون تومان در هر متر آگهي شده‌اند و به اين ترتيب فاصله ميان ارزان‌ترين واحدها و گران‌ترين واحدها در تهران به بيش از 45 برابر مي‌رسد.
دنياي آرام پولدارها
كاهش درآمدهاي دولت به دنبال گسترش تحريم‌هاي امريكا باعث شده در ماه‌هاي گذشته طرح‌ها و برنامه‌هايي براي كاهش برخي هزينه‌ها، هدفمند كردن يارانه‌ها و ورود به عرصه‌هاي درآمدي كه تاكنون كمتر به آنها توجه شده در دستور كار قرار بگيرند. در اين مسير دولت تلاش كرده به دو حوزه مغفول مانده در اقتصاد ايران توجه ويژه‌اي داشته باشد. از يك سو با سهميه‌بندي و افزايش قيمت بنزين، گامي در مسير كاهش يارانه‌هاي پنهان برداشته شد كه در گام‌هاي بعد مي‌تواند به واقعي شدن قيمت‌ها و هدفمند شدن حمايت دولت از اقشار كم درآمد منجر شود و از سوي ديگر در ماه‌هاي گذشته صحبت‌هاي زيادي درباره افزايش اهرم‌هاي نظارتي براي افزايش درآمد مالياتي و متوقف كردن فرارهاي مالياتي مطرح شده است.
در شرايطي كه بررسي‌ها نشان مي‌دهد در بسياري از كشورهاي توسعه يافته، منحني دريافت ماليات طوري برنامه‌ريزي شده كه بخش قابل توجهي از ماليات را اقشار ثروتمند جامعه پرداخت مي‌كنند و با رشد تصاعدي درصدهاي مالياتي هر چه درآمد و ثروت افزايش پيدا كند، ميزان ماليات پرداختي افزايش خواهد يافت، در ايران اين تفاوت ساختاري وجود ندارد و عملا بسياري از صنف‌ها و اقشار ثروتمند جامعه يا مالياتي نمي‌پردازند يا با راه‌هاي فراري كه وجود دارد، دست دولت از منابع مالياتي را كوتاه مي‌كنند.
در كنار دور زدن‌هاي قوانين مالياتي كه در برخي صنف‌ها وجود دارد مانند مقاومت بخشي از پزشكان و وكلا در برابر نصب دستگاه‌هاي كارتخوان در مطب و دفاترشان، اقشار پر درآمد در ايران از دو طريق مهم از پرداخت ماليات فرار مي‌كنند. از سويي با توجه به نبود قانون الزام‌آوري كه به دولت اجازه ورود به حساب‌هاي بانكي را بدهد عملا بسياري از سپرده‌هاي كلان بانكي بدون هيچ نظارتي رها شده‌اند و حتي بر اساس قوانين موجود، سود اين سپرده‌ها نيز از پرداخت ماليات معاف هستند و از سوي ديگر تبديل سرمايه به زمين يا مسكن نيز ديگر راهي است كه پرداخت ماليات را به تعويق انداخته و در بلندمدت دولت را از اين درآمد خود بي‌بهره مي‌كند.هر چند از سال 1394 و با نهايي شدن قانون اخذ ماليات از واحدهاي مسكوني خالي بنا شد، دولت به اين عرصه ورود كرده و از سرمايه‌داراني كه تنها به قصد حفظ قدرت خريدشان يا سودآوري تعداد زيادي واحد مسكوني گرفته‌اند و حتي آنها را براي اجاره نيز به بازار وارد نمي‌كنند، ماليات بگيرد اما مسكوت ماندن اجراي اين قانون باعث شده همچنان تعداد زيادي از اين واحدها باقي مانده و با قيمت‌هايي گزاف به بازار عرضه شوند و در عين حال هيچ مالياتي را نيز به دولت تسليم نكنند.
تجربه مالياتي امريكا
وضعيت بازار مسكن ايران در حالي به اين فاصله قيمتي عجيب رسيده كه بسياري از كشورهاي توسعه يافته با ثبت رسمي اطلاعات املاك از هر صاحبان خانه بر اساس ميزان ارزش واحدهاي مسكوني‌شان، مالياتي سالانه دريافت مي‌كنند.
در ايالات متحده امريكا با توجه به اجراي قانون فدرال، نرخ دريافت ماليات از خانه ميان ايالت‌هاي مختلف متفاوت است اما در تمامي اين ايالات‌ها، فارغ از آنكه اين خانه‌ها مورد استفاده قرار مي‌گيرند يا خالي هستند، مالياتي سالانه دريافت مي‌شود. گزارشي كه در ماه‌هاي ابتدايي سال 2019 منتشر شده، نشان مي‌دهد كه در ايالت نيوجرسي معادل 2.4 درصد ارزش كل خانه در هر سال ماليات اخذ مي‌شود. در ايلينوي و نيو همپشاير نيز نرخ ماليات بر هر خانه بيش از دو درصد ارزش كل آن است. در صورت اجاره دادن اين واحدهاي مسكوني نيز با فرمولي متفاوت، دريافت ماليات از واحدهاي مسكوني ادامه مي‌يابد.در بسياري از كشورهاي اروپايي هر چند با توجه به برنامه‌ريزي صورت گرفته در حوزه مسكن، بخش قابل توجهي از مردم نيازي به سرمايه‌گذاري در حوزه مسكن ندارند اما با اين وجود صاحبان خانه در هر سال مالياتي تعريف شده، مي‌پردازند و اين نرخ نيز به شكل تصاعدي در خانه‌هاي بزرگ‌تر و گران‌تر افزايش پيدا مي‌كند.
جزيره شمالي تهران
برقرار نبودن اين قوانين مالياتي باعث شده، گروه‌هاي ثروتمند جامعه بدون محدوديت در بازاري جدا از بازار اصلي مسكن در تهران مشغول فعاليت باشند. در شرايطي كه با افزايش بيش از 100 درصدي قيمت خانه در يك سال و نيم گذشته، قدرت خريد بسياري از اقشار جامعه به شكل قابل توجهي كاهش يافته و نتيجه اين اتفاق، خود را در كاهش بيش از 70 درصدي معاملات مسكن در بعضي ماه‌هاي سال نشان داده، آمارهايي كه از وضعيت معاملات در برخي مناطق شمالي تهران منتشر شده، نشان مي‌دهد اين بازار ركودي شبيه به ركود ديگر مناطق تهران را تجربه نكرده و حتي در بعضي ماه‌ها معاملات بدون محدوديت ادامه داشته است. از سوي ديگر افزايش قيمت خانه در ماه‌هاي گذشته براي صاحبان اين واحدهاي مسكوني گران قيمت، سودي قابل توجه به همراه آورده است.
هر چند در قوانين اقتصادي كشور هيچ محدوديتي در افزايش درآمد و ثروت پيش‌بيني نشده و به شرط عمل به قانون، دولت به فعاليت‌هاي اقتصادي ورود نمي‌كند اما عدم نظارت بر بازار خانه‌هاي لوكس و نبود قوانين سخت‌گيرانه مالياتي باعث شده، بازار اين خانه‌ها مانند جزيره‌اي مجزا از اقتصاد تهران حركت كند و در شرايطي كه فاصله ميان مناطق ارزان و گران شهر به بيش از 45 برابر رسيده، تفاوت خاصي در نوع مواجهه قانون با آنها وجود نداشته باشد و اين امر نه تنها به عدالت اقتصادي ضربه مي‌زند كه دولت را از يكي مهم‌ترين منابع درآمدي خود محروم مي‌كند.