«اعتماد» طرح افزايش توان تسهيلات‌دهي مسكن را بررسي مي‌كند
سهم 2 درصدي اوراق رهني از بازار مسكن
گروه اقتصادي| اوراق رهني مسكن كه هفته گذشته از سوي وزير اقتصاد، وزير راه و شهرسازي، رييس كل بانك مركزي و رييس سازمان بورس رونمايي شد به اعتقاد تحليلگران نسخه‌برداري ساده‌اي از اعطاي وام به كم اعتبارها است كه در كشورهاي ديگر تبعات وخيم اقتصادي به همراه آورد. از سوي ديگر ارقام در نظر گرفته شده براي اين بازار كه 300 ميليارد تومان در گام نخست و پيش‌بيني 10 هزار ميليارد توماني بوده در مقابل گردش 500 هزار ميليارد توماني سالانه در بازار مسكن نقش بسيار اندكي دارد و تنها دو درصد از نياز بازار را پوشش خواهد داد.
بازار رهن ثانويه يعني اينكه وام‌هاي اعطايي توسط بانك‌هاي تجاري بسته‌بندي شده و به شكل اوراق بهادار در بازار ثانويه يا بورس به فروش مي‌رسد و البته روشن است توان و ظرفيت بانك‌هاي تجاري و بانك مسكن براي اعطاي وام‌هاي بيشتر تقويت مي‌شود. وزارت راه و شهرسازي در حد امكانات مالي خود يارانه بهره مي‌دهد و به‌علاوه دولت حتما حد مشخصي از وام را مشمول حمايت يارانه‌اي از بابت پوشش نرخ سود آن خواهد كرد. اما هدف از ايجاد بازار رهن ثانويه هم تقويت بازار اوليه است يعني بازاري كه در آن تسهيلات رهني اعطا مي‌شود.
اين اوراق سبب مي‌شود متقاضي بتواند بدون نوبت و با خريد اين اوراق از فرابورس، تسهيلات مسكن را دريافت كند. در واقع اين يك راهكار براي تسريع در عمليات خريد خانه به شمار مي‌رود زيرا در غيراين صورت، متقاضي بايد مدت زمان زيادي را در بانك مسكن سپرده‌گذاري كرده و پس از طي دوره انتظار، تسهيلات خود را دريافت كند. هرچند كه فروش اوراق اين تسهيلات در فرابورس يك راهكارمناسب ارزيابي مي‌شود اما نرخ بالاي اين اوراق خود يك مشكل بر سر راه متقاضيان است به‌طوري كه نرخ آن در شرايط خاص تغيير كرده و با قيمت‌هاي بالايي به فروش مي‌رسد. براين اساس، با افزايش سقف وام تسهيلات مسكن به ۶۰ ميليون تومان، متقاضي بايد اوراق بيشتري را خريداري كند و به نسبت پول بيشتري را هم بپردازد، به همين دليل مبلغ قابل توجهي از وام براي خريد اوراق آن صرف مي‌شود. از سوي ديگر در هفته‌هاي اخير، نرخ اين اوراق افزايش پيدا كرده و نمودار قيمتي آن سير صعودي دارد كه همين امر موجب اعتراض فعالان بازار مسكن شده است، زيرا آنها معتقدند اين موضوع توان متقاضيان را كاهش مي‌دهد و رونقي براي بازار مسكن به همراه ندارد.
در اين طرح متقاضيان وام اميدوارم هستند با استفاده از نرخ بهره 18 درصد خانه را براي مدتي نگاه داشته و بعد كه قيمت‌ها صعود كرد آن را بفروشند و بدهي خود را بپردازند و مازادي هم مي‌ماند كه سود آنها محسوب مي‌شود. وام‌دهندگان هم درعمل بررسي واقع‌بينانه ريسك را از معادلات خود حذف مي‌كنند. اگر در گذشته از ايجاد اين بازار وام‌دهنده بايد مو را از ماست مي‌كشيد تا مطمئن شود ـ تا جايي كه امكان داشت ـ وام‌گيرنده شرايط لازم را براي دريافت وام دارد، پس از تشكيل بازار رهن ثانويه چنين ضرورتي وجود نخواهد داشت. وام‌دهنده مي‌داند كه وام را بلافاصله به صورت اوراق بهادار درآورده و به ديگران مي‌فروشد و نه فقط چنين كاري باعث مي‌شود تا وام‌دهنده اول منابع بيشتري براي وام‌دادن داشته باشد بلكه ريسك هم به منافع او لطمه نمي‌زند چون وام را به ديگري فروخته است. در اين شرايط مادام كه قيمت خانه افزايش مي‌يافت مساله‌اي ايجاد نمي‌شود. وام‌گيرنده احساس ثروتمندي داشته و وام‌دهنده هم وثيقه‌اي دارد كه ارزشش بيشتر شده است. اما وقتي به اين بازار اندكي دقيق‌تر مي‌نگريم مشاهده مي‌كنيم وام‌دهنده اول انگيزه‌اي ندارد تا وضعيت اعتباري وام‌گيرنده را آنگونه كه لازم است بررسي كند چون مي‌دانست كه وام را به ديگري واگذار خواهد كرد و درنهايت وام‌دهندگان بعدي يعني كساني كه اين وام‌ها را خريده بودند با وام‌گيرنده ارتباطي ندارند كه وضعيت اعتباري‌شان را بررسي كنند؛ به عبارت ديگر ريسكي پخش نشد بلكه در كل فرايند ناديده گرفته شد. ناديده گرفته شدن ريسك وجود ريسك را نفي نمي‌كند.
نمونه اين طرح در امريكا نشان داد وقتي شركت‌هاي بزرگ مانند وال استريت وارد اين بازار شدند و اين وام‌هاي بسته‌بندي شده را خريداري كرده و خود به ديگران فروختند، خريداران وام هم به موسسات اعتبارسنجي تكيه كرده غافل از اينكه بين اين موسسات و بنگاه‌هايي كه اين وام‌ها را به صورت اسناد بهادار درآورده و براي فروش عرضه كرده‌اند روابط ناسالمي وجود داشته است. اين شرايط در مجموع بحران مالي 2008 را ايجاد كرد.