گزارش ميداني «اعتماد» از بازار مسكن
جيب خالي خريداران، بازار اجاره را داغ كرد
شاهين ياسمي / كاهش 50 درصدي تقاضاي ساخت و ساز در شهرها اين ادعا را ثابت مي‌كند كه منفعل‌ترين بازار اين روزها، بازار خريد و فروش ملك است. به گزارش خبرنگار «اعتماد»، كاهش قابل توجه خريد و فروش سبب شده است بنگاه‌هاي معاملات ملكي روزهاي خلوت و كم‌مشتري را سپري كنند. ركود بازار، كاهش تقاضا براي سرمايه‌گذاري در بخش مسكن را در پي داشته است. برخي كارشناسان پيش‌بيني مي‌كنند تا پايان سال جاري بازار رونق مي‌گيرد و قيمت زمين و ملك تا 30 درصد گران مي‌شود. اين در حالي است كه برخي ديگر از كارشناسان رونق بازار مسكن را به سال آينده پيوند مي‌دهند و براين باورند كه بازار مسكن تا پايان سال جاري تكان نمي‌خورد. در اين ميان افزايش وام خريد و بازسازي مسكن و تخصيص اعتبار براي احياي بافت فرسوده مي‌تواند قدري از ركود خريد و فروش مسكن بكاهد. اما ركود بازار خريد وفروش مسكن اين روزها باعث رونق بازار رهن و اجاره شده است. در حالي كه از ابتداي سال 93 تاكنون قيمت ملك افزايش نيافته است اما اين ركود با افزايش 15 تا 20 درصدي اجاره‌بها همراه شده است. اين در حالي است كه به طور طبيعي زماني كه قدرت خريد مردم پايين بيايد خريد و فروش در بازار كاهش مي‌يابد ولي اهرمي به نام افزايش اجاره براي موجران به وجود مي‌آيد و آنها مي‌توانند كرايه‌هاي خود را افزايش دهند و در اين ميان اين مستاجران هستند كه مجبورند خودشان را با شرايط موجود سازگار كنند و كمرشان زير بار اجاره‌بها خميده‌تر از گذشته شود.
گزارش ميداني «اعتماد» نشان مي‌دهد قيمت هر متر مربع آپارتمان مسكوني در مناطق 1 تا 3 تهران بين 7 ميليون تا 25 ميليون تومان است. براي مثال دروس با قيمت مترمربعي 25 ميليون تومان گران‌ترين منطقه تهران است. حال آنكه در مناطق زعفرانيه، محموديه، فرشته و جردن قيمت هر متر مربع آپارتمان نوساز 8 تا 15 ميليون تومان است. اين در حالي است كه در پاسداران، فرمانيه و شهرك غرب قيمت هر متر مربع خانه مسكوني بين 5/7 تا 15 ميليون تومان است ولي بر اساس آخرين اطلاعات موجود هيچ معامله در بازار اين مناطق انجام نمي‌شود. گزارش ميداني «اعتماد» نشان مي‌دهد كه در مناطق 4 تا 7 تهران نيز قيمت‌ها بين 5 ميليون تومان تا 10 ميليون تومان نوسان دارد.
در اين مناطق يوسف‌آباد، عباس‌آباد، اميرآباد، پونك و سردار جنگل گران‌تر از بقيه مناطق هستند. اين در حالي است كه در محدوده تهرانپارس، نارمك، معلم و سهروردي نيز قيمت خريد فروش ملك از مترمربعي 3 ميليون تومان تا هشت ميليون تومان اعلام مي‌شود ولي در اين مناطق نيز معامله تنها در شرايطي انجام مي‌شود كه فروشنده پول لازم باشد. در واقع اگر بخواهيم در كل بازار مسكن تهران را در اين روزها بررسي كنيم بايد بگوييم كه بازار در يك ركود سنگين فرو رفته و به نظر مي‌رسد تا پايان سال جاري اين فضا همچنان بر بازار حاكم باشد. و نكته جالب اينكه در همه مناطق معاملات خريد و فروش مسكن انجام نمي‌شود و در واقع اين «پول لازم»ها هستند كه با كوتاه آمدن يك معامله را در ميان چندين معامله جوش مي‌دهند.
اما اين همه ماجرا نيست. چنين فضايي كه در سايه پايين آمدن قدرت خريد مردم و بالا بودن نرخ تورم به وجود مي‌آيد منجر به رونق بازار رهن و اجاره مي‌شود و به اين ترتيب مستاجران از روي اجبار بايد تن به هر نرخي كه توسط مالكان اعلام مي‌شود بدهند. به گزارش خبرنگار «اعتماد» از مشاوران املاك سطح شهر تهران، رهن يك آپارتمان نوساز در تهران كه تا همين چند وقت پيش به طور ميانگين مترمربعي يك ميليون تومان بود، با افزايش حداقل 20 درصدي به متر مربعي يك ميليون و 200 هزار تومان تا يك ميليون و 400 هزار تومان رسيده است كه اين ميزان نيمه بالاي شهر تا مترمربعي 4 ميليون تومان هم مي‌رسد و در نيمه پايين شهر به متر مربعي 800 هزار تومان مي‌رسد.
از سوي ديگر مشاوران املاك هم نه تنها مشاوران مناسبي نيستند، بلكه كسادي در معاملات خريد و فروش ملك را از راه بالا بردن نرخ اجاره‌ها و به طور طبيعي بالا رفتن درصد كميسيون خود مي‌بينند و تمام تلاش خود را در مجاب كردن صاحبان خانه براي بالا بردن نرخ اجاره و رهن مي‌كنند. اما يكي ديگر از اتفاقات شايع در بازار مسكن و مشاوران املاك فرماليته شدن كدهاي رهگيري است. به طوري كه وقتي شما كارتان به بنگاه‌هاي معاملات املاك بيفتد متوجه مي‌شويد كه مشاوران هيچ تعهدي براي ارايه كد رهگيري ندارند.
اگر شما براي گرفتن كد اصرار كنيد با دو واكنش مواجه مي‌شويد. در اين مواقع بيشتر مشاوران درصدد مجاب كردن شما برمي‌آيند كه ارايه كد رهگيري منجر به ماليات بالاي صاحب خانه مي‌شود و به اين‌ترتيب شما را در رودربايستي قرار مي‌دهند كه جلوي مالك از خير كد رهگيري بگذريد. بدين‌ترتيب چنين مشاوران املاك اقدام غيرقانوني انجام مي‌دهند ولي متاسفانه هيچ نظارتي به عملكرد آنها ديده نمي‌شود و حتي اگر شما آنها را تهديد به شكايت كنيد رفتارشان را توجيه مي‌كنند. اما در اين ميان برخي از مشاوران هم هستند كه به شما مي‌گويند برايتان كد رهگيري گرفته‌اند ولي در عمل چنين كاري نمي‌كنند و باز هم به عملكرد آنها نظارتي نمي‌شود كه مشخص شود قانوني عمل كرده‌اند يا نه. از طرف ديگر با توجه به باز بودن دست مشاوران در گرفتن مبلغ كميسيون بسياري از مشاوران اين روزها بدون انجام وظيفه مشورت‌دهي مبالغ بالايي طلب مي‌كنند كه با توجه به اينكه اين روزها بيشتر از خريد و فروش بازار اجاره داغ است، به اين ترتيب فشار قابل توجهي هم بر دوش مستاجران براي دادن حق كميسيون برخي از مشاوراني كه به اجاره مشاوره دادن دلالي مي‌كنند، وارد مي‌شود.