گروه اقتصادي
آخرين آمارها از بخش مسكن نشان مي‌دهد كه تورم مصالح ساختماني در تهران در فروردين به 60 درصد رسيده است. از سوي ديگر طبق آمارهاي بانك مركزي سهم تسهيلات مسكن نصف بخش صنعت است، اما تسهيلات در اين بخش رشدي بيش از 100 درصد داشته است اين در حالي است كه با وجود افزايش 100 درصدي قيمت مسكن و به تبع آن افزايش قيمت زمين، اما رونق ساخت‌وساز در مناطق لاكچري و گران ادامه دارد. هرچند اين نوع ساخت و سازها به اندازه زيادي نيست اما به طور معمول مأمن خوبي براي سود‌آوري است.
افزايش قيمت مسكن، قدرت خريد مردم را كاهش داده و اين در حالي است كه در سال جديد برنامه‌هاي مجزايي براي افزايش قدرت خريد مردم و كنترل قيمت مسكن برنامه‌ريزي شده كه يكي از آنها افزايش مبلغ وام مسكن در صورت تاييد شوراي پول و اعتبار است. هر چند بسياري از كارشناسان معتقدند افزايش مبلغ وام خريد مسكن، با شيبي كه قيمت‌ها دارند، نمي‌تواند براي افرادي كه قدرت خريد بسيار پاييني دارند، راهگشا باشد.
علت افزايش قيمت مسكن
با وقوع برخي تلاطمات در بازارهاي ارز و سكه در اسفند 96، مسكن نيز به عنوان كالاي سرمايه‌اي براي حفظ دارايي‌هاي مردم در برابر حفظ تفاوت‌هاي ارزش پول ملي با ارز، در فاصله زماني كوتاهي تحت تاثير قرار گرفت. هرچند كه نقدينگي‌هاي سرگردان راهي بازارهاي جذابي مانند ارز و سكه شد، اما افزايش نرخ ارز علاوه بر ايجاد اختلال در بازار مسكن، قيمت مصالح ساختماني را نيز افزايش داد. در عين حال افرادي هستند كه بعد از به ثبات رسيدن اين بازار سعي در تزريق ارزهاي خود به بازارهاي موازي هستند. اين موضوع علاوه بر تاثير بر قيمت‌ها، سمت و سوي تقاضاي مسكن را تغيير داده و ساخت و ساز را به سمت خانه‌هاي لاكچري برده است.
قيمت مصالح ساختماني نيز از ديگر عوامل افزايش قيمت‌ها در اين بازار بود. بعد از نوسانات ارزي، ارزش افزوده بخش مسكن نسبت به بازارهاي رقيب در جايگاه پايين‌تري قرار داشت، از سويي ديگر با تثبيت نرخ ارز، به دليل اينكه فروشندگان هزينه‌هاي زيادي براي مصالح و تجهيزات ساختماني داده‌اند، بعيد است قيمت املاك خود را كاهش دهند زيرا با اين كار مي‌توانند در برابر تفاوت ارزش افزوده‌اي كه مسكن با ساير بازارها دارد، كمي مقاومت كرده و ضرر را جبران نمايند.
برنامه‌هاي دولت براي خروج از ركود بخش مسكن
هدايت سرمايه‌هاي سرگردان به بخش مسكن، از برنامه‌هاي دولت براي خروج اين بخش از ركود تورمي بود. هرچند در اين راه بازارهاي رقيب، جذابيت‌هاي فراواني داشته و به خصوص در بازار ارز و سكه، رقم سودهاي باد آورده نيز بسيار زياد بود. يكي از راه‌هاي كاهش جذابيت بازارهاي موازي، ايجاد ثبات نسبي بود. نقشه‌اي كه از همان ابتداي ورود همتي به بانك مركزي براي نرخ ارز تدارك ديده شد و تا به امروز نيز توانسته از تقاضاي سفته بازي بكاهد.
عدم تناسب قدرت خريد افراد و ساخت و سازها، سبب شده بسياري از خانه‌ها كه بالاتر از قدرت خريد افراد هستند، بدون متقاضي بمانند. راهكارهاي برون رفت از ركود بخش مسكن به هر دو سمت عرضه و تقاضا توجه كرد. در بخش تقاضا افزايش تسهيلات مسكن به عنوان تحريك‌كننده و خروج از ركود عنوان شد. در اين راستا محمدرضا رضايي كوچي، رييس كميسيون عمران مجلس، افزايش سقف تسهيلات به منظور تقويت قدرت خريد متقاضيان مسكن متناسب با نرخ تورم، همزمان تقويت موثر طرف عرضه را به عنوان راهكار اثرگذار بر بازار مسكن عنوان كرد. كوچي به اهميت و نقش بانك‌ها در تقويت بنيه مالي خريداران مسكن، تصريح كرد: با افزايش تسهيلات بانكي، حركتي كه در سمت تقاضاي بازار براي خروج از ركود لازم است اتفاق مي‌افتد.در صورت هدايت نقدينگي كشور به سمت توليد، از تلاطم و نابه ساماني در بخش‌هاي مختلف اقتصادي جلوگيري خواهد شد؛ چراكه رها شدن نقدينگي عامل اصلي بسياري از نابساماني‌هاي اقتصادي است، در صورتي كه هدايت نقدينگي به سمت توليد به منزله سدي مقابل بروز تورم عمل مي‌كند.
راهكار آخر، افزايش وام خريد مسكن
بر اساس آخرين گزارش بانك مركزي از تحولات بازار مسكن تهران، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران در يازده ماهه سال 1397 به حدود 114 هزار واحد مسكوني بالغ شد كه در مقايسه با مدت مشابه سال پيش از آن 5/32 درصد كاهش نشان مي‌دهد. در اين مدت متوسط قيمت يك متر مربع بناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي در شهر تهران 7.9 ميليون تومان بوده است كه نسبت به مدت مشابه سال قبل 8/68 درصد افزايش را نشان مي‌دهد.
با وجود كاهش 32.5 درصدي معاملات، برخي آمارهاي غيررسمي از افزايش تعداد خانه‌هاي خالي به بيش از سه ميليون خبر مي‌دهند كه بيش از 700 هزار آن در پايتخت و در مناطق لوكس‌نشين وجود دارد.
مديرعامل بانك مسكن، ابوالقاسم رحيمي اناركي از راهكاري خبر داد كه هزينه‌هاي مصالح را براي سازندگان كم مي‌كند. به تعبير او اين امر قيمت مسكن را تا 30 درصد كاهش مي‌دهد. مديرعامل بانك مسكن يكي از مهم‌ترين راهكارهاي اين بسته را كاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدي قيمت تمام شده مسكن از طريق مديريت بازار عرضه و تقاضاي مصالح ساختماني توسط بانك مسكن عنوان و تاكيد كرده كه اين بانك به دنبال آن است كه در چارچوب اين بسته، امكان خريد اعتباري مصالح ساختماني در حجم انبوه را براي سازنده‌هاي حرفه‌اي، صلاحيت‌دار و معتبر فراهم آورد و موضوع مهم ديگر در اين بسته، كنترل سفته‌بازي در بازار مسكن است. اناركي معتقد است سياستگذاري كنوني در قالب تقويت بخش عرضه مسكن است در حالي كه بايد به بخش تقاضا نيز توجه شود. بنا به گفته او سياست‌هاي اعتباري افزايش مشاركت مدني در اولويت قرار گرفت كه از آن جمله مي‌توان به افزايش وام ساخت در تهران به ۱۷۰ ميليون تومان به ازاي هر واحد، در مراكز استان‌ها ۱۶۰ ميليون تومان، در ساير شهر‌ها ۱۳۰ و در مناطق كمتر توسعه‌يافته سقف اين وام به ۱۱۰ ميليون تومان اشاره كرد.
عرضه، متناسب با تقاضا نيست
كاهش معامله مسكن در حالي است كه طبق آمارهاي رسمي تسهيلات براي خريد خانه افزايش قابل توجهي در تعداد داشته است.
طبق آمارهاي منتشره بانك مسكن، در سال 97، اين بانك در مجموع رقمي معادل با ۱۹ هزار و ۷۷۰ ميليارد تومان انواع تسهيلات پرداخت كرد كه به لحاظ ارزش ريالي و همچنين تعداد تسهيلات از رشد قابل توجهي برخوردار بوده است. تعداد تسهيلاتي كه سال گذشته توسط بانك مسكن به كل بخش‌هاي اقتصاد (با اولويت بخش مسكن) پرداخت شد ۲۴ درصد نسبت به سال ۹۶ رشد پيدا كرد. همچنين ارزش ريالي كل تسهيلات پرداختي توسط بانك مسكن نيز در سال ۹۷ معادل ۱۳ درصد بيشتر از سال ۹۶ بوده است.
با كنار هم قرار دادن آمار تسهيلات اعطايي براي خريد مسكن و خانه‌هاي خالي، مي‌توان نتيجه گرفت كه تسهيلات در جهت خانه‌دار كردن افراد، متناسب با قيمت‌هاي بازار نبوده و بسيار عقب‌تر از آن است. با اين روند افرادي كه روياي خانه‌دار شدن دارند، حتي با وجود رشد 90 درصدي تسهيلات مسكن، نمي‌توانند به زودي خانه‌دار شوند.
برآوردها از منابع اختصاص يافته به بخش مسكن كل كشور حاكي از آن است با اينكه رشد ۴۶۱ درصدي براي دريافت تسهيلات ساخت و ساز در سال گذشته ديده مي‌شود، تقاضا براي وام خريد مسكن تنها ۲۳ درصد افزايش يافته است. بخش تاثيرگذار ديگر بر بازار مسكن، قيمت مصالح ساختماني است. در ماه‌هاي اخير، سازنده‌ها به دليل رشد شديد قيمت مصالح ساختماني از بازار ساخت خارج شدند به طوري كه تيراژ صدور پروانه ساختماني كاهش پيدا كرد. هرچند سطح قيمت مسكن رو به افزايش است و از اين بابت، سازنده‌ها بايد در بازار ساخت حضور داشته باشند اما وزنه سنگين‌تر تغييرات قيمت مصالح ساختماني بر رفتار سرمايه‌گذاران ساختماني موجب خروج سازنده‌ها از اين بازار شده است. بخش قابل‌توجهي از رشد شديد قيمت مصالح ساختماني در ماه‌هاي اخير به دليل اثر رواني و واقعي جهش قيمت دلار بوده است. بعد از ثبات نسبي ارز، به دليل ابهام‌هاي اقتصادي پيش‌رو، بخش خصوصي نيز دست به عصاتر در اين بازار وارد شده يا به عرضه و ساخت و ساز مسكن در مناطقي مي‌پردازد كه مستعد و پركشش است و البته تقاضاي خاص خودش را نيز دارد. تقويت بخش تقاضا و كمك به خانه‌دار كردن آنها، با افزايش سقف وام خريد مسكن صورت نمي‌گيرد چرا كه اولا به نظر مي‌رسد ساخت و ساز در مناطق لاكچري نسبت به ساير مناطق به دليل داشتن خريدارهاي خاص، رونق بيشتري گرفته از سوي ديگر به دليل مشكلات اقتصادي سرمايه‌گذاران همچنان به ساخت‌و ساز ادامه داده اما عمده مشتريان آينده آنها را دهك‌هاي پايين و پردرآمد تشكيل مي‌دهند.