انتظار رونق در بازار بنفش مسكن
اعتماد قابل توجه قاطبه مردم به دولت تدبير و اميد، وظيفه وزارت راه و شهرسازي دولت دوازدهم را براي ايجاد شرايط رونق غيرتورمي در بازار مسكن به وجود آورده است. تامين مسكن براي تمامي اقشار جامعه از جمله شعارهايي بود كه كمابيش در صحبت‌هاي شش نامزد انتخابات رياست‌جمهوري ديده مي‌شد اما كمتر درخصوص چگونگي تحقق اين هدف با توجه به ركود فعلي بخش مسكن، برنامه ارايه شد. به هر حال مباحث مطرح در اين زمينه به پايان رسيد و حالا دولت تدبير و اميد با اتكا به اعتماد ۲۳ ميليون و ۵۰۰ هزار ايراني بايد بتواند چهار سال آينده گام‌هاي موثري براي كاهش انتظار خانه‌دار شدن خانواده‌هاي ايراني از ۱۲ به ۸ سال بردارد. بررسي‌ها حاكي از آن است كه كشور ايران طي سال‌هاي اخير سالانه به حدود يك ميليون مسكن نياز دارد. اما اين حوزه تحت تاثير اقدامات انبساطي درون و برون‌بخشي دولت‌هاي نهم و دهم سرانجام در انتهاي سال ۱۳۹۱ وارد ركود شد. مجموعه عواملي همچون تزريق ۴۵ هزار ميليارد تومان براي رونق ساخت و ساز دولتي منجر به اين شد كه طي سال‌هاي ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ قيمت مسكن
۵۰۰ درصد و قيمت زمين ۷۰۰ درصد رشد كند. به همين دليل فاصله شديدي بين قدرت خريد مردم و قيمت مسكن به وجود آمد كه دولت يازدهم هرچه تلاش كرد تا رقم وام را بالا ببرد نتوانست اين فاصله را كوتاه كند. با اينكه سقف تسهيلات از حدود ۲۰ ميليون تومان به ۱۶۰ ميليون تومان رسيد و سود آن پس از ۲۵ سال تك رقمي شد، اقساط بالاي ۲ ميليون تومان براي متقاضيان سنگين است و به همين دليل خروج مسكن از ركود به تدريج اتفاق خواهد افتاد.
آمارها بر اين نكته تاكيد دارد كه اجاره بين سال‌هاي ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ حدود 4/3 برابر شده و از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ حدود 5/1 برابر شده است. اين نشان مي‌دهد هم‌اكنون شاهد باثبات‌ترين قيمت‌ها براي بازار مسكن هستيم كه مبنايي براي حركت اصولي به سمت آينده است. همچنين طي سال‌هاي ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ قيمت زمين از متري ۶۴۰ هزار تومان به متري ۵ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان در شهر تهران افزايش يافته كه ۷۰۰ درصد و معادل 6/8 برابر افزايش قيمت را نشان مي‌دهد. اما از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ شاهد ۲ درصد افزايش قيمت زمين هستيم.
وزير راه و شهرسازي اين شرايط را به «بمباران» بخش مسكن توسط دولت‌هاي نهم و دهم تشبيه كرده است. عباس آخوندي با بيان اينكه در بخش مسكن از ويرانه‌هاي سياست‌هاي دولت گذشته آواربرداري كرديم گفت: هركسي كه در اين دوره وزير مسكن مي‌شد دو كار مي‌توانست انجام دهد؛ يك كار اينكه به همان سياست عوام‌فريبانه قبلي ادامه دهد و ملتي را گرفتار كند و ديگر اينكه صادقانه با مردم صحبت كند. البته هزينه صداقت در اين زمينه براي سياستمدار بسيار بسيار سنگين است.
هم‌اكنون گفته مي‌شود كه 5/2 ميليون مسكن خالي در كشور وجود دارد كه منجر به حبس ۲۵۰ ميليارد دلار سرمايه در اين بازار شده است. با اين حال عمده اين خانه‌ها در دسترس متقاضيان واقعي مسكن قرار ندارد و تنها شايد با ماليات‌هاي سنگين بتوان بخشي از اين تعداد را وارد بازار مصرفي كرد.
از سوي ديگر بخش مسكن داراي رابطه پيشين با ۷۸ بخش اقتصاد و رابطه پسين با ۵۶ بخش اقتصادي با ضريب انتشار 2/1 است. يعني به ازاي هر يك اشتغال 2/1 اشتغال غيرمستقيم ايجاد شده است. همچنين سهم مسكن و ساختمان در اشتغال مستقيم كشور حدود ۱۲ درصد و تعداد شاغلان اين بخش نيز 1/3 ميليون نفر هستند. به همين دليل دولت مي‌تواند از ظرفيت اين بخش براي خروج از ركود استفاده كند. اما طي چهار سال دولت يازدهم به جز تكميل واحدهاي مسكن مهر، عملا دولت نتوانست تحركي در بخش مسكن ايجاد كند. با اين وجود مسكن مهر به عنوان يكي از دو طرح ديابتي دولت قبل حالا به روزهاي پاياني خود نزديك شده است. به طور كلي از ۲ ميليون و ۲۶۲ هزار واحد مسكن مهر تاكنون يك ميليون و ۸۳۰ هزار واحد افتتاح شده است و مابقي عمدتا در مرحله نازك‌كاري قرار دارد كه مسوولان وزارت راه و شهرسازي قول داده‌اند واحدهاي بلامعارض را تا پايان عمر دولت يازدهم تحويل دهند. بنابراين روزشمار براي مشاهده اقدامات دولت براي رونق‌دهي به ساخت و ساز بخش خصوصي آغاز شده است.
قبل از انتخابات رياست‌جمهوري نشانه‌هايي از ورود بخش مسكن به دوره پيش رونق ديده شد كه با نزديك شدن به زمان انتخابات فروكش كرد. اما پيش‌بيني مي‌شود مجددا منحني معاملات روند صعودي به خود بگيرد و نيمه دوم سال جاري ركود 5/4 ساله بخش مسكن به پايان برسد.
با اينكه در فروردين ماه تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران 5/8 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل كاهش يافت، برآوردها اين است كه اين نزول تحت تاثير تعليق معاملات به بعد از انتخابات صورت گرفته و مشتريان به مرور وارد بازار مصرف مي‌شوند. بخشي از اين مشتريان ۱۶۵ هزار سپرده‌گذاري هستند كه از طريق تسهيلات صندوق پس‌انداز مسكن يكم اقدام به خريد مسكن خواهند كرد. هم‌اكنون در اين حساب رقمي حدود ۳۵۰۰ ميليارد تومان وجود دارد. اين سپرده‌ها تعهدي است و بانك موظف است آن را انجام دهد. برآورد اين است كه ظرف يك سال آينده بانك بايد دو برابر اين رقم را تجهيز منابع كند و با اضافه كردن ۷۰۰۰ ميليارد تومان آن را به حدود ۱۰۰۰۰ ميليارد تومان به بازار مسكن تزريق شود. اهميت اين ۱۰۰۰۰ ميليارد تومان اين است كه متكي به بودجه دولت نيست و توسط مردم انجام مي‌شود. بنابراين توسعه پايداري را تضمين مي‌كند؛ زيرا تقاضاها به تدريج وارد بازار مسكن خواهند شد و شوك قيمتي ايجاد نخواهند كرد. دولت دو وظيفه را در اين شرايط بر عهده دارد؛ اول جلوگيري از جهش قيمت مسكن و دوم رونق‌دهي به ساخت و ساز. در حال حاضر بخش مسكن با پارادوكس‌‌هاي آشكاري، در هر دو مقوله عرضه و تقاضا روبه‌رو است.