اميررضا اعطاسي
بازار مسكن ايران در نيمه نخست دهه ۱۴۰۰، يكي از پيچيدهترين و پرنوسانترين ادوار تاريخي خود را پشت سر گذاشته است. اين دوره پنجساله كه منتهي به سال ۱۴۰۵ ميشود، با عبور از بحرانهاي پياپي اقتصادي، نوسانات ارزي و تنشهاي ژئوپليتيك، ساختار سنتي بازار ملك را دگرگون ساخته است. آنچه امروز در بازار مسكن مشاهده ميشود، پديدهاي است كه در ادبيات تخصصي اين گزارش از آن به عنوان «انجماد در نقطه جوش» ياد ميشود. اين استعاره، توصيفگر وضعيت پارادوكسيكالي است كه در آن، قيمتها تحت تاثير فشارهاي تورمي و هزينه تمامشده به سطوح تاريخي و «نقطه جوش» رسيدهاند، اما نقدشوندگي و حجم معاملات به دليل تخريب بيسابقه قدرت خريد و ريسكهاي سيستماتيك، دچار «انجماد» و توقف شده است.
آناتومي بازار در عصر ركود تورمي
بررسي روند قيمت مسكن در تهران و كلانشهرها طي پنج سال گذشته، نشاندهنده يك جهش قيمتي پيوسته و گسسته از متغيرهاي درآمدي خانوار است. در حالي كه در سال ۱۳۹۸، ميانگين قيمت مسكن در تهران در كانال ۱۳ ميليون تومان قرار داشت، اين رقم در سال ۱۴۰۰ با رشدي حدود ۱۳۰ درصدي به ۳۰ ميليون تومان رسيد. اين جهش اوليه، آغازگر دورهاي از تورمهاي مزمن در بخش مسكن بود كه با كاهش ارزش پول ملي و افزايش انتظارات تورمي تغذيه ميشد.
روند صعودي قيمتها در سالهاي ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ با شدت بيشتري ادامه يافت. در اواخر سال ۱۴۰۳، ميانگين قيمت هر متر مربع مسكن در تهران به حدود ۸۸ ميليون تومان رسيد و با ورود به سال ۱۴۰۴، اين شاخص از مرز ۱۱۴ ميليون تومان عبور كرد. اين افزايش قيمت، نه ناشي از فشار تقاضاي مصرفي، بلكه عمدتا ناشي از فشار هزينههاي ساخت و تبديل مسكن به يك كالاي سرمايهاي براي حفظ ارزش پول در برابر تورم بوده است.
با اين حال، تحليل دقيقتر دادهها در سال ۱۴۰۴ نشان ميدهد كه سرعت رشد قيمت مسكن نسبت به بازارهاي موازي كاهش يافته است. در حالي كه تورم عمومي در مهر ۱۴۰۴ بالاي ۴۸ درصد و بازدهي بازار طلا بيش از ۶۰ درصد ثبت شده است، بازدهي بازار مسكن در بازه يكساله منتهي به مهر ۱۴۰۴ تنها حدود ۲۰ درصد بوده است. اين «جاماندگي» (Lag) قيمتي، سيگنالي مهم از اشباع قيمتها و ناتواني بازار در جذب قيمتهاي بالاتر است. به عبارت ديگر، بازار مسكن به سقف مقاومت قيمتي خود در برابر قدرت خريد رسيده و وارد فاز ركود سنگين شده است.
تحليل دادههاي جدول زير نشان ميدهد كه شكاف قيمتي ميان شمال و جنوب تهران همچنان عميق است، اما نرخ رشد در مناطق جنوبي و ارزانتر در سالهاي اخير شتاب بيشتري گرفته است. براي مثال، منطقه ۱۸ به عنوان ارزانترين منطقه تهران، رشد سالانه ۲۶ درصدي را تجربه كرده، در حالي كه منطقه ۳ رشد محدودتري (حدود ۶ درصد) داشته است. اين پديده ناشي از «كوچ اجباري» تقاضا به سمت واحدهاي كوچكتر و ارزانتر است كه فشار تورمي را بر دهكهاي پايين درآمدي متمركز كرده است.
شاخصه بارز بازار مسكن در سالهاي ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، سقوط آزاد حجم معاملات است. در شرايط نرمال، بازار مسكن تهران ماهانه شاهد حدود ۱۴ تا ۱۵ هزار فقره معامله بود. اما در سال ۱۴۰۴، اين رقم به كمتر از ۴۰۰۰ واحد در ماه تنزل يافته است. در شهريور ۱۴۰۴، تعداد آگهيهاي فروش آپارتمان نسبت به مدت مشابه سال قبل ۴۹ درصد كاهش يافت كه نشاندهنده نااميدي فروشندگان از فروش و خروج فايلها از بازار است.
اين انجماد معاملاتي ريشه در دو عامل اساسي دارد:
1- حذف تقاضاي مصرفي: با رسيدن قيمتها به سطوح ميلياردي، عملا امكان ورود خانهاوليها و دهكهاي متوسط به بازار سلب شده است. وامهاي مسكن كه در سال ۱۴۰۴ سقف آنها براي زوجين در تهران به حدود ۱.۲ ميليارد تومان (با احتساب جعاله) رسيد، تنها بخش ناچيزي (حدود ۱۰ مترمربع) از قيمت يك آپارتمان را پوشش ميدهند.
2- ترديد سرمايهگذاران: سرمايهگذاران ملكي نيز با مشاهده ركود و نقدشوندگي پايين مسكن، از ورود به بازار خودداري ميكنند. ريسكهاي ژئوپليتيك و جذابيت بازارهاي رقيب مانند طلا و ارز، انگيزه سفتهبازي در مسكن را كاهش داده است.
سونامي فشار هزينه
سمت عرضه مسكن در ايران با پديدهاي مواجه است كه ميتوان آن را «ابرتورم ساخت» ناميد. اين وضعيت، ناشي از همافزايي تورم عمومي، جهشهاي ارزي و ناترازيهاي انرژي است كه هزينههاي توليد مسكن را بهشدت افزايش داده است. آمارهاي رسمي مركز آمار ايران نشان ميدهد كه شاخص قيمت نهادههاي ساختماني در زمستان ۱۴۰۳ با جهش قابل توجهي روبهرو شده است. تورم فصلي نهادهها در اين فصل به ۱۱.۷ درصد و تورم نقطه به نقطه به ۳۷.۹ درصد رسيد. اين ارقام نشاندهنده شتاب گرفتن هزينههاي ساخت در پايان سال ۱۴۰۳ و انتقال آن به قيمتهاي سال ۱۴۰۴ است. بررسي جزييات گروههاي كالايي نشان ميدهد كه بيشترين تورم مربوط به گروههاي «گچ و گچكاري» (۵۷.۶ درصد)، «خدمات» (۵۲ درصد) و «سيمان و بتن» بوده است. افزايش قيمت سيمان كه در برخي مقاطع تا ۵۰ درصد رشد داشته، مستقيما ناشي از محدوديتهاي توليد و قطع انرژي بوده است. يكي از چالشهاي ساختاري كه در سالهاي ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ به اوج رسيد، «ناترازي انرژي» در صنايع مادر است. در زمستان ۱۴۰۳، قطع گاز صنايع سيمان و فولاد به عنوان راهكاري براي مديريت مصرف خانگي، منجر به كاهش شديد توليد در اين بخشها شد. صنعت فولاد كه بيش از ۸۰ درصد توليد آن وابسته به گاز است، با محدوديت ۷۵ درصدي تامين گاز مواجه شد. اين قطعيها باعث شد تا كارخانههاي سيمان به سمت مصرف مازوت بروند كه هزينه حمل و توليد را تا دو برابر افزايش داد. نتيجه مستقيم اين بحران، كمبود عرضه مصالح در بازار و افزايش قيمتها در فصل ساختوساز بود. سازندگان مسكن در سال ۱۴۰۴ با بازاري مواجه شدند كه در آن، حتي با وجود نقدينگي، تامين مصالح با قيمتهاي پايدار دشوار بود. اين بيثباتي در زنجيره تامين، ريسك پروژههاي ساختماني را افزايش داد و بسياري از سازندگان را مجبور به توقف يا كند كردن روند ساخت كرد. زمين همچنان به عنوان اصليترين مولفه تعيينكننده قيمت مسكن در كلانشهرها عمل ميكند. در تهران، سهم زمين در قيمت نهايي مسكن در برخي مناطق به بيش از ۶۰ تا ۷۰ درصد ميرسد. تورم زمين در سالهاي اخير از تورم مسكن پيشي گرفته است. گزارشها حاكي از آن است كه قيمت املاك كلنگي و زمين در مناطق غربي تهران طي چهار سال (۱۴۰۰ تا ۱۴۰۴) بيش از ۲۰۰ درصد رشد داشته است. اين چسبندگي قيمت زمين، مانع از آن ميشود كه حتي در شرايط ركود تقاضا، قيمت نهايي مسكن كاهش يابد. سازندگان كه زمين را با قيمتهاي بالا تملك كردهاند، قادر به كاهش قيمت فروش نيستند و ترجيح ميدهند واحدها را خالي نگه دارند تا اينكه با ضرر بفروشند.
بحران قدرت خريد
شكاف ميان درآمد خانوار و قيمت مسكن به عميقترين حد خود در تاريخ اقتصاد ايران رسيده است. اين بحران، نه تنها بازار معاملات را قفل كرده، بلكه ساختار اجتماعي و الگوي زيست شهري را نيز دگرگون ساخته است. نسبت قيمت به درآمد (P/I) در تهران به ارقامي رسيده كه عملا دسترسي به مسكن را براي دهكهاي پايين و متوسط غيرممكن كرده است. برآوردها نشان ميدهد كه دوره انتظار براي خريد يك آپارتمان معمولي در تهران، با فرض پسانداز كامل درآمد، به بيش از يك قرن رسيده است. در چنين شرايطي، مسكن از يك كالاي مصرفي به يك كالاي لوكس و دستنيافتني تبديل شده است. با انسداد مسير خريد خانه، فشار تقاضا به بازار اجاره منتقل شده است. نرخ تورم اجاره در سال ۱۴۰۳ ركوردشكني كرد و در تهران از ۴۰ درصد فراتر رفت. اين افزايش سرسامآور، منجر به كاهش شديد نسبت قيمت به اجاره (P/R) به عدد ۱۹ در سال ۱۴۰۴ شد. كاهش اين نسبت در اينجا سيگنال مثبت نيست، بلكه نشاندهنده رشد سريعتر اجارهبها نسبت به قيمت ملك است. فشار اجارهبها باعث ظهور پديدههاي ناهنجار در سكونت شهري شده است. گزارشهاي ميداني از رواج «پشتبام خوابي»، «كانكسنشيني» و زندگي در واحدهاي اشتراكي در مناطق حاشيهاي تهران حكايت دارد. مستاجراني كه توان پرداخت اجاره در مناطق مركزي را ندارند، به ناچار به مناطق جنوبي و حاشيهاي (مانند پرند، پرديس و كرج) مهاجرت ميكنند كه اين امر خود باعث افزايش قيمت و اجاره در اين مناطق شده است. در پاسخ به اين بحران قدرت خريد، بازار و برخي سازندگان به سمت الگوي «زيست كپسولي» و ساخت واحدهاي بسيار كوچك حركت كردهاند. پروژه ساخت ۱۸۰۰ واحد ميكرو-آپارتمان ۲۵ تا ۳۵ متري در ماهدشت كرج و منطقه ۱۹ تهران، نمونهاي از اين تغيير رويكرد است. اگرچه وزارت راه و شهرسازي و برخي مقامات با ساخت واحدهاي زير ۳۵ متر مخالفت كردهاند، اما اتحاديه تعاونيهاي انبوه ساز تهران با استناد به نياز بازار و قيمت تمامشده پايينتر (حدود يك ميليارد تومان در سال ۱۴۰۳)، اين پروژهها را پيش برده است. اين واحدها كه با عنوان «مسكن اقتصادي» معرفي ميشوند، تنها گزينه باقيمانده براي بسياري از زوجهاي جوان و افراد مجرد براي ورود به بازار مسكن هستند. اين تغيير پارادايم از «خانه مطلوب» به «سرپناه حداقل»، نشاندهنده پذيرش واقعيت تلخ كاهش سطح رفاه عمومي است. يكي از روندهاي متناقض اما مهم در سال ۱۴۰۴، بازگشت بخشي از سازندگان به تهران پس از يك دوره مهاجرت به شهرستانها بود. آمار صدور پروانه ساخت در تهران در نيمه اول ۱۴۰۴ رشد ۳۵ درصدي را نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان داد، در حالي كه ميانگين كشوري رشد ۲۵ درصدي داشت. دليل اين امر، ركود عميقتر و نبود نقدينگي در شهرستانهاست. سازندگان دريافتهاند كه با وجود هزينههاي بالا و رقابت سنگين در تهران، اين شهر همچنان كانون اصلي نقدينگي و تقاضاي سرمايهاي كشور است. بنابراين ترجيح ميدهند با حاشيه سود كمتر اما احتمال نقدشوندگي بالاتر در پايتخت فعاليت كنند تا اينكه در بازارهاي راكد شهرستانها گرفتار شوند.
شكست ابزارهاي تنظيمي
دولت در سالهاي اخير تلاش كرده است با ابزارهاي مالياتي و تنظيمي، بازار مسكن را كنترل كند، اما شواهد نشاندهنده ناكارآمدي اين سياستهاست. قانون ماليات بر خانههاي خالي كه با هدف عرضه واحدهاي احتكار شده به بازار تصويب شد، در عمل با شكست مواجه شد. طبق آمارهاي رسمي، درآمد دولت از محل اين ماليات در يك سال تنها ۱۶ ميليارد تومان بوده است كه فاصله نجومي با اهداف بودجهاي دارد. دلايل اين شكست عبارتند از:
٭ ضعف در شناسايي: سامانه املاك و اسكان همچنان ناقص است و اطلاعات دقيقي از وضعيت سكونت واحدها ندارد.
٭ معافيتهاي گسترده: راههاي فرار قانوني و معافيتهاي متعدد، اثربخشي قانون را كاهش داده است.
٭ مالكيت نهادي: بخش بزرگي از خانههاي خالي متعلق به بانكها و نهادهاي حقوقي است كه ابزارهاي مالياتي فعلي توانايي فشار موثر بر آنها را ندارند.
آمارها نشان ميدهد كه بيش از ۷۱ درصد مالياتهاي وصول شده مربوط به شمال تهران بوده است، اما حتي در اين مناطق نيز حجم وصولي نسبت به تعداد خانههاي خالي بسيار ناچيز است. سياست تعيين سقف افزايش اجارهبها (مثلا ۲۵ درصد براي تهران) نيز در بازار واقعي رعايت نميشود. گزارشهاي ميداني و آمارهاي بانك مركزي نشان ميدهد كه تورم واقعي اجارهبها همواره از سقفهاي تعيين شده فراتر رفته است. بازار اجاره تابع عرضه و تقاضاست و با دستورالعملهاي اداري قابل كنترل نيست.
چشمانداز ۱۴۰۵ و راهبردهاي آينده
با توجه به تحليل روندها و متغيرهاي كلان، ميتوان سناريوهاي محتمل براي بازار مسكن در سال ۱۴۰۵ را ترسيم كرد. سناريوهاي پيشرو:
1- سناريوي محتمل (تداوم ركود تورمي): با فرض تداوم شرايط فعلي (تحريمها، رشد نقدينگي و تنشهاي منطقهاي كنترلشده)، بازار مسكن در سال ۱۴۰۵ رشدي كمتر از تورم عمومي خواهد داشت. قيمتها به دليل فشار هزينههاي ساخت (دستمزد، مصالح) به صورت اسمي افزايش مييابند، اما در ترمهاي واقعي (Real Terms) و دلاري، مسكن با كاهش ارزش يا ثبات مواجه خواهد شد.
2- سناريوي جهش (شوك ارزي/بحران): در صورت وقوع يك شوك ارزي بزرگ يا تشديد درگيريهاي نظامي، بازار ابتدا با توقف معاملات مواجه شده و سپس با يك تاخير زماني، قيمتها خود را با نرخ جديد دلار تطبيق ميدهند. در اين حالت، تقاضاي سرمايهاي براي حفظ ارزش پول وارد بازار ميشود، اما تقاضاي مصرفي كاملا حذف خواهد شد.
3- سناريوي گشايش: در صورت كاهش تحريمها و گشايشهاي اقتصادي، حجم معاملات افزايش مييابد. با اين حال، به دليل چسبندگي قيمتها، انتظار كاهش محسوس قيمت مسكن وجود ندارد، اما ثبات قيمتي ميتواند قدرت خريد را به تدريج ترميم كند.
راهبردهاي پيشنهادي
٭ تغيير استراتژي به سمت واحدهاي كوچك: دوران ساخت آپارتمانهاي لوكس و بزرگمتراژ براي طبقه متوسط به پايان رسيده است. آينده بازار در اختيار واحدهاي كوچكمتراژ (كمتر از ۷۵ متر) و ميكرو-آپارتمانهاست كه قابليت نقدشوندگي بالاتري دارند.
٭ صنعتيسازي و مديريت هزينه: با توجه به ابرتورم ساخت، استفاده از روشهاي نوين صنعتيسازي براي كاهش زمان ساخت و پرت مصالح، تنها راه حفظ حاشيه سود است. استفاده از مشوقهاي وزارت راه براي صنعتيسازي ميتواند بخشي از هزينهها را جبران كند.
٭ تمركز بر مناطق در حال توسعه: مناطق جنوبي تهران و شهرهاي جديد (پرند، هشتگرد) كه مقصد مهاجرت طبقه متوسط هستند، پتانسيل رشد و تقاضاي پايدارتري نسبت به مناطق اشباع شده شمال شهر دارند.
براي سرمايهگذاران
٭ تنوعبخشي به سبد دارايي: تمركز صرف بر مسكن در شرايط نااطميناني سياسي، ريسك نقدشوندگي بالايي دارد. تخصيص بخشي از سرمايه به داراييهاي نقدشونده (طلا، اوراق) ضروري است.
٭ خروج از مناطق لوكس: مناطق ۱ و ۳ تهران با حباب قيمتي و ركود سنگين مواجهند. سرمايهگذاري در اين مناطق در كوتاهمدت بازدهي مناسبي نخواهد داشت.
٭ پذيرش واقعيت بازار: اصرار بر سياستهاي دستوري و انكار واقعيت ميكرو-آپارتمانها كمكي به حل بحران نميكند. دولت بايد با تسهيلگري در ساخت واحدهاي كوچك و ارزانقيمت، فشار را از روي دوش اقشار آسيبپذير بردارد.
٭ رفع ناترازي انرژي: اولويتدهي به تامين انرژي صنايع سيمان و فولاد در زمستان و تابستان، براي كنترل تورم ساخت و جلوگيري از شوكهاي عرضه حياتي است.
٭ توسعه بازار اجارهداري حرفهاي: ايجاد مشوق براي ورود شركتهاي بزرگ به حوزه اجارهداري (Institutional Landlords) ميتواند به ثبات بازار اجاره و افزايش كيفيت سكونت مستاجران كمك كند.
كارشناس ارشد مديريت ساخت