افزايش نجومي اجاره‌بها بلاي جان مستاجران
اميرحسين صفدري
در سال‌هاي اخير افزايش قيمت در بازار مسكن همواره يكي از اصلي‌ترين دغدغه‌هاي خانواده‌هاست. باتوجه به شرايط اقتصادي موجود و بحث معيشت مردم و اتفاقات مختلف در كشور شاهد افزايش نجومي اجاره‌بها در اكثر كلانشهرها ازجمله تهران، مشهد، اصفهان، تبريز، شيراز و... هستيم. در حالي كه بر اساس مصوبه جديد شوراي مسكن استان تهران كه با حضور مسوولان وزارت راه و شهرسازي، تعزيرات و اتحاديه مشاوران املاك برگزار شد، حداكثر افزايش نرخ اجاره در تهران براي سال ۱۴۰۴، تا ۲۵ درصد افزايش و همچنين در شهرهاي بالاي ۱۰۰ هزار نفر در استان تا ۲۰ درصد افزايش تصويب شد؛ اما اينكه تا چه اندازه اين افزايش قيمت اجاره مسكن رعايت مي‌شود نيازمند يك ضمانت اجراي قانوني قوي و نظارت مستمر مسوولان امر در جامعه را مي‌طلبد.
متاسفانه بايد بگويم كه اين روزها در جامعه ما شاهد افزايش قيمت تمامي اجناس مورد نياز مردم هستيم و اين مساله باعث شده اجاره‌بهاي مسكن هم مثل خيلي از چيزهاي ديگر افزايش زيادي پيدا كند؛ در اين روزها روند افزايشي قيمت دلار، سكه، طلا، مسكن، خودرو به همراه ركود اقتصادي و كاهش ارزش پول ملي و... زندگي مردم را سخت‌تر از قبل و سفره آنها را كوچك كرده است.
همان‌طور كه در بالا بيان شد سوال‌هاي مهمي كه از طرف مستاجران اين روزها زياد شنيده مي‌شود اين است كه آيا اين مصوبه افزايش نرخ اجاره‌بها ضمانت اجرايي دارد يا ندارد؟ آيا با درآمد مردم هم اين افزايش اجاره‌بها همخواني دارد يا ندارد؟ آيا موجر مي‌تواند دستور تخليه مستاجر خود را بگيرد يا نمي‌تواند؟ قانون چه حمايتي از مستاجران مي‌كند؟
اين سوالات مهم‌ترين سوالاتي است كه در حوزه مسكن ذهن مردم را در حال حاضر درگير خود كرده است. در پاسخ به اين سوالات ابتدا بايد بگويم كه با توجه به وضعيت موجود در كشور كه هر روز شاهد افزايش قيمت دلار، طلا، سكه، خودرو، اجناس مورد نياز مردم و... هستيم، همين افزايش 20 تا 25 درصدي اجاره‌بها هم مبلغ بسيار زيادي است، چراكه تعداد كثيري از مردم قادر به پرداخت آن نيستند و اين وظيفه دولت است كه فكري براي اين بازار آشفته مسكن داشته باشد.
پيشنهاد مي‌كنم باتوجه به اتفاقات اخير در كشور دولت محترم ابتدا به مستاجران از طريق وام‌هاي بدون سود و بازپرداخت طولاني مدت تسهيلات كافي و مورد نياز مردم را به آنها ارايه بدهد تا مستاجران عزيز بتوانند از پس هزينه‌هاي بالاي اجاره خانه‌ها بربيايند؛ ايراد اساسي مصوبات اينچنيني اين است كه برخي موجرها به اين مصوبه‌ها اصلا توجهي نمي‌كنند.
در حال حاضر با توجه به مشاهدات ميداني در جامعه شاهد اين هستيم كه اكثر موجرها پس از پايان قرارداد اجاره، قيمت اجاره‌بها را براي سال جديد افزايش نجومي مي‌دهند و اگر مستاجر قبول نكرد، مستاجر خود را به بهانه‌هاي واهي بيرون مي‌كنند و قراردادي جديد با نرخ جديدي كه خودشان دوست دارند، منعقد مي‌كنند و اين كار قابل پيگيري هم نيست.
اين در حالي است كه در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 اصلاحي سال 1403 به صراحت بيان شده است: در كليه قراردادهاي اجاره بايد مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه، تصريح و در سامانه‌هاي ثبت الكترونيك اسناد يا ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور ثبت شود و پس از تاييد موجر، مستاجر و دو نفر افراد مورد اطمينان طرفين به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (كد) رهگيري شود. اما اكثر موجرها خودشان قرارداد اجاره را منعقد مي‌كنند و حتي از بنگاه‌هاي املاك هم استفاده نمي‌كنند تا اين قرارداد اجاره آنجا ثبت و كد رهگيري براي آن قراردادها صادر شود.
بنده به عنوان يك پژوهشگر علم حقوق به دولت و مجلس محترم پيشنهاد مي‌كنم ابتدا سامانه‌اي جامع در حوزه مسكن طراحي شود و تمامي موجرها و مستاجران را ملزم و متعهد به ثبت قراردادهاي اجاره خود در آن سامانه كند و براي هر قرارداد اجاره يك كد رهگيري جداگانه و اختصاصي صادر شود تا زماني كه قرارداد اجاره به پايان رسيد و صاحبخانه مستاجر را به هر دليلي بيرون كرد، نتواند براي مستاجر جديد بيش از آن مقداري كه قانون معين كرده است افزايش قيمت اجاره‌بها داشته باشد و هر موجري كه از اين مساله تخلف كرد را جريمه سنگين كند تا حمايت از مستاجران مشخص شود.
به‌طور مثال فردي قرارداد اجاره يك باب منزل مسكوني را در هر ماه اجاره به مبلغ 6 ميليون تومان در سال 1403 منعقد كرده است و حال در سال 1404 صاحبخانه مي‌خواهد به قيمت 13 ميليون تومان خانه مورد نظر را به همان مستاجر فعلي اجاره بدهد و اگر مستاجر قبول نكند بايد تخليه كند و اين‌طور صاحبخانه با بيرون كردن مستاجر به بهانه‌هاي مختلف و آوردن مستاجر جديد قراردادي جديد با قيمت دلخواه خود منعقد مي‌كند و هيچ نظارتي هم بر اين مساله وجود ندارد.
اگر نگاهي علمي و حقوقي به اين مسائل مهم در كشور نداشته باشيم در آينده نزديك شاهد اين خواهيم بود كه مردم در چادر زندگي كنند و افراد نيازمند و بي‌سرپناه به سمت زندگي به صورت زاغه‌نشيني، قبرخوابي، پشت‌بام خوابي يا حتي رو به خانه‌هاي دست‌ساز بياورند يا چند خانواده با هم يك منزل را اجاره كنند كه قطعا تاثيرات منفي و آسيب‌زاي آن جامعه را دچار بحران اساسي خواهد كرد. مسوولان محترم بايد يك فكر اساسي كنند تا اين تبعيض و بي‌عدالتي‌ها را در جامعه از بين ببرند، چراكه اين مشكلات و اين مسائل در شأن ملت فرهيخته و متمدن ايران نيست.
نكات مهم قانون مدني و قانون روابط موجر و مستاجر در خصوص عقد اجاره
از ماده 466 تا 517 قانون مدني قانونگذار ما در خصوص عقد اجاره مطالبي را بيان كرده كه مهم‌ترين اين مطالب اين نكات است؛ قانونگذار ما در قانون مدني مي‌گويد مدت اجاره از روزي شروع مي‌شود كه بين طرفين مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتداي مدت ذكر نشده باشد از وقت عقد محسوب مي‌شود. در صحت اجاره قدرت بر تسليم عين مستاجره شرط است. براي صحت اجاره بايد انتفاع از عين مستاجره با بقاء اصل آن ممكن باشد. عين مستاجره بايد معين باشد و اجاره عين مجهول يا مردد باطل است.
لازم نيست كه موجر مالك عين مستاجره باشد ولي بايد مالك منافع آن باشد. مستاجر مي‌تواند عين مستاجره را به ديگري اجاره بدهد مگر اينكه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. موجر بايد عين مستاجره را تسليم مستاجر كند و در صورت امتناع موجر اجبار مي‌شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خيار فسخ دارد. هرگاه معلوم شود عين مستاجره در حال اجاره معيوب بوده مستاجر مي‌تواند اجاره را فسخ كند يا به همان نحوي كه بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول كند ولي اگر موجر رفع عيب كند به نحوي كه به مستاجر ضرري نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
هرگاه عين مستاجره بواسطه عيب از قابليت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عيب نمود، اجاره باطل مي‌شود. موجر نمي‌تواند در مدت اجاره در عين مستاجره تغييري بدهد كه منافي مقصود مستاجر از استيجار باشد. اگر در مدت اجاره در عين مستاجره تعميراتي لازم آيد كه تاخير در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمي‌تواند مانع تعميرات مزبوره گردد اگرچه در مدت تمام يا قسمتي از زمان تعمير نتواند از عين مستاجره كلا يا بعضا استفاده نمايد در اين صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
تعميرات و همه مخارجي كه در عين مستاجره براي امكان انتفاع از آن لازم است به عهده مالك است مگر آنكه شرط خلاف شده يا عرف بلد برخلاف آن جاري باشد و همچنين است آلات و ادواتي كه براي امكان انتفاع از عين مستاجره لازم است. هرگاه مستاجر نسبت به عين مستاجره تعدي يا تفريط کند و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.
مستاجر بايد: اولا) در استعمال عين مستاجره به نحو متعارف رفتار كرده و تعدي يا تفريط نكند. ثانيا) عين مستاجره براي همان مصرفي كه در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعيين در منافع مقصوده كه از اوضاع و احوال استنباط مي‌شود، استعمال نمايد. ثالثا) مال‌الاجاره را در مواعدي كه بين طرفين مقرر است تأديه كند و در صورت عدم تعيين موعد نقدا بايد بپردازد. اگر مستاجر عين مستاجره را در غير موردي كه در اجاره ذكر شده باشد يا از اوضاع و احوال استنباط مي‌شود، استعمال كند و منع آن ممكن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف مي‌شود و اگر پس از انقضای آن مستاجر عين مستاجره را بدون اذن مالك مدتي در تصرف خود نگاه دارد موجر براي مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستاجر استيفای منفعت نكرده باشد و اگر با اجازه مالك در تصرف نگاه دارد وقتي بايد اجرت‌المثل بدهد كه استيفای منفعت كرده باشد مگر اينكه مالك اجازه داده باشد كه مجانا استفاده نمايد. عقد اجاره به واسطه تلف شدن عين مستاجره از تاريخ تلف باطل مي‌شود و نسبت به تخلف از شرايطي كه بين موجر و مستاجر مقرر است خيار فسخ از تاريخ تخلف ثابت مي‌گردد.
عقد اجاره به واسطه فوت موجر يا مستاجر باطل نمي‌شود وليكن اگر موجر فقط براي مدت عمر خود مالك منافع عين مستاجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل مي‌شود اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل مي‌گردد. اگر عين مستاجره به ديگري منتقل شود اجاره به حال خود باقي است مگر اينكه موجر حق فسخ در صورت نقل را براي خود شرط كرده باشد. هرگاه متولي با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره بدهد اجاره به فوت او باطل نمي‌گردد. اگر مستاجر در عين مستاجره بدون اذن موجر تعميراتي نمايد حق مطالبه قيمت آن را نخواهد داشت. در ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 قانونگذار ما بيان مي‌كند: پس از انقضاي مدت اجاره بنا به تقاضاي موجر يا قائم‌مقام قانوني وي تخليه عين مستاجره در اجاره با سند رسمي توسط دواير اجراي ثبت ظرف يك هفته و در اجاره با سند عادي ظرف يك هفته پس از تقديم تقاضاي تخليه به دستور مقام قضايي در مرجع قضايي توسط ضابطان قوه قضاييه انجام خواهد گرفت. و در ماده 4 همين قانون براي تاكيد بيشتر قانونگذار ما مي‌گويد: در صورتي كه موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض‌الحسنه يا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دريافت كرده باشد تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر موكول به استرداد سند يا وجه مذكور به مستاجر يا سپردن آن به دايره اجراست. چنانچه موجر مدعي ورود خسارت به عين مستاجره از ناحيه مستاجر يا عدم پرداخت مال‌الاجاره يا بدهي بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفي بوده و متقاضي جبران خسارات وارده يا پرداخت بدهي‌هاي فوق از محل وجوه ياد شده باشد، موظف است همزمان با توديع وجه يا سند، گواهي دفتر شعبه دادگاه صالح را مبني بر تسليم دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا به دايره اجرا تحويل نمايد. در اين صورت دايره اجرا از تسليم وجه يا سند به مستاجر به همان ميزان خودداري و پس از صدور راي دادگاه و كسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد كرد.پژوهشگر علم حقوق