چرخ مسكن به حركت درآمد

گروه اقتصادي

بالاخره بازار مسكن به رونق مي‌رسد؟ اين سوال تكراري شايد بيش از چهارسال است كه سازندگان، خريداران و معامله‌گران بازار به دنبال پاسخ آن از دولتي‌ها هستند. واقعيت اين است كه گرچه مسكن يك كالاي سرمايه‌اي محسوب مي‌شود كه مالكيت در آن خصوصي است اما دخالت دولت در سال‌هاي گذشته در اين بازار سبب شده تا همه به دنبال پاسخگويي دولت باشند. در ميانه دهه 80 به دنبال طرحي كه محمود احمدي‌نژاد، رييس‌جمهور وقت براي افزايش وام مسكن اجرا كرد و البته دستكاري نرخ بهره، قيمت مسكن ناگهان افزايش يافت.  اين جهش قيمتي با افزايش بهاي نفت با شيب تندي به حركت درآمد تا جايي كه كنترل آن عملا از دست دولت خارج شد. در همان زمان بود كه طرح مسكن مهر ارايه شد تا بخشي از افزايش قيمت مسكن جبران شود؛ طرحي كه خود يكي ديگر از عوامل مخل در بازار مسكن شد. به دنبال تحريم‌هاي بين‌المللي كه در اوايل دهه 90 به اوج خود رسيد، بسياري از صنايع وابسته به ساخت و ساز مسكن به ركود رفتند. اين ركود اكنون 6 ساله شده؛ هرچند در دوسال گذشته تحريم‌هاي بين‌المللي لغو شده و بخش صنعت از رشد‌هاي منفي دست كشيده اما مسكن همچنان در ركود است. پس از آنكه دولت دو طرح افزايش وام مسكن و كاهش نرخ بهره مسكن يكم را به اجراگذاشت، به تدريج معاملات مسكن تكان خورد. اين تحرك اندك از دي ماه سال گذشته آغاز شد و در بهار امسال بنا به روايت مركز آمار ميزان ساخت و ساز رشدي به ميزان 1/7 درصد را تجربه كرده است. اين رشد در فصل دوم سال، يعني تابستان كه اوج ساخت و ساز محسوب مي‌شود، ادامه يافته است. آن‌طور كه گزارش بانك مركزي از تحولات بازار مسكن در شهر تهران نشان مي‌دهد آمار معاملات مسكن تهران در شهريورماه نسبت به ماه مشابه سال قبل 2/9 درصد رشد داشته است و همزمان قيمت مسكن رشد 7/9 درصدي را نشان مي‌دهد. بانك مركزي اعلام كرد: بر اساس گزارش «تحولات بازار مسكن شهر تهران در شهريور ماه سال 1396» كه برگرفته از آمارهاي خام سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور است، در شهريور ماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به 5/15 هزار واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه مشابه سال قبل 2/9 درصد افزايش نشان مي‌دهد. در ماه مورد گزارش، متوسط قيمت خريد و فروش يك مترمربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران 6/47 ميليون ريال بود كه نسبت به ماه مشابه سال قبل 7/9 درصد افزايش نشان مي‌دهد. خاطرنشان مي‌شود، گزارش ذيل صرفا معطوف به بررسي «تحولات بازار معاملات مسكن شهر تهران» است.
رشد 2/9 درصدي معاملات مسكن
در شهريور ماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به 15 هزارو 545 واحد مسكوني رسيد كه در مقايسه با ماه مشابه سال قبل 2/9 درصد افزايش نشان مي‌دهد. بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده به تفكيك عمر بنا در شهريور ماه سال 1396 حاكي از آن است كه واحدهاي تا 5 سال ساخت با سهم 5/47 درصد بيشترين سهم از واحدهاي مسكوني معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذكور در مقايسه با شهريور ماه سال قبل 9/3 واحد درصد كاهش يافته و در مقابل به سهم واحدهاي با قدمت 6 تا 10 سال و بيش از 15 سال افزوده شده است. توزيع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در شهريور ماه سال 1396 حاكي از آن است كه از ميان مناطق 22‌گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 9/16 درصدي از كل معاملات، بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنين مناطق 4 و 2 به ترتيب با سهم‌هاي 9/10 و 9/9 درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند. در مجموع 6/73 درصد از كل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتيب بيشترين فراواني شامل مناطق 5، 4، 2، 8، 10، 1، 3 و 15) بوده و 12 منطقه باقي‌مانده 4/26 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
تهران-منطقه 22
در شهريور ماه سال 1396، متوسط قيمت يك مترمربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران 6/47 ميليون ريال بود كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 9/1 و 7/9 درصد افزايش نشان مي‌دهد. بيشترين رشد متوسط قيمت در اين ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 5 (معادل 5/12 درصد) و كمترين ميزان رشد به منطقه 22 (معادل 4/0 درصد) تعلق دارد.  در ميان مناطق 22‌گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يك مترمربع زيربناي مسكوني معامله شده معادل 4/100 ميليون ريال به منطقه يك و كمترين آن با 8/22 ميليون ريال به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 3/10 و 8/7 درصد افزايش نشان مي‌دهد. در همين حال گزارش‌ها حاكي است كه طي 6 ماهه نخست سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به 2/85 هزار واحد مسكوني بالغ شده كه در مقايسه با مدت مشابه سال قبل، افزايش 8/2 درصدي را نشان مي‌دهد. در اين مدت متوسط قيمت يك مترمربع واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي در شهر تهران 8/45 ميليون ريال بوده است كه نسبت به مدت مشابه سال قبل 2/6 درصد افزايش نشان مي‌دهد.
كدام واحد‌ها بيشترين تقاضا را داشتند؟
در گزارش بانك مركزي همچنين آمده است كه توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده برحسب قيمت يك مترمربع بنا در شهريورماه سال 1396 حاكي از آن است كه واحدهاي مسكوني در دامنه قيمتي 30 تا 35 ميليون ريال به ازاي هر مترمربع بنا با سهم 9/10 درصد، بيشترين سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌هاي قيمتي 25 تا 30 و 35 تا 40 ميليون ريال هر كدام با سهم يكسان 2/10 درصدي در رتبه بعدي قرار گرفته‌اند. در اين ماه، توزيع حجم معاملات به گونه‌اي بوده است كه 5/57 درصد واحدهاي مسكوني با قيمتي كمتر از متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني شهر تهران (6/47 ميليون ريال) معامله شده‌اند.  همچنين، توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده برحسب سطح زيربناي هر واحد مسكوني در شهريور ماه سال 1396 نشان مي‌دهد، بيشترين سهم از معاملات انجام شده به واحدهاي مسكوني با زيربناي 60 تا 70 مترمربع معادل 8/14 درصد اختصاص داشته است. واحدهاي داراي زيربناي 70 تا 80 و 50 تا 60 مترمربع به ترتيب با سهم‌هاي 4/13 تا 7/12 درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار دارند. در مجموع در اين ماه، واحدهاي مسكوني با سطح زيربناي كمتر از 80 مترمربع، 4/50 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.  براساس پژوهش‌هاي انجام شده، در شهريورماه سال 1396، توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده برحسب ارزش هر واحد حاكي از آن است كه در ميان دامنه‌هاي قيمتي مورد بررسي، واحدهاي مسكوني با ارزش 1500 تا 2 هزار ميليون ريال با اختصاص سهم 4/11 درصد، بيشترين سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهاي داراي ارزش 2 هزار تا 2500 و 1000 تا 1500 ميليون ريال نيز هر كدام با اختصاص 9/10 و 8/9 درصد در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند. در مجموع در اين ماه، حدود 7/43 درصد از معاملات به واحدهاي مسكوني با ارزش كمتر از 3 هزار ميليون ريال اختصاص داشته است.
رشد 7/8 اجاره‌بها
در شهريور سال 1396 شاخص كرايه مسكن اجاره‌اي در شهر تهران و در كل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 6/8 و 6/7 درصد رشد نشان مي‌دهد. ماهيت قراردادهاي اجاره مسكن كه غالبا يك ساله تنظيم مي‌شوند و نيز اثرپذيري شاخص اجاره‌بهاي مسكن از سياست‌هاي كنترل و مهار تورم، سبب تغيير متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در كشور شده است. خاطرنشان مي‌كند سهم هزينه مسكن (اجاره‌بهاي مسكن اعم از شخصي و غيرشخصي) در محاسبات شاخص كل بهاي كالاها و خدمات مصرفي (بر اساس سال پايه 100=1395) معادل 1/33 درصد است. در شهريورماه سال 1396 حجم معاملات واحدهاي مسكوني و متوسط قيمت خريد و فروش يك مترمربع واحد مسكوني در شهر تهران به ترتيب به 5/15 هزار فقره و 6/47 ميليون ريال رسيد كه نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 2/9 و 7/9 درصد افزايش نشان مي‌دهد. بررسي تحولات بازار اجاره‌بهاي مسكن در شهريور ماه سال 1396 نيز مويد تغيير متناسب اجاره‌بها با نرخ تورم در اين دوره است، به طوري كه شاخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و در كل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 6/8 و 6/7درصد رشد نشان مي‌دهد.