پيش‌بيني رييس كل بانك مركزي از بازار مسكن
آغاز رونق
غير تورمي مسكن
گروه اقتصادي | اظهارنظرهاي اخير در خصوص بازار مسكن نشان مي‌دهد كه بازار مسكن به روزهاي خوش خريداران باز خواهد گشت. چندي پيش بود كه برخي فعالان از رونق بازار مسكن در نيمه دوم سال خبر داده بودند و حالا ولي‌الله سيف، رييس‌كل بانك مركزي، از آغاز رونق غير تورمي مسكن خبر مي‌دهد و معتقد است: «در بخش مسكن به عنوان پيشران اقتصاد ۳۰ درصد افزايش معاملات نسبت به مدت مشابه سال گذشته ديده مي‌شود كه در كنار رشد 6/7 درصدي قيمت مسكن نشان‌دهنده رونق غير تورمي است.»رييس شوراي پول و اعتبار همچنين همكاري نهادها و دستگاه‌ها را براي تحقق اهداف اقتصاد مقاومتي بي‌سابقه خوانده و تاكيد كرده است: «موسسات اعتباري غيرمجاز با همكاري قوه قضاييه و نيروي انتظامي مهار شدند و غائله رو‌به اتمام است. اين نشانه باور مشترك ميان مسوولان نظام براي حل مشكلات اقتصادي است كه به موجب آن تورم از ۴۰ درصد در طول سه سال به 9/8 درصد رسيد و ركود تورمي شديدي كه كشور با آن مواجه شده بود به خوبي مديريت شده و ركود به رونق بدل گشته است.»
وي در عين حال وظيفه نظام بانكي را ارايه تسهيلات براي به گردش در آوردن چرخ صنعت دانست و گفته است: «صنايع هم متقابلا بايد با سود مناسب منابع را به بانك بازگردانند. در حال حاضر نزديك به ۴۵ درصد از منابع بانك‌ها به دلايلي چون مطالبات غيرجاري خود بانك، مطالبات از دولت و دارايي‌هاي غير مالي، منجمد هستند و بانك‌ها تنها با ۵۵ درصد از منابع خود مي‌توانند تسهيلات جديد ارايه كنند؛ اما مساله زماني پيچيده‌تر مي‌شود كه ۹۰ درصد از تامين مالي اقتصاد كشور توسط بانك‌ها انجام مي‌گيرد؛ پس لازم است با همكاري و هماهنگي، امر اعطاي تسهيلات به دقت مورد بررسي قرار گيرد تا به جاي رشد و پيشرفت با عقبگرد و ركود مواجه نشويم.»
رييس‌كل بانك مركزي با تاكيد بر مصرف بهينه منابع بانكي افزوده است: «همان‌گونه كه واحدهاي توليدي براي تامين نقدينگي خود به بانك‌ها نياز دارند، بانك‌ها نيز به عنوان بنگاه اقتصادي به مشتريان خود محتاج هستند؛ بنابراين بايد در كارگروه‌ها اولويت‌بندي شود كه كدام بنگاه، توانايي خلق ارزش افزوده دارد تا منابع محدود بانك‌ها هدر نرود و بر حجم منابع منجمد آنها افزوده نشود. بانك مركزي با ابلاغ بخشنامه‌هايي موانع و شروط دريافت تسهيلات از جمله چك برگشتي، مطالبات غيرجاري، عدم رعايت نسبت مالكانه و عدم وجود منابع در استان را برطرف كرده و اكنون واحدهاي توليدي تنها بايد يك شرط را احراز كنند و آن بازار داشتن محصول بنگاه توليدي است تا نقدينگي كه به آن تزريق مي‌شود، چرخ توليد را به گردش درآورده و منجر به رونق شود، چراكه بنگاه توليدي اگر خلق ارزش نكند، يقينا ارزش موجود را نيز از بين مي‌برد.»
سيف رشد 8/37 درصدي تسهيلات ارايه شده بانك‌ها را مورد توجه خاص قرارداده و ادامه داده است: «در چهارماهه نخست امسال، شبكه بانكي ۱۲۹ هزار ميليارد تومان تسهيلات اعطا كرده كه نسبت به مدت مشابه سال گذشته، 8/37 درصد رشد داشته است؛ ۳۰ درصد از اين تسهيلات سهم بخش توليد بوده و 1/88 درصد آن براي تامين سرمايه در گردش واحدهاي توليدي پرداخت شده است. همچنين پيش‌بيني مي‌شود امسال تسهيلات پرداختي بانك‌ها از ۴۱۷ هزار ميليارد تومان به ۴۶۰ هزار ميليارد تومان برسد كه عزم شبكه بانكي را براي حمايت از واحدهاي توليدي و اقتصاد نشان مي‌دهد.»
آمارها چه مي‌گويند ؟
بانك مركزي در تازه‌ترين گزارش تحولات بازار مسكن از كارنامه بازار مسكن مردادماه امسال حكايت از افزايش نرخ اجاره‌بهاي مسكن در دوره‌اي كه قيمت مسكن نيز روندي صعودي را پشت سر گذاشته خبر داده است.
گزارش تحولات بازار مسكن شهر تهران در مردادماه سال 1395 كه برگرفته از آمارهاي خام سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور است، توسط اداره بررسي‌ها و سياست‌هــاي اقتصادي بانك مركزي منتشر شده است. بر اساس اين آمارها، متوسط قيمت يك مترمربع زيربناي واحدهاي مسكوني معامله شده در شهر تهران در مردادماه سال 1395 با 6/7 درصد افزايش نسبت به مردادماه سال قبل به 8/42 ميليون ريال رسيد. همچنين حجم معاملات واحدهاي مسكوني در مردادماه سال 1395 معادل 17 هزار واحد بود كه نشان از افزايش 1/30 درصدي نسبت به ماه مشابه سال قبل دارد. همچنين در مردادماه سال 1395 شاخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و در كل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 6/9 و 8/9 درصد رشد داشته است.
ظرفيت افزايش قيمت مسكن وجود ندارد
در همين حال حسام عقبايي، رييس اتحاديه مشاوران املاك با اشاره به اينكه شهرداري نسبت به پملب دفاتر املاكي كه در واحدهاي اداري قرار دارند اقدام مي‌كند، گفت: اين اقدام شهرداري غيرقانوني است و مشاوران املاك نبايد تاوان كاهش درآمدهاي شهرداري را بدهند. وي همچنين معتقد است كه ظرفيت افزايش قيمت در بازار مسكن وجود ندارد. حسام عقبايي اظهار كرد: مجلس شوراي اسلامي در سال ۱۳۸۲ و ۱۳۹۲ قانوني تصويب كرد كه مشاوران املاك مي‌توانند در واحدهاي اداري، پروانه كسب بگيرند اما مشاهده مي‌كنيم كه شهرداري با دفاتر املاكي كه در واحدهاي اداري قرار دارند برخورد مي‌كند و مي‌گويد كه شما بايد مجوز تجاري دريافت كنيد. اين در حالي است كه به دليل اقتصادي، بسياري از دفاتر املاك شايد نتوانند در واحدهاي تجاري اقدام به برپايي بنگاه املاك كنند به همين دليل از شهرداري درخواست مي‌كنيم از تضييع حقوق همكاران من خودداري كنند.
وي همچنين به بحث ماليات بر ارزش افزوده كه منجر به فشار به صنف مشاوران املاك شده اشاره و تاكيد كرد: با وجود اينكه فرار مالياتي را تقبيح مي‌كنيم نسبت به ماليات مشاغل انتقاداتي داريم. در حال حاضر شاهديم كه ماليات املاك خصوصا در شهرهاي بزرگ چند ده برابر شده است كه اين فشاري را بر متعاملين خصوصا مستاجران كه هر‌ساله اقدام به عقد قرارداد مي‌كنند وارد مي‌كند. ماليات بر ارزش افزوده همان‌طور كه از اسمش معلوم است به ارزش افزوده تعلق مي‌گيرد در حالي كه در قراردادهاي املاك ارزش افزوده‌اي وجود ندارد. همچنين قانون، املاك و خدمات غيرمنقول را مشمول معافيت مالياتي كرده است، ولي سازمان امور مالياتي مشاوران املاك را مشمول ماليات كرده، اين مبالغ هم از جيب دفاتر املاك نمي‌رود، بلكه مردم به خصوص مستاجران كه هر ساله اقدام به عقد قرارداد مي‌كنند اين هزينه‌ها را مي‌پردازند. وي تاكيد كرد: سازمان امور مالياتي نبايد مفسر قانون باشد، بلكه اين از وظايف مجلس شوراي اسلامي است. به همين دليل تقاضاي حذف ماليات بر ارزش افزوده از شغل مشاوران املاك را داريم.
يكي ديگر از خلأهاي قانوني كه رييس اتحاديه مشاوران املاك درخواست رسيدگي به آن را داشت، قانون پيش‌فروش است كه وي اظهار كرد: قانون پيش‌فروش كه در سال ۱۳۸۹ تصويب شده نياز مبرم به اصلاح دارد. در اين قانون مشاوران املاك حق پيش‌فروش ندارند. از طرف ديگر زيرساخت‌هاي لازم در دفاتر اسناد رسمي براي عقد قرارداد پيش‌فروش وجود ندارد، زيرا يكي از شرايط پيش فروش داشتن شناسنامه فني ساختمان است كه حدود ۹۹ درصد ساختمان‌هاي كشور اين شرايط را ندارند، بنابراين قانون پيش‌فروش از زيرساخت‌هاي لازم براي اجرا برخوردار نيست.
عقبايي به آخرين آمار املاك پيش‌فروش شده اشاره كرد و گفت: در ۱۲ روز ابتداي شهريورماه در شهر تهران ۱۰۹ قرارداد پيش‌فروش و در كل كشور ۳۰۴ قرارداد امضا شد. در مردادماه نيز در شهر تهران ۲۹۸ قرارداد و در كل كشور ۱۱۸۷ قرارداد پيش‌فروش منعقد شد كه البته آمار كمي است، ولي چون غالب اين املاك شناسنامه فني ندارند قاعدتا مي‌توانند تحت تعقيب قرار گيرند، بنابراين تاكيد مي‌كنم كه اصلاح قانون پيش‌فروش ضروري است.